GGRC11 anuncia 9ª emissão de cotas. Vale a pena participar?
Fundo imobiliário GGRC11 pretende captar R$ 250 milhões com oferta; FII hoje tem PL de R$ 1,383 bilhão
O fundo imobiliário GGR Covepi (GGRC11) iniciou sua 9ª emissão de cotas, com a intenção de captar até R$ 250 milhões, a partir da possibilidade de subscrição de até 22,1 milhões de cotas, com o preço de R$ 11,32 por cota. Confira a análise completa e descubra se vale a pena participar.
Por que agora não é hora de entrar na oferta?
Não é comum que fundos imobiliários façam ofertas em períodos de crise. Nesses momentos, o Valor Patrimonial (VP) costuma estar acima do valor de mercado. Como não pega bem fazer uma emissão abaixo do VP — pois o cotista é diluído na oferta — os fundos optam por fazer a emissão próximo ao VP. Com o preço de mercado abaixo do VP, normalmente há um desconto para comprar na Bolsa de Valores, ou seja, não vale a pena participar de ofertas nessas condições.
A época ideal para fazer ofertas públicas é no período de “vacas gordas”, ou seja, quando as cotas negociam com ágio frente ao Valor Patrimonial no mercado secundário. Normalmente, isso ocorre quando a Bolsa está em alta, os juros estão baixos e há uma saída de recursos da renda fixa (que está remunerando mal o capital) para a renda variável, que normalmente apresenta forte alta nesses momentos.
Mas vamos à oferta pública do GGRC11.
Detalhes da oferta
A 9ª emissão de cotas do fundo GGRC11 foi anunciada em 2 de abril de 2025 e traz uma oferta pública primária no valor total de até R$ 250.000.002,10, desconsiderando o custo unitário de distribuição. Cada cota foi emitida ao preço de R$ 11,29, com um custo adicional de R$ 0,03 por cota, totalizando R$ 11,32 por unidade. O custo representa 0,24% sobre o valor da emissão. Ao todo, serão ofertadas inicialmente até 22.143.490 cotas, nominativas e escriturais.
Prazo para participar da subscrição
A data-base para identificar os cotistas com direito de preferência foi estabelecida em 7 de abril de 2025, sendo que, a partir de 8 de abril de 2025, inicia-se o período de subscrição, caracterizando essa data como ex-direito. Esse direito permite aos cotistas existentes participar da nova emissão proporcionalmente à sua participação no fundo. A emissão segue o rito de registro automático conforme a Resolução CVM nº 160.
GGRC11: saiba mais sobre o fundo
O GGRC11, ou GGR Covepi Renda Fundo de Investimento Imobiliário, é um FII do tipo híbrido, com gestão ativa, que investe majoritariamente em imóveis industriais e logísticos por meio de contratos de locação de longo prazo, geralmente na modalidade "built to suit" (construção sob medida).
O fundo busca gerar renda recorrente para os cotistas por meio do recebimento de aluguéis, além de valorização de seus ativos no longo prazo.
Sua carteira é composta por imóveis localizados em diversas regiões do Brasil, com inquilinos de perfil corporativo e contratos atípicos, que conferem maior previsibilidade de receitas. Esse tipo de contrato acaba por garantir renda mensal de aluguel com correção pela inflação, o que é ótimo em períodos de crises e incertezas.
Abaixo conseguimos ver a boa performance do fundo frente ao IFIX, IPCA e CDI.
O fundo iniciou suas atividades em abril de 2017 e possui um patrimônio líquido de R$ 1.383.312.013,12, um tamanho que garante uma boa diversificação — o fundo possui uma Área Bruta Locável (ABL) de mais de 580 mil m².
O portfólio do fundo é composto por 15 imóveis logísticos, 5 imóveis industriais e 9 imóveis híbridos.
A figura abaixo mostra os locatários e a localização dos imóveis do Fundo no Sudeste. Além dos imóveis situados nessa região (maior concentração), o fundo ainda possui 6 no Sul e 3 no Centro-Oeste.
O GGRC11 é administrado pela Banvox e gerido pela Zagros Capital.
Não é uma oferta comum. É uma negociação
A emissão está sendo feita a R$ 11,32 por cota, enquanto o preço a mercado da cota está em R$ 9,40, um desconto de 17% frente ao valor de emissão, ou seja, não vale a pena para o investidor pessoa física participar da oferta.
Então por que a emissão está sendo feita?
A emissão já tem um “endereço certo”. Essa emissão visa à aquisição de um portfólio de quatro ativos logísticos de propriedade do RELG11. O fundo se comprometeu a subscrever as cotas da 9ª emissão do GGRC11 para que o pagamento seja feito por compensação de cotas entre os fundos. Os quatro imóveis que serão adquiridos são:
- REC Log Cotia: galpão com 18.078,00 m² de ABL, localizado na Estrada dos Estudantes, 600, Cotia – SP, locado à New Space, com vencimento de contrato em 2032;
- REC Log Extrema: galpão com 11.616,00 m² de ABL, localizado na Rua Josepha Gomes de Souza, 306, Extrema – MG, locado à Máxima/Hinode, Arclad, com vencimento de contrato em 2028;
- REC Log Queimados: galpão com 12.335,00 m² de ABL, localizado na Av. Bahia, 1000 – Parque Industrial, Queimados – RJ, encontra-se locado à Praobra, Shalloon, TCI BPO e Mauser, com contratos a vencer em 2025, 2028, 2029 e 2033;
- REC Log Contagem: galpão com 8.080,00 m² de ABL, localizado na Avenida Wilson Tavares Ribeiro, 800, Contagem – MG, locado à P&P Distribuidora, com vencimento de contrato em 2028.
O valor de aquisição total é de R$ 133.456.200,00, cerca de 10% do patrimônio líquido do fundo. É bom lembrar que a emissão está sendo feita pelo valor patrimonial (VP), o que não dilui os atuais cotistas do fundo. Com isso o portfólio cresce e diminui a concentração de inquilinos.
Outro motivo para as novas emissões de cotas é diluir o risco atrelado aos vencimentos, já que um fundo com contratos atípicos pode enfrentar não renovação ou condições desfavoráveis nas renegociações.
Abaixo, o cronograma de vencimento dos contratos dos ativos do fundo por ano, em percentual da receita.
Espero que tenha gostado dessa análise. Caso queira acessar as minhas recomendações para os 16 fundos imobiliários mais promissores para 2025, clique aqui.
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