TRXF11 comunica alienação de 6 ativos e aquisição de outros 3
Os imóveis vendidos incluem unidades do Assaí e GPA. Veja o lucro líquido da operação.
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) informou que concluiu a venda de seis ativos locados para o Assaí e outro para o GPA, além de finalizar a aquisição de três imóveis locados para a Decathlon.
Vale comentar que este processo se iniciou em fevereiro de 2024, quando o TRX assinou um memorando de entendimentos com o FII HBC Renda Urbana (HBCR11) para a negociação de compra e venda desses imóveis, ficando pendente agora apenas a conclusão da venda de dois outros imóveis do grupo Assaí, ainda em fase de finalização.
Detalhes das transações — venda de ativos
Referente à venda dos seis imóveis, o valor total da transação será de R$ 411,95 milhões, a serem pagos da seguinte forma:
(i) R$ 57,02 milhões (14% do total) já recebidos na data da transação;
(ii) R$ 94,40 milhões (23%) a serem pagos em três parcelas semestrais, corrigidas pela variação do IPCA;
(iii) R$ 84,57 milhões (21%) utilizados pelos Fundos para o pré-pagamento dos saldos integrais de duas séries de uma operação de CRI; e
(iv) R$ 175,96 milhões (43%) correspondentes aos saldos integrais de outra série de CRI, cujos pagamentos, a partir da data do acordo, serão assumidos pelo comprador.
A gestão estima um ganho de capital líquido de aproximadamente R$ 80 milhões (R$ 4,00/por cota) para o TRXF com a conclusão da operação, já considerando a participação do Fundo no TRXB e a correção monetária estimada com base no IPCA até o término dos pagamentos.
A operação deve resultar em um cap rate de 7,25% e uma taxa interna de retorno (TIR) de 14,12% a.a., representando uma boa rentabilidade. Além disso, como parte dos recursos serão destinados ao pré-pagamento de CRIs, a operação resultará em uma redução da alavancagem do TRXF.
Novas aquisições — Decathlon
Paralelamente, o TRXF concluiu a aquisição de três imóveis localizados em Campinas–SP, Joinville–SC e Goiânia–GO, que possuem como principal locatário a empresa de material esportivo Decathlon.
O primeiro imóvel está 100% locado para a empresa de materiais esportivos, enquanto os demais contam com outros locatários, como Cobasi, Blue Fit e Kalunga, que ocupam os espaços por meio de contratos típicos.
O valor total das aquisições foi de R$ 125,09 milhões, a ser pago da seguinte forma:
(i) R$ 31,27 milhões (25% do total) pagos pelo TRXF11 na data da conclusão da transação;
(ii) R$ 93,82 milhões (75%) a serem pagos em três parcelas semestrais, devidamente corrigidas pela variação do IPCA.
No caso específico do imóvel de Campinas, o TRXF ainda irá pagar R$ 34,71 milhões devidos à Iguasport (Decatlhon) , a ser desembolsado parcialmente após a aprovação do projeto de expansão do imóvel e a sua conclusão. Como o valor estimado para a expansão do imóvel é de aproximadamente R$ 21,75 milhões, o investimento total do TRXF na aquisição será em torno de R$ 181,56 milhões.
Como de costume, os três imóveis adquiridos contam com contratos atípicos de longo prazo com a locatária, com prazo de vigência de 30 anos a partir de janeiro de 2021 No entanto, é importante destacar que, nesta aquisição, a duração do contrato atípico limitada. Isso porque a atipicidade vigorará “apenas” até janeiro de 2031 (vencimento em pouco mais de 6 anos), enquanto os 20 anos restantes seguirão no formato típico.
Além disso, a multa prevista para o período "atípico" será limitada ao saldo remanescente do aluguel até o término da atipicidade, ou seja, pelos pouco mais de seis anos mencionados anteriormente, e não até o vencimento contratual em 2050. No caso de rescisão durante a vigência do contrato típico, haverá apenas um aviso prévio de 180 dias, sem aplicação de multa rescisória.
Nossa opinião sobre a venda milionária e compra novos ativos
Com a conclusão do acordo, o TRXF deve diluir significativamente a sua exposição ao Assaí, que atualmente é o principal locatário do portfólio, representando 43,7% da receita de aluguel. Além disso, espera-se uma nova redução na alavancagem do Fundo, conforme mencionado anteriormente.
A venda dos seis imóveis me agradou, não apenas pelo benefício mencionado acima e o ganho de capital gerado na operação, que contribuirá para as futuras distribuições, mas principalmente pelo cap rate de venda (7,25%) e pela TIR (14,12% a.a.) interessantes.
Quanto aos imóveis adquiridos, apesar de estarem bem localizados, em linha com a proposta imobiliária que enxergo para o TRXF, e de estarem locados para uma empresa de referência em seu setor, considero que o formato dos contratos deixou a desejar, por serem menos robustos que a média do portfólio do Fundo.
Além disso, a gestão não esclareceu no documento o impacto das aquisições sobre as receitas do Fundo, inviabilizando a análise sobre o real valor financeiro gerado para os cotistas. Por isso, ainda não é possível chegar a uma conclusão definitiva sobre as aquisições, sendo necessário aguardar informações complementares no próximo relatório gerencial para uma análise definitiva.