Renda Mínima Garantida (RMG) em fundos imobiliários: segurança temporária ou risco oculto?
Entenda como a Renda Mínima Garantida (RMG) funciona em fundos imobiliários, suas vantagens e os cuidados necessários para garantir uma rentabilidade sustentável.
A Renda Mínima Garantida (RMG) é uma estratégia adotada por alguns fundos imobiliários para oferecer previsibilidade de rendimentos, mesmo em momentos de vacância ou baixa ocupação de seus imóveis.
Mas será que essa garantia é realmente uma segurança para o investidor ou pode esconder riscos futuros? Entenda como a RMG funciona, suas vantagens e os cuidados que você deve ter para evitar surpresas na rentabilidade do seu fundo.
O que é Renda Mínima Garantida?
A Renda Mínima Garantida (RMG) é um mecanismo utilizado por alguns fundos imobiliários para assegurar uma quantia fixa de rendimentos aos cotistas durante um determinado período, geralmente após o lançamento do fundo ou de um novo empreendimento.
A RMG oferece previsibilidade de rendimentos mesmo que a receita operacional do fundo não seja suficiente para cobrir esse valor, sendo especialmente atrativa em momentos iniciais, quando a ocupação dos imóveis ainda está em fase de maturação.
Como funciona a RMG?
A RMG age como um "seguro" temporário para os rendimentos dos investidores.
Por exemplo, se um fundo imobiliário adquire um prédio comercial e ainda não consegue locar todos os espaços, a receita do fundo pode ser impactada negativamente. Para proteger os cotistas, o gestor ou empreendedor estabelece um prazo de Renda Mínima Garantida.
Durante esse período, o fundo se compromete a pagar uma quantia fixa de rendimentos, mesmo que os aluguéis recebidos não sejam suficientes. Se a receita for menor do que a RMG, a diferença é coberta por reservas de capital ou garantias acordadas com o vendedor do imóvel.
Essa prática é comumente utilizada para atrair investidores nos estágios iniciais de um fundo, já que oferece uma segurança temporária de rentabilidade. No entanto, é importante ressaltar que a RMG é limitada a um período específico. Uma vez que esse prazo expira, o rendimento passa a ser diretamente relacionado à performance real do fundo, sem garantias adicionais.
Dessa forma, esse mecanismo pode proporcionar estabilidade temporária, mas é essencial que o investidor avalie cuidadosamente a sustentabilidade do fundo após o término do período garantido, verificando se o fluxo de caixa gerado pelos imóveis será suficiente para manter a distribuição de rendimentos.
RMG em fundos imobiliários: o que você precisa saber
Um dos principais aspectos que o investidor deve ter em mente, é acompanhar o relatório gerencial do fundo e seus comunicados, para então conseguir verificar se algum dos ativos possui RMG.
Além disso, é essencial entender a duração dessa garantia, pois, ao final do período, caso os espaços vagos não sejam locados, os rendimentos do fundo poderão ser impactos.
Outro ponto essencial a ser considerado é a qualidade imobiliária dos ativos que possuem RMG. Se o imóvel tiver alta qualidade — como localização estratégica, características físicas diferenciadas e alta demanda no mercado —, as chances de o fundo enfrentar dificuldades para locá-lo após o fim da RMG são consideravelmente menores.
Quais os prazos de duração da RMG?
A Renda Mínima Garantida é oferecida por um período determinado, definido na criação do fundo. Isso significa que a RMG não necessariamente estará disponível até que o imóvel esteja totalmente ocupado ou o fundo gere receita suficiente.
Por isso, é essencial que o investidor fique atento ao prazo de validade dessa garantia.
Outro ponto essencial é entender a diferença entre a RMG e a renda real do fundo. A renda real refere-se ao valor que o fundo obtém diretamente dos aluguéis dos imóveis, sem depender de mecanismos temporários, como a Renda Mínima Garantida.
Dessa forma, avaliar a capacidade do fundo de gerar receita própria após o término da RMG é fundamental para quem deseja investir com segurança.
Quais as vantagens da Renda Mínima Garantida?
A principal vantagem da RMG é a capacidade de proteger o fundo contra oscilações nos rendimentos durante o período em que o imóvel estiver vago. Com a RMG, o Fundo consegue manter uma distribuição estável de dividendos, garantindo uma renda recorrente aos cotistas mesmo se o imóvel não estiver locado.
