XPML11 conclui compra de participação no Pátio Higienópolis, em São Paulo
XPML11 amplia portfólio com participação no Pátio Higienópolis; fundo projeta yield de 11,1%
O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) comunicou ao mercado a conclusão da aquisição de 10,4% de participação do Shopping Pátio Higienópolis, no bairro de Higienópolis, em São Paulo.
Detalhes da transação
O valor total da aquisição foi de R$ 243,7 milhões (R$ 69.353/m²), com o pagamento estruturado da seguinte forma:
(i) Primeira parcela à vista de R$ 170,6 milhões paga por meio da subscrição de CRIs conversíveis, que serão convertidos em uma participação societária indireta no ativo. Esses CRIs serão remunerados com base no NOI Caixa do ativo.
(ii) Segunda parcela R$ 36,55 milhões, que será paga em abril de 2026;
(iii) Terceira parcela de R$ 36,5 milhões, que será paga em abril de 2027. Ambas com correção pelo CDI.
Embora a gestão não tenha divulgado todos os detalhes da operação, estimei um cap rate razoável de 7,7% para a transação, com base na projeção da própria gestora, que indicou um yield — rentabilidade — de aproximadamente 11,1% no primeiro ano sobre a parcela à vista.
O ativo representará 3% do NOI projetado do portfólio nos próximos 12 meses.
Sobre o ativo
O Shopping Pátio Higienópolis foi inaugurado em 1999 e é um ativo bastante tradicional conhecido entre os investidores, por ser um dos shoppings mais emblemáticos da cidade de São Paulo. Localizado no bairro de Higienópolis, uma região nobre e altamente movimentada, o empreendimento está cercado por prédios residenciais de alto padrão, além de contar com a proximidade de instituições de ensino renomadas, como a Universidade e o Colégio Mackenzie.
Também está estrategicamente posicionado próximo a bairros relevantes como Pacaembu, Santa Cecília, Consolação, Cerqueira César e Vila Buarque. Esse posicionamento estratégico atrai um público majoritariamente das classes A e B. Com uma ABL de 34.992 m² distribuída em 287 lojas e uma taxa de ocupação de 97,5%, segundo informações no relatório gerencial do FII SHPH11.
Participação no Pátio Higienópolis é positiva para o cotista?
Avalio que a aquisição do Pátio Higienópolis foi acertada tanto do ponto de vista qualitativo — por se tratar de um ativo premium com eficiência de capital, altamente aderente ao perfil do XPML11 — quanto do ponto de vista quantitativo, ao apresentar um cap rate atrativo considerando a natureza e crescimento do shopping.
Apesar da participação representar uma fatia pequena do portfólio (3% do NOI), a operação tende a contribuir de forma positiva para os indicadores operacionais do Fundo.
Outro ponto que não podemos deixar de destacar, é a administração realizada pelo Iguatemi, um dos maiores players do mercado.
Feita as ressalvas sobre essa aquisição, o ponto que pode chamar também a atenção dos investidores é referente à sua alavancagem, tão comentada nos últimos tempos.
Ainda que a estrutura de capital mereça acompanhamento constante, é importante destacar que o valor pago à vista pela nova participação (R$ 170,6 milhões) está dentro do planejamento da gestão e representa uma alocação estratégica de capital em um ativo premium, com elevada eficiência operacional e baixo risco de reinvestimento futuro.
Além disso, mesmo considerando o impacto das últimas aquisições, a alavancagem projetada segue em níveis considerados saudáveis, abaixo de 20% do total de ativos. Ainda devemos lembrar que o Fundo pode recorrer a diferentes alternativas para endereçar essa questão, como a venda de ativos não estratégicos e outras soluções já mapeadas pela gestão.
Portanto, embora o aumento das obrigações futuras reforce a necessidade de execução disciplinada, a compra do Pátio Higienópolis é justificada não apenas pela qualidade excepcional do ativo, mas também pela sua aderência ao portfólio e contribuição, ainda que marginal, para os indicadores operacionais do Fundo.
