JSRE11 vale a pena investir? Confira nossa análise

O Fundo JSRE11

O JS Real Estate Multigestão (JSRE11) é um FII do tipo híbrido cujo objetivo é distribuir renda a seus cotistas por meio do recebimento de receitas provenientes de aluguéis, rendimentos e ganhos de capital.

Embora o principal foco de investimento do Fundo atualmente seja o segmento corporativo, o seu mandato é bastante amplo, permitindo que a gestão faça alocações visando aproveitar oportunidades onde há maior potencial a ser explorado, seja em imóveis, cotas de outros FIIs, CRIs, dentre outros ativos.

Constituído em 2011, o Fundo é bastante antigo no mercado e conta com a administração do tradicional Banco Safra e a gestão do Safra Asset, que é a 10ª maior gestora do país e 24ª do mercado de FIIs, com R$ 2,5 bilhões sob gestão, segundo a Anbima.

Com um Patrimônio Líquido de R$ 2,34 bilhões e uma base de cotistas próxima a 98 mil investidores, o JSRE conta com uma boa liquidez, negociando uma média diária de R$ 2,45 milhões desde o início do ano.

A sua taxa de gestão e administração é de 1,00% ao ano sobre o valor de mercado, enquanto a taxa de performance corresponde a 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano atualizado pelo IGP-M. Sendo assim, os custos estão em linha com o praticado no mercado, e o benchmark utilizado é adequado para o seu perfil de investimento.

Portfólio do fundo JSRE11

Atualmente, 97% do seu Patrimônio Líquido estão investidos em imóveis, enquanto outros 3% estão alocados em cotas de outros FIIs.

Carteira de imóveis do fundo JSRE11

A sua carteira de imóveis é composta por cinco escritórios que, em conjunto, representam uma ABL Total de 121,93 mil m².

Exceto pelo caso do Ed. Tower Bridge, que responde por um total de 51% da receita imobiliária do Fundo, o restante das receitas está bem distribuído entre os principais ativos que compõem o seu portfólio.

Como veremos mais adiante, os imóveis são bem localizados e possuem, em sua maioria, elevado padrão construtivo (99% da ABL em ativos AAA e AA, de acordo com a Buildings). Esse fato coloca o JSRE entre os fundos multiativos do segmento de melhor qualidade imobiliária.

Abaixo, comentamos um pouco mais sobre cada um dos seus ativos.

Ed. Tower Bridge

Construído em 2013, o Edifício Tower Bridge possui classificação AAA pela Buildings e está situado na região da Berrini, em São Paulo (SP). O edifício está posicionado em um dos mais importantes cruzamentos da cidade, e a sua proximidade com a Estação Berrini, da CPTM, e da futura estação Chucri Zaidan da Linha Ouro, do Monotrilho, joga a favor do empreendimento.

O Fundo adquiriu 100% do ativo no início de 2020 por cerca de R$ 19.168,45/m², sendo que a sua vacância física está atualmente em 6,9% (versus 23,6% da região).

Ed. Paulista

O Fundo também é proprietário de 100% do Edifício Paulista, que passou por um importante retrofit em 2012, elevando a sua classificação para AA. O ativo está localizado a poucos metros do Metrô Consolação, na Av. Paulista, além de integrar o Shopping Center 3. A sua vacância física está em 4,6%.

Ed. Wtorre Nações Unidas III

Construído em 2013, o Edifício Wtorre Nações Unidas III possui classificação AAA pela Buildings e está muito bem localizado na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo/SP. O Fundo detém 64,3% do imóvel, que está com vacância física zerada no momento.

Torres Marble e Ebony – Complexo Rochaverá

O JSRE também é proprietário de 40% das Torres Marble e Ebony do complexo Rochaverá Corporate, inaugurado em 2008. O imóvel é classificado como de alto padrão (classe AAA, Buildings) e está localizado na região da Av. Chucri Zaidan, São Paulo/SP, ao lado de dois shoppings (Morumbi e Market Place), além de se encontrar a poucos metros da futura Linha 17 Ouro, da CPTM.

A crescente escassez de espaços nas regiões mais consolidadas da cidade, como o caso da Av. Paulista e Faria Lima, vem colocando a região da Chucri Zaidan como uma das principais alternativas para o mercado de imóveis corporativos de São Paulo. Não por outro motivo, temos visto importantes entregas de imóveis de ótima qualidade na região nos últimos tempos.

A questão é que a absorção desses espaços ainda não está ocorrendo no mesmo ritmo da entrega dos novos estoques, o que acaba por elevar a quantidade de espaços vagos nessa localidade.

Essa tendência, somada à entrega de espaços pelas empresas devido à pandemia, tem elevado a vacância da região a um patamar próximo a 35% nos últimos trimestres, quando consideramos imóveis com padrão construtivo similar ao do Rochaverá.

Atualmente, a vacância física das Torres Marble e Ebony está em 20,9%, ou seja, bem abaixo da média dos imóveis comparáveis de seu entorno, refletindo a sua qualidade imobiliária no disputado mercado da Chucri Zaidan. Ainda assim, entendemos que a redução da vacância do ativo é o principal desafio de curto prazo do Fundo, pelos motivos já mencionados.

Ed. Praia de Botafogo, 440

Por fim, o JSRE também é proprietário do Ed. Praia de Botafogo 440, ainda que a participação no ativo seja de apenas 8%, representando apenas 1% da receita imobiliária do Fundo.

