O que é inadimplência em Fundos Imobiliários e como ela afeta os investimentos
Entenda como a inadimplência afeta a rentabilidade dos FIIs, explore um caso recente e descubra estratégias para mitigar riscos.
Alugar um imóvel envolve riscos que todo proprietário conhece bem, como, por exemplo, a possibilidade de o inquilino não zelar adequadamente pela propriedade, resultando em danos, ou enfrentar atrasos no pagamento do aluguel, que podem variar de curtos a longos períodos.
Nos FIIs de Tijolos é plenamente possível que inquilinos em situações financeiras delicadas tenham dificuldades de pagar o aluguel em dia, o que acabaria por provocar uma queda na distribuição de rendimentos do FII aos cotistas e, em última instância, uma redução no preço de mercado das cotas.
O que é inadimplência em FIIs?
Inadimplência em Fundos Imobiliários (FIIs) refere-se ao não pagamento dos aluguéis ou outros compromissos financeiros por parte dos locatários dos imóveis que compõem o portfólio do FII. Quando ocorre, pode impactar diretamente a receita e, consequentemente, os rendimentos distribuídos aos cotistas.
Como a inadimplência impacta a rentabilidade dos Fundos Imobiliários?
A inadimplência afeta diretamente a rentabilidade dos FIIs. Quando os locatários atrasam ou deixam de pagar os aluguéis, a receita do Fundo diminui, o que pode levar à redução dos rendimentos distribuídos aos cotistas. Isso é particularmente crítico em FIIs que dependem fortemente de um número pequeno de locatários, onde a inadimplência de um único deles pode ter um impacto significativo.
Além disso, a inadimplência pode comprometer a previsibilidade dos rendimentos, algo que é muito valorizado pelos investidores em FIIs. A perda de confiança na estabilidade do fluxo de caixa pode afetar negativamente o preço das cotas no mercado secundário, resultando em uma desvalorização do Fundo.
Outro ponto a considerar é o aumento do risco de vacância futura, especialmente em contratos típicos, que oferecem menos garantias ao fundo, como multas rescisórias e períodos de aviso prévio.
Esses contratos são menos rígidos em termos de proteção financeira, o que pode aumentar a vulnerabilidade do Fundo a perdas maiores em casos de inadimplência.
Principais causas da inadimplência em Fundos Imobiliários
As principais causas da inadimplência em FIIs incluem:
- dificuldades financeiras dos locatários: empresas que enfrentam problemas de financeiros podem atrasar ou deixar de pagar os aluguéis, causando inadimplência;
- renegociações mal-sucedidas: durante crises econômicas ou mudanças no mercado, alguns locatários podem tentar renegociar os valores dos aluguéis ou mesmo rescindir contratos, o que pode resultar em inadimplência temporária até que a situação seja resolvida;
- multas rescisórias insuficientes: em contratos típicos, a falta de proteções robustas, como multas significativas, pode aumentar a inadimplência;
- vacância prolongada: imóveis que ficam desocupados por longos períodos podem enfrentar maiores taxas de inadimplência devido à dificuldade em encontrar novos locatários.
Comparação entre inadimplência e inadimplência líquida em FIIs
É importante diferenciar entre inadimplência bruta e inadimplência líquida. Enquanto a inadimplência bruta representa o valor total não pago pelos locatários, a inadimplência líquida considera as possíveis recuperações financeiras que o Fundo pode obter, oferecendo uma visão mais precisa do impacto financeiro real sobre o fundo.
Casos de inadimplência no mercado de FIIs
Para exemplificar o impacto da inadimplência no mercado de FIIs, podemos analisar o caso da empresa de coworking WeWork, que deixou de pagar os aluguéis por vários meses consecutivos.
Diversos Fundos Imobiliários que têm a WeWork como inquilina em seus portfólios sentiram os efeitos negativos dessa situação. Vamos examinar como alguns FIIs foram afetados e as medidas que alguns gestores adotaram para buscar soluções para o problema.
Em novembro do ano passado, a WeWork, com sede em Nova York, recorreu ao chamado ‘capítulo 11’, equivalente à recuperação judicial no Brasil. A empresa reportou à Justiça americana um total de US$ 18,6 bilhões em dívidas contra US$ 15 bilhões em ativos.
A WeWork até tentou listar as suas ações na bolsa de Nova York, buscando emplacar um valuation de US$ 47 bilhões, mas não conseguiu.
Em 2019, o império WeWork começou a desmoronar com a saída do fundador, Adam Neumann, após pressão de investidores. Na época, o Softbank assumiu o controle da empresa.
Além dos problemas de governança, a WeWork foi afetada pela crise no setor imobiliário por conta da pandemia. Apesar da volta aos escritórios, a empresa não conseguiu recuperar os patamares pré-pandemia devido aos juros altos e adesão do modelo híbrido de trabalho que passou a vigorar em todo o mundo.
