Quer investir em imóveis? Veja 6 formas para isso

Investir em imóveis é um caminho para diversificar a carteira e buscar mais rentabilidade. Além disso, existem inúmeras opções no segmento, como fundos, ações, imóveis físicos e títulos de dívida.

É natural ter dúvidas sobre quais são as melhores formas de investir em imóveis. Apesar de serem influenciados pelo mesmo segmento de mercado, cada ativo tem suas características.

Há oportunidades de renda fixa e variável. Por isso, não se limita a proteção do patrimônio, podendo ser um caminho para quem deseja ganhos mais expressivos.

Conheça os 6 principais investimentos em imóveis e diversifique a sua carteira!

Sumário

• O que é investimento em imóveis?
• Quais são as 6 principais alternativas para investir em imóveis?
• Quais são os cuidados ao investir em imóveis?

O que é o investimento em imóveis?

Investir em imóveis é aplicar em direitos e obrigações desse setor, como ações, quotas de fundos, títulos de dívida e propriedades físicas, entre outros. É por isso que existem opções com diferentes características, ainda que sejam influenciadas pelo mesmo segmento de mercado.

Diversificação, alta valorização, renda passiva, liquidez e relevância do mercado são os atrativos do setor para os investidores. É um segmento indicado para dar um passo em direção a ganhos mais expressivos, desde que se esteja disposto a gerenciar riscos no processo. Veja as principais vantagens!

Diversificar a carteira de investimentos

A diversificação é uma estratégia em que escolhemos ativos com baixa correlação. Isto é, as condições para o desempenho de um ativo pouco afetam os demais.

No caso dos imóveis, a diversificação pode ser feita em relação ao tesouro direto, aos CDBs, a ações que não sejam do setor imobiliário, entre outras opções. Por exemplo, caso exista uma queda da taxa de juros na dívida pública, os aluguéis de imóveis podem não ser afetados, pois existe essa baixa ligação entre os ativos.

Ter uma renda passiva

Frequentemente, os imóveis são alugados e geram um retorno mensal. Tais recursos, gerados sem a alocação de horas de trabalho, são chamados de renda passiva.

A renda passiva pode ser recebida caso o investidor compre um imóvel e destine a propriedade para locação. Também é possível obtê-la em dividendos de ações e juros dos títulos de dívida.

Ademais, os fundos imobiliários podem ser utilizados para realizar as aplicações. Nesse caso, as rendas obtidas pelos investidores profissionais serão repassadas aos cotistas como resultado do investimento.

Investir em um mercado relevante

A necessidade de imóveis para residência e comércio é durável. Ademais, com o déficit habitacional (falta de imóveis para atender às necessidades da sociedade) e crescimento da população, a demanda do setor definitivamente não vai desaparecer, embora possa ter altos e baixos ao longo do tempo.

Esse mercado também apresentou inovações nos últimos anos, que trouxeram novas oportunidades para investidores e empreendedores. Os aplicativos de hospedagem em casas e apartamentos residenciais são um exemplo de nicho recente no setor de imóveis.

Ver o patrimônio valorizar com tempo

Outro atrativo do setor de imóveis é o potencial de valorização. Além da renda passiva, as cotas dos fundos e a propriedade de imóveis apresentam resultados positivos ao longo do tempo.

Na última década (de 2010 até 2019), segundo estudo da ABRAIC, a rentabilidade média dos imóveis atingiu cerca de 15,3% ao ano. Trata-se de um resultado 56% superior ao CDI médio do mesmo período.

Os dados não significam uma garantia de lucro futuro. No entanto, o investidor pode, sim, estudar e avaliar o segmento ao compor a sua carteira, sempre considerando os riscos e vantagens de momento.

Contar com alta liquidez

A liquidez é a facilidade com que um ativo pode ser transformado em dinheiro. No setor imobiliário, embora a propriedade física tenha baixa liquidez, os demais produtos costumam ter um bom desempenho nesse quesito.

