TRXF11 fecha acordo com Grupo Mateus
O TRX Real Estate fechou operação com o Grupo Mateus que deve levar o fundo imobiliário ao valor de R$ 3 bilhões em imóveis.
O TRX Real Estate (TRXF11), da TRX Investimentos, assinou um compromisso de compra e venda para a aquisição de quatro imóveis que serão locados ao Grupo Mateus.
Desses quatro imóveis, três terão contratos de locação atípico na modalidade built to suit (BTS), com prazo de vigência de 20 anos, sendo que dois deles serão construídos nas cidades de Ananindeua e Marituba (PA), e o terceiro em São Mateus do Maranhão (MA).
O quarto imóvel, já pronto e em operação, está localizado em Russas (CE) e também conta com um contrato de locação atípico de 20 anos, mas na modalidade Sale e Leaseback (SLB), o que significa que será alugado ao vendedor após a conclusão da operação.
Detalhes da transação
O valor total da transação, incluindo os custos das obras, é de R$ 122,85 milhões (R$ 4,12 mil/m²), podendo haver ajustes pontuais. No total, as áreas de terrenos somam 68,37 mil m², com aproximadamente 29,77 mil m² de área construída.
Como o aluguel médio dos empreendimentos será de R$ 29,57/m², a operação resultará em um cap rate de 8,6%.
Portfólio do TRXF11 após conclusão do negócio
A expectativa é de que a transação seja concluída em até 60 dias. Com isso, o portfólio do TRXF passará de 51 para 55 imóveis, e o prazo médio contratual será elevado de 15,02 para 15,30 anos. O guidance foi mantido entre R$ 0,90 e R$ 0,93.
Além disso, o Grupo Mateus passará a representar 23,19% da receita imobiliária do portfólio, ante os 14,86% anteriores. Por ser uma empresa de capital aberto com boa qualidade de crédito, não vejo essa exposição ao Grupo Mateus com preocupação, embora deva ser monitorada.
Acordo com Grupo Mateus foi positivo para os cotistas do TRXF11?
Com exceção dos ativos em Ananindeua e Marituba, cidades da região metropolitana de Belém, com mais de 535 mil e 133 mil habitantes, respectivamente, os outros dois imóveis a serem adquiridos estão localizados em pequenas cidades no interior de suas regiões.
Um exemplo é o ativo situado no município de Russas (CE), no interior do Ceará, que possui uma modesta população de aproximadamente 72 mil habitantes (45 habitantes por km²), sugerindo uma área menos densa em comparação com outros ativos da varejista já adquiridos pelo Fundo.
A imagem abaixo ilustra bem o entorno do imóvel, que conta com poucos estabelecimentos e infraestrutura nas proximidades, indicando um menor adensamento e fluxo de pessoas na área. Essa característica é importante, pois acaba limitando a valorização potencial do ativo.
Esse perfil de imóvel está alinhado à estratégia do Grupo Mateus, que frequentemente opera em regiões do interior do Nordeste. No entanto, devido à sua liquidez mais restrita, ele requer maior atenção de nossa parte.
O atenuante da compra fica por conta da robustez dos contratos de locação, com prazo de vigência de 20 anos, multa correspondente ao saldo remanescente até o vencimento contratual em caso de rescisão antecipada e ausência de revisional dos valores do aluguel.
Sem contar que a fiança pessoal do controlador do Grupo Mateus como garantia oferece uma camada adicional de segurança.
Vamos aguardar a efetivação da transação e eventuais novos detalhes no próximo relatório gerencial do Fundo.
Por ora, avalio a aquisição como neutra, pois entendo que a localização menos evidente de alguns ativos poderia ser compensada por um cap rate mais atrativo na aquisição. Além disso, não se espera aumento da rentabilidade do portfólio do TRXF11 com essa nova compra.
