Melhores fundos imobiliários para geração de renda
Com um aporte inicial relativamente acessível, é possível obter rendimentos mensais provenientes dos aluguéis desses imóveis. Veja nossas recomendações de investimento.
Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma boa estratégia para aqueles que desejam uma renda extra passiva consistente e menos volátil em relação a outras opções de investimento.
Os FIIs permitem que investidores se tornem cotistas de grandes empreendimentos imobiliários, tais como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais e galpões logísticos, sem a necessidade de adquirir e gerir imóveis diretamente.
Com um aporte inicial relativamente acessível, é possível obter rendimentos mensais provenientes dos aluguéis desses imóveis, distribuídos proporcionalmente entre os cotistas.
Este guia explora os benefícios dos FIIs, destacando os dois fundos imobiliários que não podem faltar na carteira do investidor que procura viver de renda.
Mas, antes das recomendações de investimento, é importante compreender o que é um fundo imobiliário.
O que é um fundo imobiliário?
O fundo imobiliário, também conhecido como FII, é uma espécie de condomínio que reúne, de forma organizada, investidores interessados em investir seus recursos em ativos imobiliários.
Dessa forma, cada investidor compra, por meio do home broker da corretora, uma quantidade determinada de cotas do FII que deseja investir, assim como ocorre nas negociações de ações. Cada fundo imobiliário possui um código de negociação de quatro letras seguidas do número 11 (por exemplo, MXRF11).
Qual a vantagem de comprar fundos imobiliários?
Dois dos principais atrativos dos fundos imobiliários são a praticidade e a acessibilidade desse tipo de investimento. Não exigem do investidor uma quantia elevada para efetuar o investimento. Você pode começar a investir comprando uma cota que varia entre R$ 10 e R$ 100.
Outro benefício dos FIIs é a comodidade que o ativo proporciona ao cotista. Sem burocracia e sem as dores de cabeça operacionais da gestão de imóveis do dia a dia. A gestão e a administração são terceirizadas a profissionais especializados em negócios imobiliários.
Em contrapartida, esses profissionais recebem aluguéis e outras receitas de seus investimentos e os repassam aos cotistas na forma de distribuição de dividendos, que, normalmente, ocorrem mensalmente, o que proporciona uma boa previsibilidade e recorrência para quem procura um complemento de renda.
Quais são os fundos imobiliários recomendados para investir hoje?
Agora que você aprendeu o que são os FIIs, vamos apresentar as duas opções de fundos imobiliários para investir hoje.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um fundo imobiliário que tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos no segmento logístico.
O Fundo tem um patrimônio líquido de mais de R$ 2,8 bilhões e, com mais de 322 mil cotistas, o BTG Pactual Logística tem uma ótima liquidez, negociando um volume médio diário de R$ 6 milhões no último ano. Dessa forma, o investidor não terá dificuldades para montar e desmontar posições.
O portfólio do BTLG11, atualmente, conta com uma vacância financeira de apenas 2% e soma um total de 858 mil m² de ABL distribuídos entre 22 imóveis, sendo que 85% estão localizados no estado de São Paulo.
Inquilinos
O Fundo conta com um portfólio composto por 63 locatários bem diversificados, uma vez que os 20 maiores representam um total de apenas 73% da receita imobiliária.
Os inquilinos são, na sua maioria, players consolidados em suas áreas de atuação, como é o caso do Assaí, Amazon, Ambev, Braskem, BRF e Westrock. Assim, o risco de crédito do portfólio é muito baixo.
Contratos de locação
Os contratos de locação têm um prazo médio de 4,9 anos e são bem divididos entre típicos (68%) e atípicos (32%), proporcionando uma maior previsibilidade para o fluxo de caixa futuro do Fundo, mas sem deixar de lado a possibilidade de revisionais positivas do aluguel em meio a um cenário favorável.
Novos integrantes à vista
Recentemente, após o encerramento da última emissão de cotas, com uma captação de R$ 1,5 bilhão, o BTLG11 anunciou ao mercado a assinatura de uma carta de intenções junto à Log, tendo como objetivo a aquisição de 11 ativos da empresa localizados em São Paulo.
