XPML11 conclui aquisição de 40% de shopping em MG por R$ 98,6 milhões
Fundo de shopping XP Malls conclui aquisição indireta de 40% do Uberlândia Shopping
O fundo imobiliário XPML11 concluiu a aquisição indireta de 40% do Uberlândia Shopping, por meio da compra do capital social da Rec Mall Uberlândia, proprietária do empreendimento.
Detalhes da transação
O valor total da operação é de R$ 152 milhões (R$ 7.104/m²), a serem pagos em duas parcelas da seguinte forma:
(i) R$ 98,8 milhões na data de assinatura do contrato de compra e venda;
(ii) R$ 53,2 milhões corrigidos pelo IPCA, a serem pagos em seis meses a contar a partir do pagamento da primeira parcela.
Vale destacar que existe a possibilidade de um pagamento adicional (earn-out), com base no desempenho futuro do Uberlândia Shopping.
A gestão estima que o impacto financeiro da transação sobre o resultado do portfólio do XPML11 nos próximos 12 meses é de R$ 14,6 milhões (R$ 0,26/cota).
Com isso, o cap rate estimado da operação, com base nas projeções para os próximos 12 meses, é de 9,61% — patamar de rentabilidade muito superior ao do portfólio atual do Fundo.
Sobre o Uberlândia Shopping
Localizado na cidade de Uberlândia, no triângulo mineiro, o Uberlândia Shopping foi inaugurado em 2012 e atualmente possui 53.490 m² de área bruta locável (ABL) distribuídos em um mix diversificado de 196 lojas.
Com comodidades e serviços de qualidade, como o Carrefour e a Leroy Merlin, o shopping atrai um fluxo significativo de pessoas, resultando em aproximadamente 680 mil visitas mensais.
Situado em uma região um pouco mais afastada do centro da cidade, ele não é o shopping mais movimentado da região, sendo o Center Shopping o detentor desse título, até mesmo pelo fato de ser um empreendimento mais tradicional.
No entanto, isso não significa que o Shopping Uberlândia seja um ativo ruim. Pelo contrário, entendo que o empreendimento está bem localizado, com diversos loteamentos e condomínios residenciais de médio/alto padrão em seu entorno, além de centros universitários, hospitais e comércios.
Esses aspectos me levam a crer que o perfil do público alvo é, predominantemente, das classes A e B. Além disso, o seu principal concorrente (Center Shopping) está a quase 8 km de distância.
Portfólio do XPML11 após a aquisição
Com a conclusão da operação, o Fundo passará a ter 18 ativos em seu portfólio e contará com uma nova administradora parceira na carteira, a Alqia, responsável pela administração dos shoppings do HSML11.
Além disso, espera-se que o Uberlândia Shopping contribua com o equivalente a 4% da receita operacional líquida (NOI) do Fundo.
Nossa opinião
Para nós, a aquisição foi positiva para o XP Malls, levando em conta todos os aspectos apresentados do ativo.
Embora o empreendimento não esteja no ponto central de Uberlândia, seu entorno está em pleno processo de crescimento, o que tende a beneficiar o shopping não apenas pelo aumento do fluxo de pessoas, mas também pela valorização imobiliária da região.
Outro ponto relevante é o valor atrativo da compra, que compensa o fato de se adquirir um ativo ainda em processo de desenvolvimento.