Sem a RMG, o fundo ficaria exposto a períodos de vacância que impactariam diretamente sua rentabilidade.
Quais os riscos associados a RMG?
O principal risco da RMG surge quando o fundo não consegue alugar o imóvel após o término da garantia por um valor igual ou superior ao da RMG.
Se o novo aluguel for inferior ao valor da renda mínima garantida, o fundo enfrentará uma redução na rentabilidade, o que pode impactar negativamente a distribuição de dividendos.
Além disso, a RMG pode criar uma falsa sensação de segurança ao mascarar temporariamente a verdadeira demanda pelo imóvel, levando o investidor a subestimar possíveis riscos associados à vacância.
Exemplos de RMG em FIIs
O fundo imobiliário de lajes comerciais da VBI Real Estate (PVBI11) possui três ativos com RMG. Neste exemplo, vamos entender como essa garantia auxilia o fundo.
Conforme o gráfico fornecido pelo fundo, 18% dos contratos estão vinculados à RMG, sendo parte dessa Renda Mínima Garantida referente ao ativo recém-construído Union Faria Lima, com vigência até meados de outubro de 2024 e referente a mais dois ativos.
Referente ao ativo Union Faria Lima, que ele possui no portfólio, as obras foram concluídas em abril de 2024. No entanto, ainda não houve tempo suficiente para sua total ocupação, resultando em uma vacância de 84,7% do espaço.
Fica claro que, com 84,7% do imóvel vago, a ausência da RMG causaria um impacto significativo nos resultados do fundo, reduzindo a receita disponível para distribuição aos cotistas.
Por enquanto, a vacância não está afetando devido à RMG. No entanto, com o fim da garantia se aproximando, caso o nível de ocupação atual persista, é provável que ocorra uma redução na distribuição de rendimentos.
Além disso, o fundo conta com mais duas RMGs nos ativos The One e Faria Lima 4440. No caso do The One, houve o anúncio de algumas desocupações, resultando em uma vacância física de 25%.
No entanto, essa taxa não está afetando os resultados do PVBI, graças à cobertura proporcionada pela RMG.
O gráfico abaixo demonstra que a vacância financeira do Fundo tem se mantido estável desde fevereiro, graças à presença das RMGs ativas em seus contratos. Dessa forma, mesmo com algumas desocupações, os espaços vagos não têm impactado, por ora, a rentabilidade do fundo.
No entanto, é essencial que o investidor fique atento ao término dessas garantias, conforme mencionado anteriormente, pois a não locação dos espaços no prazo adequado poderá impactar negativamente os resultados do fundo.
RMG pode impactar na distribuição do FII?
Sim, a Renda Mínima Garantida pode impactar diretamente na distribuição de rendimentos de um Fundo Imobiliário (FII).
Como mencionamos, a RMG é uma quantia garantida ao fundo durante um período acordado, mesmo que o imóvel esteja vago ou não gere a receita esperada. Isso significa que, enquanto a Renda Mínima Garantida estiver vigente, o fundo continuará distribuindo rendimentos aos cotistas como se o imóvel estivesse ocupado.
O impacto positivo da RMG é que ela mantém a distribuição estável, evitando que os rendimentos do fundo diminuam em função de vacâncias temporárias. Isso é benéfico para o investidor, que recebe uma receita constante, independentemente de problemas de ocupação no imóvel.
Além disso, em alguns casos, a RMG pode não refletir a verdadeira rentabilidade do fundo, já que, uma vez que ela termina, a realidade do fluxo de caixa do fundo pode ser inferior àquela percebida durante o período de vigência da garantia.
Conclusão
A RMG assegura a estabilidade na distribuição de rendimentos no curto prazo. No entanto, caso o fundo não consiga realizar novas locações ou manter os valores de aluguel após o término da garantia, é possível que ocorra uma redução nos rendimentos.
Por isso, é fundamental que o cotista compreenda o que está sustentando os rendimentos do fundo para evitar surpresas no futuro. O acompanhamento regular dos relatórios gerenciais e comunicados da gestão é essencial para se manter informado sobre os movimentos e atualizações relacionados aos ativos.