Em resumo, as cotas de fundo, os títulos de dívida e as ações podem ser vendidas imediatamente, geralmente.

Quais são as 6 principais alternativas para investir em imóveis?

As diversas vantagens de investir em imóveis estão presentes na maioria das opções. Confira as 6 principais maneiras de participar do segmento.

1. Compra e venda de imóveis físicos

A compra e venda de imóveis físicos consiste em identificar casas, terrenos, apartamentos, salas comerciais, galpões etc. Depois, a propriedade é adquirida, pagando o preço combinado com o vendedor e realizando o registro em cartório.

Um investimento desse perfil costuma estar voltado para o aluguel e para a valorização do imóvel. Além disso, existem maneiras de buscar oportunidades com preços mais baixos:

• compra na planta;
• terreno para construir;
• leilões;
• imóveis para serem reformados.

Em todos os casos, a opção pelo imóvel físico exige conhecimento do comprador. É importante ter experiência sobre o mercado de imóveis e a localidade em que se pretende investir. Além disso, a operação requer profissionais de confiança, como advogados e corretores.

2. Fundos de investimento imobiliários (FIIs)

Os fundos de investimento são formados por um patrimônio comum que reúne aportes de diferentes pessoas. Cada investidor, como se fosse um condomínio, tem cotas conforme a sua participação, e a gestão dos recursos é realizada por profissionais.

No caso dos FIIs, as cotas têm valores mais acessíveis em comparação com comprar o imóvel. Por exemplo, um pequeno investidor poderia aplicar proporcionalmente aos seus ganhos em um shopping center bem localizado. Logo, participa de um imóvel que seria inacessível por meio da compra e venda.

Um ponto importante é entender os tipos de fundos de investimento imobiliário. Em termos simples, a composição do patrimônio determina a categoria do produto:

• fundo de tijolo — investir em imóveis físicos;
• fundo de papel — aplicar em instrumentos de crédito do setor;
• fundo de fundos — gerenciar cotas de diferentes fundos imobiliários;
• fundo híbrido — combinar aplicações em imóveis físicos, títulos ou cotas.

Os FIIs devem repassar, pelo menos, 95% do resultado líquido (depois das despesas) para os investidores. Por isso, é um facilitador para quem não deseja tomar à frente na compra de imóveis e quer contar com gestores profissionais.

3. Real estate

O real estate é um investimento similar aos FIIs, mas realizado no exterior. É uma opção bastante comum nos EUA. Por isso, permite que o investidor mantenha ativos que oscilam com o preço do dólar.

Na prática, pode ser usada por investidores brasileiros que desejam expor o patrimônio à moeda e às condições da economia estrangeira. Assim, abre uma oportunidade interessante para quem deseja diversificar a carteira ou proteger contra momentos ruins da economia nacional.

4. Ações

As ações são títulos coletivos que geram direito à participação nas empresas listadas na bolsa de valores. Assim, permitem que o investidor receba os resultados dessas sociedades.

Em princípio, as ações dão direito a receber dividendos conforme a distribuição de lucros pela empresa. Também podem se valorizar ou desvalorizar com o tempo, considerando a oferta e demanda.

Para quem deseja investir em imóveis, vários segmentos na bolsa de valores têm ligações com o setor:

• construção civil — realizam as obras com base nos projetos imobiliários;
• incorporação imobiliária — identificam terrenos e formatam empreendimentos, como prédios, loteamentos ou condomínios;
• locação de imóveis — atuam com o aluguel de imóveis residenciais ou comerciais;
• arrendamento mercantil — disponibilizam imóveis de forma similar ao aluguel, mas com opção de compra ao final do contrato.

No caso dos aplicativos, uma opção são os BDRs. BDR é um recibo que espelha uma ação comprada no exterior, permitindo que a pessoa invista lá fora a partir das corretoras nacionais. Por isso, pode ser o caminho para aplicar em negócios de tecnologia voltada para os imóveis.