Os imóveis têm aproximadamente 550 mil m² de ABL, com 95% de receita em um raio de até 60 km da capital paulista.
O BTLG11 possui, atualmente, (i) um portfólio de imóveis bem posicionado para atender às demandas exigidas pelo mercado de galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores resilientes; (iii) um bom mix de contratos entre os típicos e atípicos; e (iv) a possibilidade de desinvestimento com direito a ganho de capital em alguns imóveis.
Esses pilares, aliados à perspectiva positiva para a alocação dos recursos captados na última emissão, e à boa capacidade de distribuição de proventos em torno de R$ 8,94 por cota para os próximos 12 meses (Yield em torno de 8,7% no preço atual), nos levam a crer que o BTG Pactual Logística continua sendo uma ótima oportunidade para os investidores que desejam ter uma renda passiva recorrente.
LIBERAR ACESSO A MELHOR CARTEIRA DE FIIS POR 30 DIAS
Kinea Securities (KNSC11)
O Kinea Securities (KNCS11) é um fundo imobiliário que tem como objetivo gerar rendimentos e ganhos de capital a seus cotistas, principalmente por meio de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
O Fundo deu início às suas atividades em outubro de 2020 e é gerido pela renomada Kinea, maior gestora do mercado de FIIs, com quase R$ 29 bilhões sob gestão. A gestora dispensa apresentações, sendo uma das mais tradicionais do mercado e com um corpo técnico de muita qualidade e experiência.
Com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,19 bilhão e uma base de cotistas superior a 160 mil investidores, o KNSC11 tem uma ótima liquidez no mercado secundário, negociando uma média diária de R$ 4,55 milhões.
No relatório de maio, é possível notar que o KNSC11 tinha uma alocação de 106,1% do PL em ativos, sendo 104,1% em 68 operações de CRIs, 0,5% em cotas de FIIs e o restante (1,5%) em caixa.
Além disso, é válido destacar que todas as operações estavam em dia com as obrigações.
Carteira de CRIs
A carteira de CRIs foca nos segmentos de escritórios (33,9%) e de residencial (30,8%), apesar de o KNSC11 ter operações em outros setores, tais como logístico, shoppings e corporativos.
Em relação aos indexadores que remuneram os CRIs, o Fundo possui maior exposição ao IPCA (57,9%), embora continue com uma alocação relevante em operações atreladas ao CDI/Selic (40,7% da carteira), como forma de aproveitar o cenário de juros básicos ainda bastante elevado pelo qual o país está passando.
Garantias
Quando tratamos de fundos de recebíveis imobiliários, também é essencial analisarmos as garantias que envolvem as estruturas dos CRIs em vista de uma possível necessidade de executá-las em caso de inadimplência.
No caso do Kinea Securities, temos garantias bastante sólidas e que proporcionam maior segurança aos cotistas, já que grande parte das operações conta, entre outros mecanismos, com a alienação fiduciária dos terrenos e das SPEs dos projetos, assim como cessões fiduciárias dos recebíveis oriundos das vendas das unidades e aval dos acionistas, portanto, sobre os recebíveis, trazendo maior segurança aos cotistas.
A carteira possui um Loan-To-Value (LTV) médio ponderado de aproximadamente 57%.
Na prática, isso significa que o valor dos ativos dados em garantia na operação equivale a aproximadamente 1,75 vezes o valor do saldo devedor dos recebíveis (razão de garantia de 1,75x). Trata-se de um bom patamar considerando o risco de crédito das operações.
Por fim, mas longe de ser o menos importante, pela tabela de sensibilidade disponibilizada pela Kinea, que informa a rentabilidade implícita de acordo com as oscilações da cota de mercado, é possível notar que no preço atual (R$ 9,03/cota) a rentabilidade média da carteira está em torno de IPCA + 7,99% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão.
