PVBI11 compra imóvel na Faria Lima
Fundo VBI Prime Properties (PVBI11) anuncia aquisição de oito unidades de edifício na Av. Faria Lima, em São Paulo; veja os detalhes
Na última terça-feira, 2, o VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou a aquisição de oito unidades no Ed. Vera Cruz II, totalizando 7.202 m², o que corresponde a 36,4% da Área Bruta Locável (ABL) do imóvel.
O edifício é classificado como AA pela Buildings, possui uma ABL Total de 38.070 m² distribuídos em 11 andares e tem como principal diferencial a obtenção da certificação Leed Platinum, o mais alto patamar das certificações de sustentabilidade.
Atualmente, o imóvel é ocupado por empresas de diversos setores, incluindo tecnologia, finanças e serviços. Além disso, ele está estrategicamente posicionado na Av. Faria Lima, em São Paulo, ou seja, uma excelente localização — compatível com o que o PVBI11 sempre busca para o seu portfólio.
Detalhes da transação
O valor total da transação foi de R$ 293,8 milhões, o equivalente a R$ 40,8 mil/m². Desse montante, cerca de R$ 220 milhões foram pagos em dinheiro e o restante foi liquidado por meio da subscrição de cotas provenientes da 5ª emissão.
Embora o edifício esteja com vacância zerada e possua um preço de aluguel de aproximadamente R$ 230,00/m², o acordo prevê uma Renda Mínima Garantida (RMG) pelo prazo de 24 meses no valor de R$ 260,00/m². Ou seja, o vendedor pagará ao Fundo a diferença entre o valor acordado e o efetivo de locação até que ambos estejam alinhados.
Assim, ao considerarmos a RMG, temos que a transação foi celebrada a um cap rate de 7,65% a.a. e deve gerar um incremento estimado em R$ 0,10/cota na receita imobiliária do portfólio, já levando em conta o aumento do número de cotas do PVBI após a conclusão da 5ª emissão.
Nossa opinião
A aquisição de unidades no Ed. Vera Cruz II nos agrada devido à excelente qualidade do imóvel, alinhando-se à estratégia do PVBI em ser detentor de imóveis corporativos de alto padrão e localização privilegiada.
Do ponto de vista financeiro, embora o valor da aquisição possa parecer elevado inicialmente (R$ 40,8 mil/m²), ao desconsiderarmos o montante destinado à RMG, percebemos que ele está aderente aos valores das últimas transações envolvendo empreendimentos similares na região.
Depois, essa aquisição, em conjunto com a celebrada recentemente no Ed. The One, deve gerar um importante aumento da diversificação no portfólio do Fundo, resultando em uma diluição da exposição ao Park Tower, de 46% para algo mais próximo de 38% da receita imobiliária.
Como é de conhecimento dos assinantes do Nord FIIs, a elevada concentração no Park Tower e, consequentemente, na Prevent Sênior, que ocupa 100% do imóvel, vinha sendo o principal fator de risco identificado por nós na tese do PVBI.
Sobre o PVBI11
O VBI Properties (PVBI11) é um Fundo imobiliário de tijolo focado na obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos diretos e indiretos em lajes corporativas de elevado padrão construtivo, localizadas em regiões premium na cidade de São Paulo.
Dividendos do PVBI11
O dividendo atual do PVBI é de R$ 0,70 por cota, com um Dividend Yield de 0,68% com base na cotação de R$ 103,21 da data-base de 28/12/2023.
