HGPO11 conclui venda dos edifícios Metropolitan e Platinum
HGPO11 conclui venda de seu portfólio de lajes corporativas ao TOPP11 por R$ 620,38 milhões. Veja o impacto para os cotistas.
O Pátria Prime Offices (HGPO11) concluiu a venda dos seus dois únicos ativos ao RBR Top Offices (TOPP11), os edifícios Metropolitan e Platinum (ambos localizados em São Paulo).
Detalhes da operação
O valor total da venda foi de R$ 620,38 milhões (equivalente a R$ 48.711,17/m²), com pagamento distribuído da seguinte forma:
Edifício Metropolitan:
Preço de venda: R$ 488,28 milhões, dos quais o Fundo já recebeu a primeira parcela de R$ 269,26 milhões. O saldo restante será pago da seguinte maneira:
- 2ª parcela: R$ 219,02 milhões, a serem quitados em até 18 meses a partir da assinatura da escritura do imóvel.
Edifício Platinum:
Preço de venda: R$ 131,57 milhões, com a primeira parcela de R$ 72,89 milhões já recebida pelo Fundo. O saldo restante será pago conforme abaixo:
- 2ª parcela: R$ 59,2 milhões, a serem quitados em até 18 meses a partir da assinatura da escritura do imóvel.
Nossa visão sobre a negociação de portfólio ao TOPP11
O valor consolidado da compra foi superior ao informado anteriormente pela gestão, R$ 618,29 milhões (R$ 48.546,50/m²), devido ao acréscimo de R$ 2,1 milhões das receitas de aluguel acumuladas até a data da venda que será integralmente repassado ao comprador, sem impactar o patrimônio líquido do Fundo.
Os imóveis foram adquiridos em 2010, sendo que o custo total da aquisição,incluindo benfeitorias, foi equivalente a R$ 185,8 milhões (R$ 14.589,25/m²).
Portanto, consideramos essa uma excelente venda realizada pelo Fundo, trazendo benefícios significativos aos cotistas do HGPO, já que o preço de venda foi 284% superior ao valor investido, com uma excelente TIR de 17,7% a.a. e 3% superior a seu valor no laudo referente a 2024, proporcionando um lucro em regime caixa, conforme o fluxo de recebimento das parcelas de R$ 434,58 milhões (aproximadamente R$ 247,90/cota).
Além dos rendimentos extraordinários de R$ 132,15/cota anunciados na quinta-feira, 31 de outubro de 2023, foi realizada uma amortização parcial das cotas do Fundo (R$ 57,05), devido ao recebimento das primeiras parcelas.
No entanto, uma parte desses valores será retida em caixa para cobrir despesas do Fundo até o recebimento das segundas parcelas de cada imóvel. Essas despesas incluem o pagamento de uma Renda Mínima Garantida (RMG) referente a áreas vagas do imóvel Platinum (8º e 10º andares do Platinum, totalizando 436 m²).
A RMG será paga por até 18 meses, ou até que as áreas vagas sejam totalmente alugadas. Assim, o valor máximo que o Fundo deverá desembolsar para a RMG durante esse período será de R$ 2,28 milhões, mais os valores de IPTU e condomínio proporcionais.
Lembrando que, como o valor da amortização da 1ª parcela é inferior ao custo médio de aquisição por cotista, não será necessário informar o custo médio neste momento, apenas quando o HGPO11 receber a 2ª parcela. Além disso, como o Fundo efetuou a venda de todos seus ativos, não irá auferir outras receitas além do preço de venda, não sendo esperado qualquer distribuição ou amortização até o recebimento da segunda parcela.
Que tipo de fundo é o HGPO11?
O HGPO11 é um Fundo de lajes comerciais que iniciou suas atividades em outubro de 2010 buscando auferir ganhos pela exploração comercial de imóveis corporativos de alto padrão.
Gerido atualmente pelo Pátria Investimentos após a conclusão do processo de venda da Credit Suisse (CSHG), antiga gestora, o Fundo possui um perfil passivo. Assim, seu mandato é voltado apenas para a exploração comercial de dois edifícios corporativos, os quais estão em seu portfólio desde a sua constituição.
O que acontece com o HGPO11 agora?
Entendo que a decisão é financeiramente interessante para os cotistas, embora também compreenda o posicionamento dos cotistas contrários à venda. Afinal, o HGPO11 possui uma gestão e ativos capazes de manter a geração de valor aos cotistas, e embora a oferta seja boa na minha visão, não chega a ser “irrecusável”.
O HGPO11 é recomendado pelo Nord FIIs desde a criação da série, em agosto de 2020. Nesse período, o Fundo acumulou um retorno ajustado por proventos de aproximadamente 89,3%, bem superior ao gerado pelo IFIX (22%) e o CDI acumulado do período (41,4%).
Ainda os Fundos RBRF11 e JSRE11 são beneficiários indiretos desse movimento envolvendo o HGPO11.
No caso do RBRF11, a estimativa é que o FOF tenha um ganho de aproximadamente R$ 0,26 por cota com a operação, o equivalente a cinco meses de distribuições quando considerados os R$ 0,055 por cota anunciados pelo Fundo antes da distribuição extraordinária de final de semestre.
No caso do JSRE11, ainda não é possível precisar qual seria o ganho, tendo em vista que não temos acesso ao custo de aquisição do Fundo no ativo do Pátria. Ainda assim, espero um ganho interessante, uma vez que o JSRE ainda detém cerca de 5,8% do HGPO, mesmo após as vendas recentes.
Por fim, como o ambiente de mercado não tem sido dos mais favoráveis à captação de recursos — necessária para que o comprador dê sequência ao processo de aquisição —, não descartamos que o processo de compra dos dois imóveis seja bastante lento.
De qualquer forma, manteremos os assinantes do Nord FIIs atualizados sobre os próximos movimentos.