É uma rentabilidade que consideramos extremamente atrativa para uma carteira de clientes diversificada, risco de crédito controlado e que conta com uma gestão profissional capaz de trazer benefícios aos cotistas.
Sendo assim, embora o KNSC11 dificilmente volte a entregar no curto prazo rendimentos equivalentes aos distribuídos ao longo de 2022, quando a inflação e os juros estavam muito elevados, continuamos otimistas com o Fundo devido ao seu perfil mais defensivo em caso de um cenário adverso.
Isso porque, além de contar com a gestão experiente e criteriosa da Kinea Investimentos na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, o KNSC11 possui uma carteira de CRIs: (i) de risco de crédito controlado; (ii) com bons spreads; (iii) garantias robustas; (iv) e bom mix entre indexadores.
Tudo isso sem falar na possibilidade de alguma melhora de sua distribuição de rendimentos nos próximos meses em razão do IPCA mais elevado neste início de ano.
Pelas nossas estimativas, baseadas em informações disponíveis hoje, temos que o Fundo poderá entregar proventos em torno de R$ 1,06/cota aos cotistas nos próximos 12 meses, o equivalente a um yield anualizado de 11,7% ao preço atual.
Portanto, um patamar de rendimento bastante atrativo diante de todos os benefícios que o Fundo pode proporcionar aos investidores, já levando em consideração uma inflação mais estabilizada e reduções na Selic nos próximos meses.
Quais os riscos dos FIIs para ficar atento?
Além disso, para finalizar, aqui estão alguns dos principais pontos que deve ter em mente antes de investir em FIIs.
Risco de Vacância: A vacância diz respeito ao percentual de imóveis sem inquilinos. Um aumento na vacância pode reduzir a receita do fundo, afetando a distribuição de rendimentos aos cotistas.
Risco de Inadimplência: A inadimplência dos locatários pode afetar negativamente os rendimentos do FII. Se os inquilinos não cumprirem com as suas obrigações de aluguel, o fundo poderá ter dificuldades para distribuir os rendimentos esperados.
Liquidez: FIIs podem ter uma menor liquidez em relação às ações de empresas. Isso significa que pode ser mais difícil vender cotas rapidamente sem impactar o preço de mercado, especialmente em momentos de crise econômica.
Risco de Mercado: Os preços das cotas dos FIIs podem ser afetados por fatores macroeconômicos, como taxas de juros, inflação e condições gerais do mercado imobiliário. Alterações nessas variáveis podem impactar o valor das cotas e os rendimentos distribuídos.
Risco de Gestão: A performance dos FIIs está diretamente relacionada à qualidade da gestão. Gestores ineficientes ou decisões de investimento equivocadas podem comprometer os resultados do fundo.
Riscos do fim da isenção sobre os rendimentos: O fim da isenção fiscal sobre os rendimentos dos FIIs é uma preocupação constante para os investidores, pois a isenção fiscal sobre as distribuições de rendimentos para pessoa física é considerada um grande diferencial da classe.
Contudo, a introdução dos Fiagros, apoiada pela bancada ruralista, oferece algum respaldo indireto aos FIIs, mas a ameaça de taxação permanece. É importante considerar este risco ao avaliar as suas aplicações.
A melhor carteira de fundos imobiliários
Se você deseja explorar outros fundos do segmento que atendam às especificações que considero essenciais para aproveitar o bom momento desse mercado, convido você a conhecer a carteira recomendada do Nord FIIs.
Ao acessar a nossa série, você terá um acompanhamento constante de cada uma das teses recomendadas, com ativos selecionados de maneira extremamente criteriosa e diligente.
Além disso, você poderá esclarecer dúvidas conosco ao vivo nas monitorias semanais.Também oferecemos um canal exclusivo no Telegram, onde você encontrará análises do mercado e comentários relevantes sobre os fundos da carteira.
LIBERAR ACESSO A MELHOR CARTEIRA DE FIIS POR 30 DIAS
Caso você não se adapte, pode solicitar o cancelamento e o reembolso de 100% do valor pago.