Impacto nos FIIs
No dia 13 de junho de 2024, o VBI Real Estate (TRNT11) foi o primeiro FII a anunciar o calote no aluguel referente a maio.
Pouco tempo depois, no dia 28 de junho, foi a vez do Santander Asset e do Vinci Offices anunciarem, por fato relevante, que a WeWork estava com o vencimento de junho em aberto.
No caso do Santander Asset (SARE11), a locatária de quatro unidades no Edifício WT Morumbi, em São Paulo, não realizou o pagamento do aluguel referente à competência de maio de 2024 e, consequentemente, continua inadimplente ao não efetuar o pagamento de junho.
Em outras palavras, a WeWork não paga ao Fundo há dois meses consecutivos.
Como resultado, o Fundo comunicou que esperava um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,05/cota na distribuição, caso essa inadimplência não seja resolvida prontamente.
No que diz respeito ao Vinci Offices (VINO11), a inadimplência da WeWork está relacionada ao ativo OF 585. A locatária ocupa 3,59 mil m², representando cerca de 5% das receitas totais e 4% da ABL.
No dia 1º de julho, o FII VGRI11 da Valora, cuja empresa representa 5,8% das suas receitas totais, e o Rio Bravo comunicaram ao mercado sobre a inadimplência dos aluguéis em São Paulo.
Como que o FII RCRB11 lidou com a Inadimplência da WeWork
Diferente dos outros Fundos, o FII da Rio Bravo (RCRB11), tomou uma iniciativa mais dura quanto a situação.
A WeWork, que representa 9,5% da receita contratada do Fundo é monousuário do imóvel Girassol 555, no qual o RCRB detém 34,81%, atrasou o pagamento do aluguel referente aos meses de maio, junho e julho, sendo que no mês de junho. Em junho, esse atraso causou um impacto negativo de R$ 0,11 por cota na distribuição para os cotistas.
Assim, devido aos atrasos nos pagamentos e à falta de previsibilidade quanto ao recebimento dos valores devidos, a gestão do Fundo decidiu reduzir a distribuição no mês de agosto para R$ 0,91/cota (vs R$ 0,99/cota no mês de julho de 2024).
Para tomar providências sobre esta questão, o RCRB, em conjunto com os demais proprietários do ativo, realizou uma reunião com o representante da WeWork para negociar uma proposta apresentada pela empresa. No entanto, a proposta foi rejeitada por ser considerada insatisfatória em relação à qualidade do imóvel. A proposta incluía:
- a divisão do contrato de locação único do imóvel em contratos separados para cada bloco;
- redução significativa dos valores de locação;
- rescisão parcial de um dos blocos sem pagamento de penalidades ou compensações;
- alteração da modalidade do contrato de locação de tradicional para revenue share para um dos blocos.
Diante do (i) término do prazo de cura de 60 dias após a primeira notificação, (ii) não pagamento dos valores devidos e (iii) falha na negociação extrajudicial, foram ajuizadas duas ações judiciais: (1) uma ação de execução de Título Extrajudicial, com o objetivo de cobrar integralmente os aluguéis em atraso, incluindo multa e juros; e (2) uma ação de despejo por falta de pagamento, com pedido liminar para desocupação do imóvel.
Dessa forma, é evidente que o Fundo adotou uma postura decisiva para resolver a situação, acionando medidas judiciais para recuperar os valores devidos e garantir a desocupação do imóvel.
Essa abordagem é fundamental para todos os Fundos Imobiliários enfrentarem problemas semelhantes, pois a inadimplência prolongada pode impactar negativamente a distribuição de rendimentos e afetar os cotistas. Portanto, a tomada de medidas eficazes é essencial para proteger os interesses do Fundo e dos investidores.
Conclusão
A inadimplência em Fundos Imobiliários representa um desafio significativo, impactando diretamente a rentabilidade e a estabilidade dos rendimentos distribuídos aos cotistas. O exemplo exposto sobre a WeWork ilustra como a inadimplência pode afetar os FIIs, demonstrando a importância de ações decisivas e eficazes para mitigar esses impactos.
Portanto, esse é um risco que todo investidor em Fundos Imobiliários deve ter sempre em mente. Ele pode ser mitigado ao optar por FIIs que possuem um portfólio diversificado de inquilinos e segmentos de atuação variados, o que ajuda a reduzir a exposição a inadimplência e a proteger os rendimentos.
Ao investir em Fundos Imobiliários, a diversificação é uma estratégia fundamental para minimizar riscos, algo que pode ser mais desafiador de implementar em outros tipos de investimentos.
Com uma abordagem diversificada, você pode reduzir significativamente a exposição a riscos específicos e melhorar a estabilidade do seu portfólio.
Caso você precise de ajuda para investir, convidamos você para conhecer a carteira Nord FIIs.
