Será que o retrofit vale a pena para o investidor de imóveis?
Entenda como a modernização de imóveis antigos pode impactar o mercado de Fundos Imobiliários e gerar valor para investidores
Já ouviu falar sobre retrofit? Esse termo refere-se a uma forma de reforma, mas com um foco especial: a modernização de imóveis antigos para que atendam a padrões contemporâneos de eficiência e conforto.
Neste artigo, você vai aprender o que é essa prática, quais são seus principais tipos, como ele se diferencia de uma simples reforma, as vantagens que pode trazer para os FIIs, além de exemplos práticos.
O que é retrofit?
Retrofit no âmbito de Fundos Imobiliários (FIIs) se refere à modernização de ativos imobiliários dentro do portfólio de um fundo, com o objetivo de atualizá-los para padrões contemporâneos de eficiência, conforto e segurança, mantendo ao máximo suas características originais.
Essa prática é comum em fundos que possuem imóveis mais antigos, buscando aumentar o valor e a atratividade dos ativos sem a necessidade de construção de novos empreendimentos.
No contexto de FIIs, o retrofit pode ser uma estratégia eficaz para preservar o patrimônio e gerar retornos mais elevados.
Tipos de retrofit
Os tipos de retrofit podem abranger:
- retrofit de fachadas e áreas comuns: renovação visual e funcional de edifícios para torná-los mais atraentes aos inquilinos, sem grandes intervenções estruturais;
- retrofit estrutural: modernização de sistemas elétricos, hidráulicos, de ar-condicionado e elevadores, que são essenciais para a competitividade de um imóvel;
- retrofit ambiental: implementação de tecnologias sustentáveis, como sistemas de coleta de água de chuva e energia solar, com foco em eficiência energética e certificações ambientais.
Qual a diferença entre retrofit e reforma?
Nos FIIs, o retrofit e a reforma se diferenciam pelo escopo. A reforma geralmente foca em reparos e ajustes pontuais, enquanto o retrofit visa modernizar o imóvel, tornando-o mais competitivo no mercado atual sem perder suas características essenciais. O retrofit vai além de consertar problemas, buscar agregar valor a longo prazo.
Quais as vantagens dessa prática?
As vantagens do retrofit em FIIs incluem:
- aumento do valor do imóvel: ativos retrofitados tendem a atrair inquilinos premium, aumentando a capacidade de geração de receita do fundo;
- competitividade: com as melhorias, o imóvel pode competir melhor no mercado, especialmente em regiões onde novos empreendimentos surgem com frequência;
- sustentabilidade: o retrofit permite modernizações que tornam o ativo mais eficiente energeticamente, gerando economia de custos operacionais para os inquilinos, o que pode se traduzir em maior demanda.
Exemplo de geração de valor
Um exemplo prático que ilustra o impacto do retrofit em um imóvel pode ser observado no fundo imobiliário Pátria Prime Offices (HGPO11), focado em lajes corporativas, mais especificamente Edifícios Boutiques. Ou seja, imóveis de menor porte, mas que possuem grande valor agregado e se destacam por exclusividade e sofisticação, o que atrai empresas dispostas a pagar por espaços de alto nível em localizações privilegiadas.
Como mencionamos anteriormente, o retrofit agrega muito valor aos imóveis, funcionando de maneira similar a uma reforma em nossas casas: ao melhorar as condições e a aparência do imóvel, ele se torna mais valioso.
No caso do HGPO11, o fundo realizou diversas melhorias em um de seus edifícios no ano de 2022, o que sem dúvida aumentou significativamente a qualidade e a atratividade do imóvel.
Abaixo, segue o registro das melhorias realizadas no Ed. Metropilitan do fundo:
Inclusive, o fundo anunciou a venda de seus dois ativos, por um valor total de R$ 618,29 milhões (R$ 48,57 mil/m²). O Edifício Metropolitan, em particular, foi por um total de R$ 486,71 milhões, sendo um valor bastante atrativo.
A modernização e a alta qualidade dos ativos certamente contribuíram para que o Pátria Prime Offices (HGPO11) recebesse propostas atrativas de venda a preços justos. Graças a essas características, o Fundo possui um histórico de vacância baixo, e a venda dos ativos deverá resultar em um ganho de capital adicional para os cotistas.
Pontos de atenção em relação ao retrofit
Ao considerar um projeto de retrofit em FIIs, é importante estar atento a:
- custos elevados: o processo pode exigir um capital significativo do fundo, o que pode ou afetar temporariamente a distribuição de dividendos;
- tempo de execução: o retrofit pode levar meses ou até anos para ser concluído, o que pode causar perda de receita durante o período de obras;
- regulamentações: em edifícios tombados ou localizados em áreas históricas, é necessário obter aprovações específicas e seguir normas rígidas.
Leis de incentivo ao retrofit
Em várias cidades, especialmente onde há grande concentração de imóveis antigos, existem incentivos fiscais para o retrofit, que podem beneficiar diretamente FIIs que optam por essa estratégia.
Esses incentivos podem incluir isenção de IPTU ou redução em taxas de licenciamento. Para os gestores de FIIs, é importante considerar essas leis ao planejar modernizações nos ativos do portfólio, garantindo que o fundo aproveite todos os benefícios possíveis
Afinal, o retrofit vale a pena para o investidor de imóveis?
Para investidores de FIIs, o retrofit pode ser uma estratégia de valorização de longo prazo. Imóveis modernizados tendem a atrair inquilinos de maior qualidade e têm potencial para aumentar os rendimentos do fundo.
Além disso, ao modernizar um ativo, o fundo pode estender sua vida útil e melhorar a competitividade no mercado. No entanto, é necessário avaliar os custos iniciais e o impacto nas distribuições de dividendos durante o período de obras, para garantir que o retorno do investimento compense.
