Assim como ocorre ao comprarmos um apartamento ou uma casa para usufruirmos do seu aluguel, é comum investirmos em fundos imobiliários com foco no longo prazo. Até mesmo porque é nesse horizonte de tempo que os dividendos mensais fazem a diferença na rentabilidade do nosso investimento.

Porém, para sermos bem-sucedidos em qualquer investimento que demanda tempo, precisamos ter uma estratégia muito bem definida ao montar a nossa carteira. Caso contrário, correremos o risco de não alcançar o objetivo inicial.

E por mais esdrúxulo que possa parecer, a construção de uma carteira não deveria fugir muito dos princípios que utilizamos quando escalamos o nosso time de futebol ideal.

Vem comigo que te explico melhor!

5-4-1 ou 4-3-3?

Antes mesmo de ir direto às compras, o primeiro ponto que devemos definir é qual estilo de jogo gostaríamos de disputar!

No caso do investidor de perfil mais conservador ou que possui mais tempo e paciência para atingir o seu objetivo, faz todo o sentido elaborar uma carteira mais defensiva. Algo como uma formação 5-4-1 no futebol, em que o time possui duas linhas defensivas para proteger o seu gol e apenas um atacante para tentar balançar as redes lá na frente…

Ao percorrer esse caminho, o investidor abre mão de performances brilhantes para, em contrapartida, disputar partidas mais seguras e sem grandes emoções. Aqui, vale a máxima de que “meio a zero é goleada”, e não há absolutamente nada de errado com isso!

Outros investidores, porém, preferem uma estratégia mais agressiva para suas carteiras, de modo a obterem uma rentabilidade mais elevada, mesmo que isso custe alguns contra-ataques do time adversário no decorrer do certame.

Para correr atrás do resultado almejado, acabam escolhendo fundos um pouco mais agressivos e que avançam mais ao ataque, tornando a sua seleção mais ofensiva, como um legítimo 4-3-3.

É importante que você tenha em mente que, assim como no futebol, não há uma formação ideal para a sua carteira. Tudo depende do seu perfil, objetivo e das circunstâncias da partida!

O mais importante é você ter consciência de qual perfil de carteira está construindo, além de tomar certos cuidados…

Neymar sozinho não ganha campeonato!

É sempre tentador escolhermos para a nossa carteira os fundos imobiliários que mais estão pagando dividendos na atualidade.

Um bom exemplo recente é o caso dos fundos de papel de perfil de crédito mais arrojado (high yield), como o caso do HCTR11, HABT11, DEVA11, URPR11, dentre outros. Por estarem distribuindo yields mensais superiores a 1,5 por cento já há algum tempo, esses fundos estão cada vez mais badalados no mercado, assim como o Neymar está para o futebol.

No entanto, assim como ocorre com um time ou uma seleção, a sua carteira não deveria ser composta apenas de atacantes, por mais craques que eles sejam.

Afinal de contas, ao optar por esse caminho, você até poderá fazer gols, mas certamente correrá muito mais riscos nos contra-ataques!

Portanto, antes de ter uma carteira 100 por cento alocada, por exemplo, em FIIs de papel high yield por conta do yield, pare e reflita sobre o que seria dela se o jogo mudasse para esses fundos.

Lembre-se de que o futebol exige equilíbrio entre defesa, meio de campo e ataque. Um time ou seleção formada apenas por atacantes até poderia vencer uma partida, mas dificilmente levaria o campeonato. O mesmo vale para a sua carteira de FIIs!

A formação deve mudar conforme as condições de jogo…

Foi-se o tempo em que uma partida de futebol era estática!

Com o avanço das diversas técnicas e táticas possíveis de serem implementadas, as partidas vêm se parecendo cada vez mais com um jogo de xadrez, em que os técnicos posicionam as suas peças de acordo com as circunstâncias do jogo.

Isso também deveria valer para a sua carteira! Afinal, uma estratégia que faz sentido hoje pode muito bem deixar de fazer amanhã.

Quer um exemplo?

No final de 2019, havia uma grande expectativa de que a economia do Brasil finalmente decolaria, tendo em vista as quedas das taxas de juros e a melhora nos indicadores de atividade.

Com isso, vimos os FIIs de shopping se tornarem bastante atrativos diante do cenário favorável para o consumo e varejo. O XP Malls (XPML11), por exemplo, chegou a valorizar 41 por cento no 2S19 em meio à euforia no mercado de FIIs e às perspectivas promissoras para o Fundo, que possui um portfólio de shoppings de muita qualidade.

Quem não tinha FIIs de shoppings na época era louco!

Aí, veio a pandemia no início de 2020 e tudo mudou…

Devido aos impactos do fechamento da economia, os shoppings sofreram uma grande desvalorização no mercado, sendo que eles ainda tentam se recuperar em meio às incertezas sobre a abertura definitiva da economia.

Nesse meio tempo, vimos outros segmentos de FIIs performarem muito melhor, como o caso do logístico e de recebíveis imobiliários, por exemplo.

Esse é apenas um entre vários exemplos de mudanças no cenário que tornaram uma estratégia promissora em uma grande incerteza, mas há diversos outros por aí…

Sendo assim, o resumo da ópera é que: quando as circunstâncias do jogo mudam, precisamos nos adequar à nova realidade! Há momentos em que é possível ser mais agressivo, sim. Já em outros tantos, é preferível fechar o time para segurar o resultado!

Daí vem a importância de ter uma gestão ativa da sua carteira, assim como um técnico tem no time que comanda.

Não adianta manter jogadores no sacrifício!

Por fim, mas não menos importante, também é essencial avaliar constantemente o desempenho dos fundos que estão em nossa carteira.

Assim como não faz sentido manter em campo jogadores que estão lesionados ou em má fase, também não adianta segurar determinado FII na carteira apenas para não realizar um prejuízo, na esperança de que um dia os seus dias de glória voltarão.

Ainda que não exista um momento exato para vender determinado fundo, como num simples toque de despertador, há momentos em que devemos encarar, sim, essa dura decisão!

Seja quando os seus fundamentos se deterioraram, seja quando a confiança no time de gestão foi abalada ou, ainda, quando você identificar um melhor substituto para a posição.

Não se ganha jogo apenas com o peso da camisa!

Nos seus investimentos, o técnico é você!

Construir e analisar a sua carteira de fundos imobiliários com o olhar crítico de um técnico de futebol pode ajudá-lo a traçar uma estratégia clara para seus investimentos, além de auxiliá-lo a se manter fiel a ela.

Investimentos em FIIs é com foco no longo prazo, sendo assim, mais importante do que montar uma escalação para vencer apenas uma ou duas partidas, é selecionar um time capaz de vencer o campeonato. É isso que fará a diferença lá na frente.

E lembre-se sempre de que, em se tratando dos seus investimentos, o técnico é você!

Um abraço e até a próxima,