VGIR11 é o fundo imobiliário para turbinar seus dividendos em 2025
VGIR11 é um fundo com 84,4o PL em operações de CRI, boa parte originado do segmento residencial, com uma taxa média de CDI + 4,7% a.a. e DY bastante atrativo
Os fundos imobiliários de papel se destacam diante dessa perspectiva de pelo menos dois novos aumentos de 1 p.p. na Selic nas duas próximas reuniões do Copom, especialmente aqueles cujos rendimentos são indexados ao CDI.
Inclusive, este é o caso do Valora CRI CDI (VGIR11), que, segundo minha estimativa, pode entregar um rendimento em torno de R$ 1,50 por cota nos próximos 12 meses, equivalente a um yield de aproximadamente 16% com base no preço atual.
Sobre o Fundo
O VGIR11 é um fundo de papel gerido pela Valora Investimentos e que investe seus recursos predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com foco em operações atreladas ao CDI, buscando oferecer aos cotistas rendimentos superiores ao indexador.
Atualmente, a maior parte de seu patrimônio líquido (84,4%) está alocada em 52 operações de CRIs com risco de crédito intermediário, enquanto os 15,6% restantes estão mantidos em caixa para futuras alocações.
Além disso, as suas operações estão atreladas principalmente ao segmento residencial (73,2%) e contam, em grande parte, com garantias robustas, como a alienação fiduciária de terrenos e imóveis, além de cotas de SPEs detidas pelas incorporadoras.
O Loan-To-Value (LTV) médio ponderado da sua carteira é de cerca de 63%. Em outras palavras, o valor dos ativos dados como garantia nas operações equivale, em média, a 1,59 vezes o saldo devedor dos recebíveis, oferecendo maior segurança aos cotistas caso seja necessário executar essas garantias.
Lembrando que o LTV é um indicador que mede a relação entre o valor do saldo devedor do empréstimo e o valor estimado dos ativos dados em garantia na operação. Portanto, quanto menor, melhor.
Outro ponto que me chama a atenção no Fundo é o seu foco em operações exclusivas, geralmente estruturadas pela própria gestora, o que proporciona maior controle sobre a estruturação, precificação e acompanhamento dos CRIs.
Essa estratégia resulta em uma carteira amplamente composta (98,6%) por CRIs de ofertas exclusivas para investidores profissionais, que, em geral, oferecem uma relação risco-retorno mais atrativa em comparação às opções disponíveis nas plataformas das corretoras.
Ponto de atenção
O principal ponto de atenção em relação a fundos de papel está no risco de crédito de suas operações. Afinal, em casos de inadimplência ou default, não apenas a renda, mas também parte do patrimônio desses fundos pode ser comprometida.
Com o VGIR11, não é diferente. Apesar das boas garantias oferecidas, é essencial considerar esse risco antes de investir no Fundo, especialmente porque sua carteira apresenta certa concentração direta ou indireta em alguns riscos específicos, com destaque para a Helbor.
Fundada em 1977, a incorporadora possui foco em empreendimentos residenciais e comerciais, atuando em diversos estados brasileiros.
Por outro lado, tenho a expectativa de que a diversificação melhore ainda mais com a alocação dos recursos oriundos de sua emissão, como já vem acontecendo. Além disso, a Helbor é uma empresa listada, facilitando o monitoramento de seu risco de crédito.
Por fim, as taxas médias dos CRIs giram em torno de CDI + 4,7% a.a. (100%), o que entendo ser um excelente patamar de remuneração frente ao risco e à duration de apenas 2,1 anos da carteira.
VGIR11: recomendação de compra
A nossa recomendação de COMPRA de VGIR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) excelente liquidez no mercado secundário; (ii) portfólio composto por operações com risco de crédito controlado e garantias robustas; (iii) spread médio líquido bastante atrativo, considerando os riscos e as durations das operações; (iv) 100% de exposição a CDI+ em um cenário de alta da Selic; e (v) bom desconto em relação ao valor patrimonial (P/VPA de 0,96).
Conforme antecipado, o principal ponto de atenção em relação ao Fundo é a concentração da carteira em alguns riscos específicos.
Essa situação demanda monitoramento constante e justifica uma exposição mais conservadora ao Fundo, limitada a um máximo de 5% da carteira de FIIs, especialmente no cenário atual.
Por fim, a expressiva desvalorização dos FIIs nos últimos meses destaca a importância de uma estratégia bem estruturada de diversificação, essencial para mitigar os impactos das oscilações e proteger o portfólio contra volatilidades excessivas.
Além disso, alinhar os investimentos ao seu perfil de risco e objetivos financeiros é indispensável.
