Squadra Investimentos alerta para riscos em fundos imobiliários; entenda o comunicado
A Squadra Investimentos chamou a atenção de investidores ao alertar o risco em fundos imobiliários com dividendos turbinados e balanços “embelezados”
A Squadra chamou a atenção de investidores ao alertar o risco em fundos imobiliários com dividendos turbinados e balanços “embelezados”.
Em um trecho de uma carta de 22 páginas enviada a seus cotistas, a gestora — que administra R$ 16 bilhões de clientes — aponta pontualmente que diversos FIIs possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente e, na sequência, realizar novas emissões de cotas.
Veja trecho da carta da Squadra:
“Por aqui, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente de seus ativos, enquanto se amparam em repetidas emissões primárias. Como esse padrão de comportamento não se sustenta no longo prazo, há chance não desprezível de surpresas negativas para cotistas de alguns desses fundos, que, nos últimos anos, cresceram de forma importante no portfólio de pessoas físicas brasileiras”.
Esse é com certeza um erro comum, principalmente daquele investidor pouco diligente. Não se deve escolher o fundo imobiliário somente pela renda corrente, ou seja, olhando apenas o dividend yield atual.
Isso vale para os FIIs, como também para as ações e quaisquer outros ativos geradores de renda.
Concordo com a Squadra que há muitos casos de FIIs na indústria que vêm pagando rendimentos não sustentáveis a seus cotistas, o que não é ilícito e tampouco uma novidade.
Como FIIs distribuem proventos acima da média?
Essa dinâmica acontece, principalmente, por dois motivos: (i) distribuição de ganhos não recorrentes, como o caso de lucros obtidos com a venda de ativos do portfólio, sejam imóveis, CRIs ou cotas de outros FIIs; (ii) uso de alavancagem financeira em que há carência de pagamento dos juros da operação.
Analisando o primeiro caso, é importante lembrarmos que os FIIs são obrigados pela legislação a distribuir ao menos 95% do resultado caixa auferido no semestre.
Sendo assim, não há absolutamente nada de errado no caso de os fundos incluírem os ganhos não recorrentes obtidos com a reciclagem de seus portfólios nos rendimentos distribuídos aos investidores conforme esses lucros sejam reconhecidos.
Na verdade, a legislação nem sequer dá escolha aos FIIs no que diz respeito a esse tema, já que os fundos que não atenderem a essa determinação correm o risco de perder a isenção fiscal.
Já no segundo caso, o que acontece é que alguns FIIs de tijolo fazem uso de alavancagem com carência de pagamento dos juros para adquirir novos imóveis sem ter que entrar imediatamente em uma nova emissão de cotas, seja pelo momento desfavorável para captação no mercado, seja por qualquer outro motivo.
Nesse caso, como há postergação do pagamento de juros da alavancagem, a ausência de despesa financeira eleva temporariamente os seus resultados e, por sua vez, os rendimentos de curto prazo distribuídos aos cotistas.
Mas com o fim da carência dos juros e a necessidade de pagamento da amortização, em geral é esperada uma redução futura dos rendimentos desses fundos, já que eles ficam dependentes da realização de emissões de novas cotas para fazer frente a esse pagamento.
Agora, embora esse tipo específico de alavancagem via de regra não nos agrade devido aos diversos riscos associados a essa operação, não se trata de algo irregular, uma vez que os Fundos não utilizam os recursos captados nas emissões para distribuí-los aos cotistas na forma de rendimentos — o que é proibido pela legislação.
Desempenho passado não garante resultados futuros
Muitos investidores, especialmente os iniciantes, ainda investem em FIIs assumindo que determinado rendimento — que em alguns casos possui um componente não recorrente — irá se perpetuar e topam pagar caro por isso.
A consequência é que quando há redução de seus rendimentos para patamares mais em linha com a geração de caixa recorrente de seus ativos, acabamos observando fortes desvalorizações desses fundos, gerando muitas vezes grandes prejuízos para esses investidores.
Justamente por isso é fundamental que o investidor estude com profundidade o fundo que pretende investir, compreendendo muito bem como ele ganha dinheiro para seus cotistas e quais são as perspectivas futuras para seus resultados, bem como os riscos que devem ser considerados antes de investir.
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