XPML11 conclui aquisição de participações em shoppings da Allos (ALOS3)
XP Malls investe R$ 395,8 milhões em três shoppings no Sudeste. Aquisição inclui participações no Plaza Sul, Carioca e Shopping Tijuca
O XP Malls FII (XPML11) comunicou ao mercado a conclusão da aquisição de participações diretas e indiretas em três shopping centers da administradora Allos (ALOS3), incluindo dois novos ativos e um presente no portfólio, sendo: 9,9% do Plaza Sul em SP, 20% do Carioca e 10% do Tijuca, ambos no RJ.
A transação, anunciada inicialmente em 4 de novembro de 2024, envolveu o desembolso total de R$ 395,8 milhões. É importante mencionar que essa operação estava no pipeline da última emissão de cotas do fundo.
Detalhes da operação
O valor total da operação é de R$ 395,07 milhões (R$ 30.740,87/m²), sendo que o pagamento foi dividido da seguinte forma: R$ 234,31 milhões com recursos em caixa e subscrição de novas cotas do Fundo e R$ 161,44 milhões a ser pago em janeiro de 2027 com correção monetária combinada entre IPCA e CDI a depender do período.
A gestão estima que o impacto financeiro da transação sobre o resultado do portfólio nos próximos 12 meses é de R$ 30,2 milhões (R$ 0,53/cota).
Em relação aos indicadores operacionais, a gestão prevê uma possível melhora, considerando que o fundo atualmente registra um NOI médio de R$ 1,5 mil/m², enquanto os três ativos adquiridos apresentam uma média de R$ 2,69 mil/m².
O Plaza Sul deverá representar 4% do NOI total da carteira, enquanto os ativos Caxias e Carioca contribuirão com 2% cada.
Ativos adquiridos
Shopping Plaza Sul
O Shopping Plaza Sul é familiar para os cotistas do Fundo, pois faz parte da sua carteira, representando atualmente 3% do NOI do portfólio. O ativo está localizado no bairro do Jabaquara, em São Paulo, em uma região movimentada e próximo a bairros importantes, como Saúde, Cambuci, Vila Mariana e Ipiranga.
Esse posicionamento estratégico atrai um público majoritariamente das classes A e B, com um fluxo de 600 mil visitantes/mês. Com uma ABL de 23.500 m² distribuída em 211 lojas e uma taxa de ocupação de 97,2%, passou recentemente por uma revitalização e ampliou seu mix de lojas e serviços para aumentar sua atratividade.
Novos integrantes — Shopping Tijuca
Começando pelo Shopping Tijuca, localizado na região da Tijuca, em frente à Av. Maracanã, é um empreendimento bastante maduro (inauguração em 1996), e o único de sua região com um entorno bastante adensado por prédios residenciais e comerciais.
Próximo à Praça Sáenz Peña, um ponto de grande movimentação, e a pouco mais de 1 km do estádio do Maracanã, o shopping possui fácil acesso ao metrô e a várias linhas de ônibus, o que contribui para seu bom fluxo de pessoas, atraindo cerca de 1,3 milhão de consumidores por mês.
Quanto às suas características, ele possui uma ABL de 35.523 m², taxa de ocupação de 97,7% e um mix de 224 lojas, voltadas principalmente para o público das classes A e B.
Além disso, segundo dados do relatório da Allos, está prevista uma nova expansão no ativo, com início previsto em 2025. A expansão busca adicionar mais de 2 mil m² de ABL, com a criação de um Taste Lab, um espaço gastronômico moderno que receberá 22 novas operações.
Novos integrantes — Carioca Shopping
Inaugurado em 2001, o Carioca Shopping está localizado no bairro Vila da Penha, no Rio de Janeiro, uma área predominantemente residencial. Assim como outros ativos do fundo, o shopping está próximo à estação de metrô (Vicente de Carvalho) e possui fácil acesso a diversas linhas de ônibus, atraindo uma média de 1 milhão de consumidores mensalmente.
Apesar dessas características, é importante notar que, ao contrário dos outros dois ativos, o Carioca Shopping está em uma localização menos favorável. Embora a região seja desenvolvida e conte com uma infraestrutura comercial, ela não apresenta o mesmo nível de renda e desenvolvimento socioeconômico de áreas como a Zona Sul ou os bairros centrais da cidade.
Assim, com uma ABL de 33.918 m² e um mix de 224 lojas voltadas para o público das classes B e C, o shopping mantém uma taxa de ocupação de “apenas” 92,6%.
A operação é positiva para o cotista?
Consideramos as aquisições positivas do ponto de vista qualitativo, com destaque para o aumento da participação no Shopping Plaza Sul, um ativo maduro e dominante em sua região, atendendo importantes bairros da zona sul de São Paulo.
Entre os novos ativos, o Shopping Tijuca se destaca positivamente por seu perfil alinhado ao portfólio do XPML11, focado nas classes A e B e com bons indicadores operacionais.
Em contrapartida, o Carioca Shopping é o ponto de atenção da transação, devido à sua localização em uma área de menor renda e com menor potencial de valorização, o que exigirá um acompanhamento mais atento de seu desempenho.
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