Por ser mais antigo (construção em 1977), o imóvel conta com um padrão construtivo mais limitado (Classe C, Buildings), mas está bem posicionado na Região do Botafogo, Rio de Janeiro (RJ).

Vacância

Assim como outros fundos do segmento, a vacância do portfólio do JSRE foi bastante impactada desde o início da pandemia.

Mas com a melhora do segmento nos últimos trimestres, a qualidade de seu portfólio e o bom trabalho comercial realizado pela gestão, o Fundo reduziu a sua vacância em 44% em relação aos patamares registrados em meados de 2022, encerrando junho com uma vacância física de apenas 8,1% e financeira em 12,9%.

Como uma parcela dos novos contratos recém-celebrados possui carência, o JSRE contará com incrementos em seus resultados ao longo do segundo semestre à medida que as carências concedidas se encerram e passam a representar um acréscimo de R$ 0,06/cota na receita imobiliária do portfólio.

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Inquilinos e contratos

A carteira de locatários é bem diversificada entre os inquilinos e os setores de atuação, o que é muito positivo. Ainda, os cinco principais inquilinos são empresas consolidadas em seus ramos de atuação, como o caso da Allianz, Zurich Minas, Einstein, Banco Votorantim e a Medtronic.

Por fim, parte expressiva dos contratos de locação possui vencimento a partir de 2025 (89% da ABL), o que é positivo, tendo em vista o momento ainda desafiador para as Lajes Corporativas.

O cronograma de revisional está um pouco mais concentrado no curto prazo, sendo que 40% dos contratos poderão passar por revisionais a partir de 2024. Cabe pontuar, no entanto, que a gestão vem conseguindo implementar revisões contratuais em linha com os valores de mercado de cada região.

Alavancagem

Em relação à alavancagem do Fundo no valor de R$ 150 milhões, é importante comentar que se trata de uma dívida pouco expressiva (LTV de 6%) e que não conta com carência de juros, fato que vemos com bons olhos.

Como a gestão optou pela rolagem da dívida pelo prazo de 12 meses e sob as mesmas condições inicialmente contratadas, o seu vencimento se dará apenas no início de 2024.

Dessa forma, o Fundo terá mais tempo para buscar alternativas a fim de realizar a amortização de sua dívida, podendo ser por meio de: (i) venda de posições em outros FIIs; (ii) venda integral ou parcial de algum imóvel; e/ou (iii) realização de emissão de cotas, desde que no valor da cota patrimonial.

Posto isso, embora a forma de pagamento da dívida no início do próximo ano seja algo para se ter no radar, não vemos o evento como algo crítico para o JSRE. Isso porque, como último recurso, o Fundo poderia rolar novamente a dívida.

Inclusive, as reduções previstas para a Selic beneficiaram o Fundo nesse cenário, visto que a dívida é atrelada à taxa básica de juros (CDI+3,15% a.a.), consumindo atualmente uma parcela pequena, mas não desprezível, dos resultados do Fundo.

Quanto paga por cota JSRE11?

Com um bom potencial de valorização e capacidade de distribuir proventos em torno de R$ 6,00/cota nos próximos 12 meses, acreditamos que o JSRE é uma boa oportunidade para investidores de longo prazo que buscam exposição a um bom portfólio de escritórios de alto padrão visando tanto a obtenção de renda quanto potenciais ganhos de capital.

Conclusão

Com a redução da vacância do Ed. Paulista, a vacância física do Rochaverá (20,9%) passa a ser o principal desafio de curto prazo do Fundo, que vem o endereçando gradualmente há alguns meses a despeito da dinâmica comercial bastante desafiadora da região.

Ocorre que, negociando em torno de R$ 14,3 mil/m² mesmo diante de uma melhora em seus fundamentos desde o início da pandemia, o JSRE segue com um desconto relevante aos preços atuais. Pela qualidade de seus ativos, acreditamos que o Fundo deveria negociar a um valor próximo de R$ 97,00 por cota, já considerando os desafios e assumindo um cenário mais conservador para os resultados futuros de seus imóveis.

Também entendemos que o JSRE está muito descontado em relação ao custo de reposição e em relação ao preço praticado em transações de empreendimentos de localização e padrão construtivo similares a de seus imóveis.

Esses são os motivos pelos quais temos o Fundo no Nord FIIs atualmente.

Riscos

Os principais riscos associados ao JS Real Estate são:

i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos Fundos Imobiliários devido a fatores que afetam o desempenho geral dos mercados como instabilidades políticas, entre outros eventos.

ii)  Risco de vacância: apesar do portfólio de ótima qualidade e bem localizado, o momento segue desafiador para os FIIs de Lajes Corporativas, que continuam vendo a vacância ser pressionada no curto prazo. Sendo assim, esse é um risco que deve sempre estar no radar, uma vez que eventuais rescisões de contratos e desocupações dos locatários impactariam a sua rentabilidade.

iii) Risco de inadimplência: embora conte com um portfólio de locatários formado por empresas consolidadas em seus respectivos ramos de atuação, esse também é um risco que nunca pode ser desconsiderado em fundos de tijolo, visto que eventuais insolvências ou problemas financeiros dos locatários poderiam acarretar atrasos ou calote dos aluguéis.

Considerações finais

Como de costume, é sempre importante enfatizar que o investimento em fundos imobiliários envolve riscos, sendo preciso considerá-los na hora de investir. Além disso, é importante ter uma carteira diversificada entre fundos e segmentos para melhor navegar em meio às incertezas do cenário econômico.

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