MXRF11 (Maxi Renda) vale a pena em 2023?
O MXRF11 é um dos fundos imobiliários mais populares da bolsa, com mais de 808 mil cotistas. Mas será que é uma boa opção para o seu patrimônio? Descubra nesta análise.
Com mais de 808 mil cotistas, representando um total de 38,3% dos investidores de FIIs, o FII Maxi Renda é disparado o fundo imobiliário com o maior número de cotistas na Bolsa de Valores. Listado na B3 com o código MXRF11, é fruto da fusão entre dois outros FIIs: o XP Gaia e o MaxiRenda!
Até sexta-feira, 6, o valor da cota do Maxi Renda acumulava alta de 5% em 2023 na B3. Para fins de comparação, o IFIX, índice que serve de referência para o mercado de fundos imobiliários, teve uma alta bem menor no período, de 0,67%.
O valor de mercado do MXRF11 era de R$ 2,377 bilhões, equivalente a R$ 10,07 por cota. Já o patrimônio do fundo é de R$ 2,276 bilhões, correspondente a R$ 10,07 por cota.
Assim, o preço sobre valor patrimonial (P/VP) do fundo imobiliário MXRF11 é 1,04. Desse modo, suas cotas estão sendo negociadas na B3 com um ágio de 4%.
Por que MXRF11 é o FII com mais cotistas da Bolsa?
É difícil precisar o motivo pelo qual a sua base de cotistas é tão superior em relação aos demais FIIs do mercado, já que o MXRF não possui características e/ou retornos tão diferentes dos seus pares.
Nesse sentido, destacaria dois principais fatores que podem estar associados a essa dinâmica.
O primeiro está relacionado com o fato de o MXRF ser um dos primeiros FIIs listados a negociar a sua cota de mercado em “base 10”, ou seja, em torno dos R$ 10,00.
Por ser um dos primeiros a aderir a essa iniciativa justamente em um período de grande crescimento do número de investidores de FIIs, ele acabou aproveitando o momento favorável da popularização dos FIIs para expandir significativamente sua base de cotistas.
Afinal, o valor de sua cota de mercado se mostrou mais acessível em relação às outras opções para os pequenos investidores, que muitas vezes não tinham capital suficiente para comprar 1 cota de um FII que negociava em torno dos R$ 100,00 (base 100). Ou, ainda, que recebiam rendimentos inferiores a R$ 100,00 em dado mês e, para não deixar o dinheiro parado na cota, compravam cotas de MXRF devido à sua maior acessibilidade.
Outro fator que, em conjunto com o destacado acima, pode ter contribuído para o tamanho da base de cotistas do MXRF é o bom acesso que o Fundo sempre teve aos canais de distribuição da Corretora XP, que é um importante player do mercado financeiro em número de correntistas.
Distribuição de proventos do MXRF11
A média de sua distribuição mensal de rendimentos é de 0,85% a.m., mas como se trata de um fundo antigo para os padrões da indústria (IPO em 2012), houve momentos em que o dividend yield gerado pelo Fundo foi muito mais baixo e outros tantos em que foi mais alto do que essa média, como o atual momento.
Próximo pagamento do MXRF11
O MXRF11 vai pagar novos dividendos em maio, no valor de R$ 0,12 por cota, um dividend yield mensal de 1,14%.
Os rendimentos do MXRF11 serão distribuídos no dia 15 de maio de 2023 aos investidores posicionados no fundo até 28 de abril.
Estratégia do Fundo
O Fundo possui cerca de 73% de seus ativos alocados em operações de CRIs de menor risco de crédito, além de 17% investidos em cotas de outros FIIs e 3% em caixa.
Até aí, nada muito diferente de outros fundos de papel de perfil de risco similar, mas o MXRF também possui alocação de 6% dos ativos em permutas financeiras (6%), fato que o diferencia dos pares de mercado.
Essa alocação eleva o risco do portfólio do Fundo, por se tratar de projetos de desenvolvimento imobiliário, mas também lhe confere boas remunerações, já que essas operações possuem retornos médios estimados em INCC + 13% a.a.
Desse modo, temos que o Maxi Renda é um FII de papel com exposição majoritária a CRIs de baixo risco de crédito, sendo que 47% dessa alocação está exposta a operações atreladas ao CDI, que vêm se beneficiando da Selic elevada.
Mas também possui uma pequena exposição a operações mais apimentadas — permutas financeiras — visando à geração de retornos acima da média a seus cotistas, o que de fato tem se confirmado nos últimos tempos.
O recente desinvestimento na permuta “Moema 1”, por exemplo, conferiu ao Fundo um ganho de capital de aproximadamente R$ 7,7 milhões, o equivalente a R$ 0,034/cota.
O melhor FII de papel para investir no momento?
Apesar de sempre termos o MXRF no radar do Nord FIIs, entendemos que há outras opções com uma relação risco versus retorno mais atrativa no atual momento de mercado.
Uma opção melhor para o seu patrimônio
Uma delas é o Kinea Securities (KNSC11), que além de também possuir uma carteira de CRIs de bom risco de crédito e contar com a excelente gestão da Kinea Investimentos, está negociando a um preço muito mais convidativo em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,96 vs 1,04, no caso do Fundo da XP).
Adquirir o KNSC11 aos preços atuais (R$ 85,44) equivale a investir em uma carteira de CRIs com rentabilidade média implícita em torno de IPCA + 8,21% a.a., já deduzida a taxa de administração.
Já no caso do Maxi Renda, aos preços atuais de R$ 10,52, a rentabilidade implícita de sua carteira de CRIs e permutas corresponde a um patamar um pouco inferior a IPCA + 7,44% a.a.
Esse é o motivo da nossa predileção pelo Kinea Securities aos preços atuais, já que o Fundo conta com uma excelente rentabilidade para o nível de diversificação e de risco da carteira, sendo um ótimo fundo de papel para se ter no atual momento de mercado.
Se interessou pelo assunto? Então conheça o Nord FIIs e saiba como receber rendimentos mensais sem a burocracia e as dores de cabeça causadas pela compra direta de imóveis.
