O que é aluguel de FIIs e quando vale a pena?
O aluguel de FIIs se refere ao processo em que investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) alugam suas cotas para terceiros em troca de uma taxa de aluguel.
Se você é investidor em busca de renda extra, certamente já considerou alugar suas ações.
No mercado de fundos imobiliários (FIIs), essa operação também é possível – embora ainda muito recente (desde novembro de 2020).
Um levantamento feito pelo TradeMap aponta que os fundos de “papel” e tijolo concentram as maiores taxas do mercado; o custo pode chegar a 10% ao ano e quase 20% ao ano em alguns casos.
Uma razão para a maior procura pelo aluguel e o consequente avanço das taxas é a desvalorização das cotas, aponta o estudo.
O que é o aluguel de FIIs?
Os FIIs podem ser alugados em uma operação em que o doador, o dono do ativo, os repassa para o tomador por um prazo determinado em troca de uma taxa de aluguel.
É um mecanismo que proporciona uma renda extra para o investidor doador além dos proventos recebidos.
Na prática
A operação do aluguel é intermediada pela B3 e é realizada entre três participantes:
(i) Doador do ativo: geralmente é aquele investidor de longo prazo que empresta as cotas de sua carteira por determinado período com o objetivo de obter uma remuneração extra prefixada com o aluguel. Ex: recebimento do equivalente a 2% a.a. pelo período de 60 dias.
(ii) Tomador do ativo: é aquele que passa a ser o proprietário temporário das cotas e detém os direitos de negociá-las no mercado, além de ter o direito de votação nas assembleias de cotistas enquanto elas estiverem sob sua custódia.
(iii) Agente custodiante: atua como intermediário entre o investidor doador e o investidor tomador. A B3 assume esse papel, que é muito importante para a operação, por atuar como contraparte central dessas operações, garantindo o cumprimento do contrato. Em contrapartida, o órgão controla o risco do contrato por meio da exigência de garantias por parte dos tomadores.
Como habilitar esse mecanismo?
O mecanismo varia muito entre bancos e corretoras de investimentos, mas geralmente é preciso primeiramente habilitar o serviço em sua conta da corretora, sendo que esse processo varia entre cada instituição.
No caso do investidor doador, uma vez habilitado o mecanismo de aluguel de cotas, não é preciso realizar nenhuma ação adicional. Se houver demanda do mercado, suas cotas poderão ser alugadas.
Já no caso do investidor tomador, para alugar cotas no mercado, é preciso verificar se o ativo de interesse está disponível na lista de “venda a descoberto” da corretora, que também costuma oferecer outras informações, como os custos do empréstimo e prazos.
Se o FII estiver na lista e as condições atenderem às expectativas do tomador, então basta enviar ordem de venda com a quantidade desejada do ativo pelo home broker que será formado o contrato de aluguel para a venda descoberta do ativo.
Se a operação não estiver na lista, então é preciso entrar em contato com a mesa de operações da instituição financeira.
Lembrando também que para a operação ser fechada é preciso que o investidor tomador atenda às condições de garantias exigidas.
Pagamento do aluguel de FIIs
Para o investidor doador, o valor a receber por ter emprestado seus ativos cai diretamente em sua conta da corretora de investimentos ao fim do contrato.
O dono das cotas recebe os rendimentos dos FIIs?
Muitos investidores se questionam: como ficam os proventos distribuídos pelo fundo durante o período de aluguel?
Em relação a esse ponto, é importante comentar que mesmo alugando as suas cotas, os investidores doadores continuam recebendo normalmente os proventos pagos pelo FII.
Para o doador, vale a pena alugar FIIs?
Na nossa visão, como ainda é um mercado pouco líquido, não temos visto muitas negociações de aluguel.
O motivo da falta de liquidez pode estar relacionado ao fato de muitos fundos ainda não atenderem aos critérios exigidos pela bolsa e pelo fato de as taxas ainda não estarem tão interessantes para o doador no momento em que escrevo este artigo.
Mas não deixa de ser uma possibilidade para o investidor de longo prazo, já que a remuneração do aluguel acaba complementando os rendimentos recebidos do FII e o risco da operação é baixo para o doador, visto que a B3 é a contraparte.
É importante que o doador tenha em mente que, ao alugar as suas cotas, ele estará transferindo o seu direito a voto em assembleias a um terceiro durante a vigência do contrato, o que nem sempre é interessante.
Riscos para o tomador
O tomador é aquele investidor que procura realizar operações de curto prazo para lucrar com a queda no preço do ativo, o famoso short.
Para tanto, ele assume o empréstimo por determinado período para poder vender o ativo, recomprá-lo posteriormente por um valor inferior no mercado e devolver ao doador, lucrando na diferença.
Ao especular com intenção de lucrar com a queda de preço do FII, esse investidor tem um lucro limitado ao recomprar as cotas mais barato do que vendeu, mas pode ter um prejuízo “ilimitado” ao recomprá-las mais caro do que vendeu.
Sendo assim, o seu principal risco é o de ser uma operação alavancada capaz de gerar grandes prejuízos.
Por isso essa operação é recomendável apenas para investidores muito conscientes dos riscos de perda patrimonial em caso de um resultado desfavorável.
Tributação no aluguel de FIIs
No caso do investidor doador, a tributação do aluguel segue a tabela regressiva de IR sobre ativos de renda fixa. E, como grande parte das operações possui prazos inferiores a 180 dias, a alíquota de imposto costuma ser de 22,5%, sendo que o investidor recebe o valor do aluguel já líquido de IR.
No caso do investidor tomador, o IR a ser pago corresponde a uma alíquota de 20% sobre os ganhos auferidos na operação, sendo preciso recolher o imposto via DARF. Ou seja, a operação segue a mesma lógica da tributação sobre ganhos de capital prevista para os FIIs.
Considerações finais
Para o doador de cotas de fundos imobiliários, vale muito a pena avaliar as condições propostas, levando em conta suas vantagens, como o valor da remuneração extra, e desvantagens (exemplo: transferência de seu direito a voto nas assembleias).
Já para o investidor tomador, é importante compreender que a operação deve ser tática e feita dentro de uma tese muito bem fundamentada, sendo que mesmo assim há o risco de grandes perdas devido ao elevado grau de risco desse tipo de operação.
Por isso sugerimos que apenas investidores experientes e cientes de todos os riscos façam esse tipo de operação.
Espero ter esclarecido o que é o aluguel de FIIs e como funciona. Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
