Os três erros mais comuns dos investidores de FIIs

Com a Selic ainda em patamares baixos, é possível notar uma grande quantidade de investidores iniciantes migrando da renda fixa para ativos de renda variável.

Por serem menos voláteis do que as ações e proporcionarem rendimentos mensais aos investidores, os Fundos Imobiliários se tornaram um dos principais destinos desta nova onda de investimentos. Para se ter uma ideia, no último ano, houve um aumento de 82 por cento no número de investidores desse mercado, que já soma quase 1,2 milhão de pessoas.

O crescimento do mercado é impressionante, entretanto, assim como qualquer crescimento abrupto, ele ocorre muitas vezes de maneira desordenada. Na busca de investir nos melhores fundos imobiliários, muitos investidores se deslumbram por discursos de ganhos fáceis e cometem alguns erros que podem custar caro.

A seguir, comento três dos principais erros que o investidor iniciante deve evitar em sua jornada pelo mundo dos fundos imobiliários.

#1 Não saber o que está comprando

Talvez a origem dos principais erros cometidos por muitos investidores de FIIs seja comprar determinado fundo sem antes entender minimamente a sua operação.

Ora, você compraria um imóvel sem antes procurar saber mais sobre o empreendimento e a região em que ele se situa? Provavelmente, a sua resposta é não. Por que então você faria diferente com os FIIs?

Assim como em qualquer outro processo de investimento, o primeiro passo para investir em FIIs é entender muito bem como o Fundo pode gerar valor ao longo do tempo. Para isso, é importante compreender qual é a sua proposta, além de conhecer a sua equipe de gestão e os ativos nos quais ele investe os recursos dos cotistas.

Será que a proposta do Fundo de fato lhe agrada? A equipe de gestão é experiente e passa confiança? Os imóveis do fundo são de qualidade e estão bem localizados? No caso de fundos de papel, as operações de CRIs estão bem amarradas e contam com garantias sólidas?

Essas são algumas perguntas importantes que você deve se fazer antes de investir, mas não para por aí: outro ponto importante a ser levado em conta em um processo de investimento é o mapeamento dos riscos que envolvem a operação.

Todo investimento possui riscos, sendo eles de menor ou maior grau. Mapear os principais a que determinado fundo está exposto é essencial, pois, a partir daí, você pode concluir se de fato aquele fundo está alinhado com o seu perfil e momento de vida.

Além disso, somente a partir do mapeamento dos riscos que você consegue avaliar se o retorno esperado do investimento realmente compensa todos os riscos que envolvem a operação.

Portanto, não acelere o seu processo de aprendizado, respeite e entenda o momento certo de investir. Busque entender todos os pontos positivos e negativos que envolvem aquele investimento e nunca deixe de mapear os riscos da operação.

Seguindo esse caminho, você terá um investimento muito mais consciente, permitindo que você navegue com mais confiança mesmo em mares revoltos.

#2 Investir com base em uma ou duas métricas

Outro erro comum é escolher determinado fundo com base em apenas uma ou duas métricas.

No caso dos FIIs, essas métricas costumam ser o DY (dividend yield) e o múltiplo P/VPA (preço sobre o valor patrimonial).

O dividend yield é um indicador que mede a relação entre os dividendos pagos pelo fundo em relação à sua cotação atual. Se o DY de um fundo é 10 por cento, significa que ele paga 10 por cento do valor da sua cotação atual em forma de dividendos, por exemplo.

O senso comum é fazer a escolha de fundos com base nos maiores DY possíveis. Inclusive, o que não faltam por aí são rankings com os fundos de maiores DY para se investir.

Fonte: InfoMoney.

Acontece que os rendimentos mensais dos FIIs podem oscilar (tanto para cima quanto para baixo) devido a diversos fatores que, muitas vezes, mascaram a sua real rentabilidade, tais como venda de ativos, renda mínima garantida (RMG), receitas/despesas não recorrentes, e por aí vai.

Como resultado, muitos investidores compram o ativo na euforia em um momento de alta e, passado o período de distribuição desses dividendos excepcionais, o valor da cota tende a se ajustar à nova realidade, podendo trazer grandes prejuízos ao cotista desavisado.

Já o P/VPA, é um múltiplo utilizado para comparar o valor de mercado da cota de um FII com o seu valor patrimonial. Se um fundo possui um P/VPA de 0,8, por exemplo, significa que ele está negociando 25 por cento abaixo do que, em teoria, ele valeria.

Muitos investidores adotam a lógica de comprar um Fundo apenas porque ele está negociando a um múltiplo baixo. O problema é que nem tudo que é barato é bom.

De fato, há casos em que o desconto pode ser uma oportunidade. No entanto, em outros tantos, o desconto pode ser justificado por uma má gestão do fundo ou uma antecipação do mercado a uma provável piora em seus resultados, por exemplo.

P/VPA baixo não é sinônimo de oportunidade, assim como quando o seu valor está mais elevado também não significa que o preço do fundo está salgado.

É preciso avaliar caso a caso e sempre ter em mente que o mais importante são as perspectivas futuras para o fundo – não apenas o seu presente. Todos os indicadores são relevantes na hora de avaliar um FII, mas devem ser analisados de forma conjunta, e não isoladamente.

O DY e o P/VPA nos trazem, sim, informações valiosas, mas que, analisadas isoladamente, não nos dizem muita coisa. Portanto, não olhe apenas para um ou dois indicadores na hora de avaliar o seu FII. Também avalie-os sempre com um olhar crítico, pois nem tudo é de fato o que parece.

#3 Concentração dos investimentos

Outro erro bastante comum está relacionado à diversificação dos investimentos. É normal que muitos fundos ou segmentos de FIIs tenham desempenho melhor do que os demais em dado momento, como o caso atual dos FIIs de papel, por exemplo.

Sabendo disso, muitos investidores acabam optando por concentrar demais os seus investimentos em determinado fundo ou segmento, de modo a potencializar os seus ganhos de curto prazo.

Mas concentrar demais o seu dinheiro, o famoso “All in”, não costuma ser uma boa estratégia, uma vez que, fazendo isso, você fica muito exposto a riscos específicos.

Quer um exemplo?

Imagine que você estava excessivamente concentrado em FIIs de Shoppings no início de 2020, pois esperava que aquele seria o ano da retomada econômica capitaneada pelo consumo. Não preciso dizer o que aconteceria ainda nos primeiros meses daquele ano com a sua carteira de FIIs, não é mesmo?

Portanto, não monte uma carteira concentrada demais. Assim como um time de futebol, uma carteira de FIIs bem equilibrada precisa ter atacantes, zagueiros, goleiro etc. Afinal, sabemos que não se faz um bom time apenas com atacantes, por melhores que eles sejam.

Esses são apenas alguns dos principais erros que vejo os investidores cometerem, mas é claro que existem muitos outros aos quais você deve se atentar na hora de investir.

De qualquer maneira, evite ao máximo repetir os passos destacados porque, a longo prazo, são comportamentos que podem colocar o seu patrimônio em risco e que o afastarão dos seus objetivos como investidor.

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O preço é quase simbólico, mas o resultado a longo prazo pode fazer total diferença no seu patrimônio.

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Abraços e até a próxima!