5. Letra de crédito imobiliário (LCI)

A LCI é um instrumento de crédito que as instituições financeiras usam para arrecadar recursos e realizar empréstimos no setor de imóveis. Ao investir em imóveis com esse título, o banco recebe o valor aplicado pelo cliente e paga uma taxa de juros.

Essa taxa pode ser prefixada ou pós-fixada. No primeiro caso, o investidor já tem o percentual de rentabilidade determinado no momento da aplicação. No segundo, a rentabilidade será apurada conforme um critério predeterminado, como a taxa SELIC ou a Taxa DI.

Vale ressaltar a proteção do fundo garantidor de crédito, até 250 mil reais por aplicação, limitado a 1 milhão de reais por CPF. Simplificando, se o banco não pagar o investidor na LCI, é possível acionar esse seguro.

6. Certificado Recebíveis Imobiliários (CRI)

O CRI é um título com comportamento similar à LCI. A diferença é que o empréstimo realizado pelo investidor é captado por securitizadoras.

Uma securitizadora é uma intermediária entre quem deseja investir e quem deseja um financiamento, como construtoras e incorporadoras que necessitam de crédito para os projetos. Na prática, costumam oferecer condições diferenciadas em relação às LCIs, mas o aporte inicial é mais elevado.

Outra diferença importante é que a CRI não conta com a proteção do FGC.

Quais são os cuidados ao investir em imóveis?

Assim como todo investimento, um passo importante é antecipar riscos. No caso dos imóveis, os cuidados são os seguintes.

Considere a liquidez

A liquidez também é um critério fundamental. Como visto, os títulos, cotas e ações costumam ser mais fáceis de converter em dinheiro, enquanto os imóveis físicos exigem um processo mais longo na maioria dos casos.

É importante se planejar conforme a opção escolhida, pois tentar tirar o dinheiro mais cedo pode gerar perdas, como receber menos que o preço de mercado de imóveis similares.

Avalie o custo da operação

O custo da operação pode ser elevado nos imóveis físicos e em produtos financeiros que exigem um grande aporte mínimo. É algo a se considerar principalmente em relação à diversificação dos investimentos.

Se um imóvel físico levará quase todo o seu patrimônio, uma crise no setor, um período longo sem inquilino e outros percalços terão um impacto significativo.

Considere ativos com baixa correlação

Como uma parte da sua carteira será composta por ativos ligados aos imóveis, é importante pensar em ativos com baixa correlação ou correlação inversa ao setor.

A baixa correlação pode ser encontrada em renda fixa, fundos e ações de outros segmentos da economia.

Já a correlação inversa significa a chance de valorização quando o setor de imóveis está em baixa. Dólar e ouro são utilizados com essa finalidade, geralmente em uma pequena fração da carteira.

Analise o mercado

O setor de imóveis vivencia altos e baixos, especialmente no curto prazo. Por isso, um passo importante é buscar informações confiáveis para entender o momento, em publicações especializadas e capacitações sobre investimentos.

Recentemente, no canal do YouTube da Nord Research, explicamos os sinais que antecedem um boom no setor imobiliário. Confira!

Quanto mais você investir em conhecimento sobre o mercado financeiro, melhor será a sua capacidade de montar uma boa carteira. Trata-se de um passo importante, principalmente para sair de estratégias mais simples, como a renda fixa, para produtos que exigem mais avaliação e cuidado pelo investidor.

Investir em imóveis é uma opção interessante para quem deseja assumir um pouco mais de risco em troca de uma rentabilidade mais elevada. Por isso, vale a pena aprender mais sobre esses ativos para avaliar bem as oportunidades e montar uma carteira adequada aos seus objetivos.

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Resumindo

Quais são as formas de investir em imóveis?

O investimento em imóveis pode ser feito diretamente na compra de propriedade ou por meio de ações, títulos de dívida e fundos do setor.

Quanto rende investir em imóveis?

Na última década, segundo a ABRAIC, o setor de imóveis apresentou uma rentabilidade de 15,3% ao ano em média, considerando aluguéis e valorização da propriedade.