XP Malls (XPML11) assina compra de participação de shoppings da Allos (ALOS3)
XP Malls assinou compromisso para comprar participação no Plaza Sul Shopping, no Shopping Tijuca e no Carioca Shopping. Veja se operação é positiva para o cotista.
O XP Malls (XPML11), um dos principais FIIs de shopping do mercado, comunicou ao mercado a assinatura de um memorando de entendimentos (MOU) com a Allos (ALOS3), para a aquisição de participações diretas e indiretas em três shopping centers da administradora, com uma ABL total de 12.874 m².
Um dos ativos que será adquirido faz parte do portfólio do Fundo, enquanto os outros dois são novos. Vamos a eles:
(i) Plaza Sul Shopping: aquisição de uma participação adicional de 9,90%, elevando a participação total do fundo no empreendimento localizado na zona Sul de São Paulo/SP para 34,90%;
(ii) Carioca Shopping: aquisição de 20% de participação indireta no shopping localizado no Rio de Janeiro/RJ;
(iii) Shopping Tijuca: aquisição de 10% de participação direta no shopping situado no Rio de Janeiro/RJ.
Mas será que esse acordo, uma vez confirmado, trará benefícios aos cotistas?
Venha comigo, pois falarei sobre a transação nesta edição do Nord News!
Detalhes da operação
O valor total da operação é de R$ 393,03 milhões (R$ 30.657,64/m²) e será pago em duas parcelas:
(i) 1° parcela de R$ 230 milhões, na data de finalização da transação; e
(ii) 2° parcela de R$ 163,03 milhões, com pagamento em dezembro de 2026. O valor será corrigido pelo IPCA até dezembro de 2025 e, após essa data, será ajustado por 100% do CDI até o pagamento em dezembro de 2026.
Embora a gestão não tenha divulgado todos os detalhes da operação, estimei um cap rate razoável de 7,5% para a transação, com base no desempenho do NOI (Receita Operacional Líquida) ajustado pela participação dos três ativos adquiridos nos últimos 12 meses (~R$ 29,47 milhões).
Além disso, considerando o parcelamento da compra, a aquisição pode proporcionar um Yield on Cost (YoC) de 12,8% nos primeiros 12 meses ao XPML11.
Sobre os ativos
Shopping Plaza Sul
O Shopping Plaza Sul é familiar para os cotistas do Fundo, pois faz parte da sua carteira, representando atualmente 3% do NOI do portfólio. O ativo está localizado no bairro do Jabaquara, em São Paulo, em uma região movimentada e próximo a bairros importantes, como Saúde, Cambuci, Vila Mariana e Ipiranga.
Esse posicionamento estratégico atrai um público majoritariamente das classes A e B, com um fluxo de 600 mil visitantes/mês. Com uma ABL de 23.500 m² distribuída em 211 lojas e uma taxa de ocupação de 97,2%, passou recentemente por uma revitalização e ampliou seu mix de lojas e serviços para aumentar sua atratividade.
Novos integrantes — Shopping Tijuca
Começando pelo Shopping Tijuca, localizado na região da Tijuca, em frente à Av. Maracanã, é um empreendimento bastante maduro (inauguração em 1996), e o único de sua região com um entorno bastante adensado por prédios residenciais e comerciais.
Próximo à Praça Sáenz Peña, um ponto de grande movimentação, e a pouco mais de 1 km do estádio do Maracanã, o shopping possui fácil acesso ao metrô e a várias linhas de ônibus, o que contribui para seu bom fluxo de pessoas, atraindo cerca de 1,3 milhão de consumidores por mês.
Quanto às suas características, ele possui uma ABL de 35.523 m², taxa de ocupação de 97,7% e um mix de 224 lojas, voltadas principalmente para o público das classes A e B.
Além disso, segundo dados do relatório da Allos, está prevista uma nova expansão no ativo, com início previsto em 2025. A expansão busca adicionar mais de 2 mil m² de ABL, com a criação de um Taste Lab, um espaço gastronômico moderno que receberá 22 novas operações.
Novos integrantes — Carioca Shopping
Inaugurado em 2001, o Carioca Shopping está localizado no bairro Vila da Penha, no Rio de Janeiro, uma área predominantemente residencial. Assim como outros ativos do fundo, o shopping está próximo à estação de metrô (Vicente de Carvalho) e possui fácil acesso a diversas linhas de ônibus, atraindo uma média de 1 milhão de consumidores mensalmente.
Apesar dessas características, é importante notar que, ao contrário dos outros dois ativos, o Carioca Shopping está em uma localização menos favorável. Embora a região seja desenvolvida e conte com uma infraestrutura comercial, ela não apresenta o mesmo nível de renda e desenvolvimento socioeconômico de áreas como a Zona Sul ou os bairros centrais da cidade.
Assim, com uma ABL de 33.918 m² e um mix de 224 lojas voltadas para o público das classes B e C, o shopping mantém uma taxa de ocupação de “apenas” 92,6%.
A operação é positiva para o cotista?
Do ponto de vista qualitativo, considero positivo o aumento de participação no Shopping Plaza Sul, um ativo maduro e de excelente qualidade, sendo dominante em sua região e atendendo a importantes bairros da zona sul de São Paulo.
Em relação às novas aquisições, o destaque positivo é, sem dúvida, o Shopping Tijuca.
Além de consolidado em sua região, o empreendimento possui um perfil alinhado ao portfólio do XPML, por ser destinado principalmente às classes A e B e contar com bons indicadores operacionais, registrando um NOI de R$ 383,05/m² e vendas de R$ 3.328/m² nos últimos 12 meses.
Além disso, o empreendimento passará por uma importante expansão e revitalização no início do próximo ano, o que poderá melhorar ainda mais seus indicadores no futuro.
Por outro lado, o Carioca Shopping representa o destaque negativo da transação. Embora ele conte com uma boa acessibilidade, a sua localização é em uma área carente e com um nível de renda mais limitado, não oferecendo o mesmo potencial de valorização e geração de receita dos outros ativos.
Esses são os motivos pelos quais entendo que a sua aquisição é desvantajosa e menos alinhada com o perfil do XPML11. Assim, será um ativo cujo desempenho deverá ser monitorado ao longo do tempo.
Do ponto de vista financeiro, vejo que o valor de R$ 30 mil m² a ser pago pelo Fundo está muito acima do que o seu portfólio vem sendo negociado no mercado (R$ 19,9 mil/m²), sem que a qualidade dos empreendimentos a serem adquiridos justifique esta diferença de preço.
Além disso, o Yield on Cost (YoC) mais atrativo nos primeiros 12 meses (estimado em 12,8%, com base no desempenho passado do NOI) é justificado apenas pelo pagamento parcelado. Assumindo um crescimento do NOI alinhado à inflação projetada para os próximos anos, a operação deve gerar um cap rate estabilizado abaixo dos padrões do Fundo, de apenas 7,6%.
Esse cálculo já considera as correções previstas para a segunda parcela, que podem encarecer a aquisição em aproximadamente 6,2%, de acordo com nossas estimativas para o IPCA e o CDI do período.
Diante disso, o valor da aquisição me pareceu pouco atrativo, tanto pelo preço pago por m² quanto pelo retorno limitado, considerando a qualidade imobiliária do portfólio.
Por fim, a estrutura final da transação ainda será definida entre as partes e poderá ser realizada uma nova emissão de cotas para o pagamento do valor total da operação.
Além disso, a conclusão da compra depende do cumprimento de algumas etapas previstas no acordo, incluindo a aprovação do Cade.
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