Fundo HSML11 conclui venda do Shopping Pátio Maceió
O HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliário (HSML11) concluiu a venda de 30% do Shopping Pátio Maceió por um preço de R$ 213 milhões
O Fundo da HSI Malls (HSML11) concluiu a venda de 30% do Shopping Pátio Maceió e do terreno adjacente localizado em Maceió, Alagoas.
Custo total do Fundo
No dia 26 de dezembro de 2023, o Fundo assinou um compromisso de venda de uma fração ideal correspondente a 30% do Shopping Pátio Maceió e do terreno adjacente ao empreendimento.
O shopping foi totalmente adquirido pelo HSML em 2019 pelo valor de R$ 381 milhões, a um cap rate de 8,84%, e o terreno adjacente em 2021 por aproximadamente R$ 6,98 milhões.
Considerando os investimentos feitos e as expansões realizadas pela gestão ao longo do tempo, o custo total do Fundo com o empreendimento foi de R$ 408,2 milhões.
Detalhes da transação
A venda foi no valor total de R$ 213,2 milhões, sendo R$ 210,8 milhões referentes à fração ideal do shopping, correspondente a um cap rate de 7,5% a.a. com base no NOI projetado para 2024, e R$ 2,4 milhões referentes à fração ideal do terreno.
O pagamento dos R$ 213,2 milhões será realizado em quatro parcelas, distribuídas ao longo dos semestres da seguinte forma:
(i) Pagamento à vista de R$ 53,3 milhões (25%) já recebidos pelo Fundo.
Restam agora:
(ii) Duas parcelas equivalentes no 7° e 13° mês, no valor de R$ 28,4 milhões cada (13,33% cada);
(iii) Uma parcela no 19° mês equivalente a R$ 17,7 milhões (8,34%); e
(iv) Uma parcela no 41° mês no valor de R$ 85,2 milhões (40%).
Com a conclusão da operação, é esperado um lucro de R$ 5,75/cota (R$ 90,7 milhões), sem considerar a correção monetária das parcelas futuras.
Atualização do guidance
Ainda em comunicado, a gestão informou que atualizou o guidance de distribuição para R$ 0,80 e R$ 0,82/cota para os próximos seis meses, em função da venda realizada, bem como a alocação de recursos da sua 3° emissão de cotas, recém-finalizada, cujos recursos serão utilizados para o pagamento de parte dos CRIs de HSML (R$ 325 milhões).
Redução da alavancagem
Dessa forma, essa transação também possibilitará a redução da alavancagem do Fundo, que será ajustada para 14,8% após o pré-pagamento dos CRIs e o recebimento das futuras parcelas da venda.
Portanto, do montante recebido a título do preço de venda, aproximadamente R$ 105 milhões serão destinados à amortização das obrigações do Fundo.
Vale mencionar que a transação contará com uma estrutura de Renda Mínima Garantida (RMG) vigente até o pagamento da terceira parcela. Será calculada com base em 90% de um NOI anual para 2024 de R$ 52,7 milhões considerando 100% do empreendimento.
Como resultado da venda, estima-se que o valor patrimonial do Fundo aumentará em R$ 3,40/cota.
Opção de recompra pelo HSML
No primeiro comunicado sobre a transação, o Fundo comunicou a opção de recompra da fração ideal do empreendimento (30%) entre o início do 24º mês e o término do 41º mês após o fechamento da negociação.
Se a opção de recompra for exercida, o fundo poderá utilizar o saldo do preço de venda não recebido para complementar o pagamento.
Há também a possibilidade de o comprador exercer sua opção de venda, caso determinadas condições negociadas entre as partes não se concretizem. A janela para essa opção se inicia no 42º mês e termina no 66º mês. Durante esse período, o comprador terá o direito de vender a fração ideal de volta ao Fundo.
Dada essa opção, a gestão forneceu uma tabela que apresenta os possíveis cenários caso o Fundo decida exercer essa opção de compra:
Assim, observamos uma excelente movimentação realizada pelo HSML. Isso porque ela permitirá ao Fundo reduzir a sua alavancagem, sendo que esse é o principal ponto de atenção que identificamos para a tese.
Além disso, a possibilidade de venda e recompra mencionada é uma alternativa muito interessante, contribuindo para uma maior previsibilidade na desalavancagem do Fundo.
Outro ponto relevante é o cap rate de venda bastante atrativo.
Por fim, o Fundo manterá sua participação majoritária no Shopping (70%), um excelente ativo estrategicamente posicionado na região de Maceió.
Sobre o Fundo
O HSI Malls (HSML11) chegou ao mercado em agosto de 2019 e tem como mandato auferir geração de renda e ganhos de capital a seus cotistas a partir de investimentos no segmento de Shopping Centers.
Dividendos do HSML11
O dividendo atual do HSML é de R$ 0,76 por cota, com um Dividend Yield de 0,79% com base na cotação de R$ 96,68 da data-base de 31/01/2024.
