Fundos de Investimento Imobiliário: como funcionam os FIIs?

Saiba o que são FIIs, como funcionam, quais são os tipos de fundos de investimento imobiliários, quais são as vantagens e os riscos, e como investir.

Nord Research 05/04/2024 13:50 13 min
Fundos de Investimento Imobiliário: como funcionam os FIIs?

Conhecer o funcionamento dos fundos de investimento imobiliário ajuda a construir uma carteira diversificada e com pouco capital. Entenda o que são os FIIs, suas vantagens e riscos.

Existem vários tipos de produtos financeiros no mercado. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma boa oportunidade para rentabilizar sua carteira, até mesmo em períodos de crise. Isso porque o comportamento desse tipo de aplicação financeira é diferente de outras modalidades.

Por isso, é uma boa alternativa para você montar a sua carteira pensando como um técnico de futebol. Ou seja, independentemente do seu perfil de investidor, é possível formar o seu portfólio com linhas de defesa e de ataque maior ou menor.

Nesse cenário, é possível encaixar os fundos imobiliários como o meio de campo. Isso porque eles podem trazer um bom equilíbrio entre risco e retorno. Então, que tal saber mais? Neste post, explicaremos melhor.

Sumário

O que são FIIs?

FIIs são fundos de investimentos que alocam o capital dos investidores no mercado imobiliário. O gestor pode optar por empreendimentos físicos ou títulos atrelados a esse segmento, sendo que 75% ou mais do patrimônio deve ser formado por esses ativos.

A rentabilidade é derivada do pagamento de dividendos ou da venda das cotas valorizadas, negociadas na bolsa de valores.

Os fundos de investimento imobiliário reúnem recursos financeiros de diferentes investidores. O capital é alocado em um fundo comum administrado por um gestor. Ele pode ser um gestor especializado ou um grupo de especialistas.

Segundo compilação feita pela Infomoney, a partir dos dados de diferentes corretoras de valores, os FIIs trouxeram rentabilidades variadas em 2022. Os 5 principais fundos tiveram retorno que variou de 5,53% a 16,35%.

Aqui, é importante destacar que nem todo fundo de investimento imobiliário terá esse resultado. Isso porque vários fatores interferem nesse objetivo. Ou seja, nunca se pode prometer uma rentabilidade.

Ainda assim, esses dados relativos a 2022 demonstram que os FIIs podem ter uma boa rentabilidade, mesmo em períodos complicados. Em alguns casos, chegam a superar ativos tradicionais da renda fixa e da renda variável (como o ato de investir em ações).

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário funcionam da seguinte forma:

  • uma gestora constitui o FII e o divide em cotas, que serão vendidas aos interessados;
  • as cotas são vendidas na bolsa de valores tanto para pessoas físicas quanto jurídicas;
  • o capital dos cotistas é administrado pelo gestor, que segue a política e as diretrizes estabelecidas para o fundo;
  • o gestor pode comprar ou construir imóveis, ou ainda adquirir títulos vinculados ao setor imobiliário;
  • a administração do fundo pode ser passiva ou ativa. No primeiro caso, o gestor busca acompanhar um indexador preestabelecido. No segundo, o objetivo é superá-lo;
  • os lucros gerados da exploração comercial ou venda dos imóveis, bem como da rentabilidade dos títulos, são divididos entre os cotistas. Cada um recebe a quantia proporcional por meio de dividendos.

Aqui, é importante ressaltar como funcionam os dividendos e como o dinheiro chega ao seu bolso. No caso dos FIIs, existe uma diferença. É comum que o repasse de proventos seja mensal.

Isso porque esse processo está baseado na Lei 9.779/1999. Assim, fica determinado que a distribuição aos cotistas deve ser de 95%, no mínimo, dos lucros obtidos pelo regime de caixa. Esse repasse deve acontecer a cada semestre.

No entanto, o mais comum é encontrar fundos imobiliários que pagam todos os meses. Por isso, eles são uma boa fonte de renda passiva.

Você pode saber mais sobre esse produto financeiro e como tomar uma decisão de investimento assistindo à aula 2 do Vivendo de Renda com FIIS. O tema é "Como analisar fundos imobiliários".

Quais são os tipos de FIIs?

Os tipos de FIIs são:

1. FIIs de tijolo

Os fundos de tijolo aplicam a maioria do seu patrimônio em empreendimentos físicos. Eles podem estar prontos ou ainda em construção. Por exemplo, shoppings centers, galpões logísticos, lajes corporativas, prédios comerciais etc.

O foco é construir ou comprar esses empreendimentos para vendê-los depois. O cuidado necessário é com o ciclo do mercado imobiliário. Isso porque, quanto está em baixa, tende a haver uma taxa de vacância muito alta. Com isso, a rentabilidade tende a cair.

2. FIIs de papel

São os fundos de investimento imobiliários que aplicam o capital em títulos atrelados a esse mercado. Por exemplo, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LHs) e mais.

Nesse caso, a rentabilidade depende do desempenho desses títulos. De modo geral, quanto melhor estiver a renda fixa e mais alta estiver a taxa Selic hoje, melhor será o resultado atingido.

3. FIIs híbridos

É uma possibilidade de combinar diferentes tipos de investimentos. Ou seja, é possível aplicar o patrimônio em títulos imobiliários, empreendimentos físicos ou cotas de outros fundos.

4. FoFs

Uma modalidade diferente, os fundos de fundos são o que nome indica: FIIs que aplicam o capital em cotas de outros FIIs. Assim, a rentabilidade dos FoFs depende diretamente dos ganhos desse outro fundo imobiliário.

5. FIIs de renda

São fundos que adquirem ou constroem imóveis para obter aluguel. Portanto, são fundos de tijolo. Os contratos tendem a ser longos e o risco é mais baixo do que outras opções.

6. FIIs de compra e venda

São voltados para a aquisição de imóveis com preços mais baixos e potencial de valorização futura. Assim, eles podem ser comercializados depois por um valor mais alto. Essa categoria também está enquadrada na classe dos fundos de tijolo.

7. Fundos de desenvolvimento

Apresentam potencial de ganhos elevados, mas isso implica mais riscos. Nesse caso, o foco é adquirir terrenos para a construção de empreendimentos. Depois da obra ser finalizada, é vendida ou alugada. Por isso, existe o risco do gerenciamento da construção, de um possível embargo, de problemas com licenças ambientais e até atrasos nas entregas.

Qual a rentabilidade dos fundos imobiliários?

A rentabilidade dos fundos imobiliários (FIIs) pode variar de acordo com diversos fatores. Créditos: Freepik

A rentabilidade dos fundos imobiliários (FIIs) pode variar de acordo com diversos fatores, como a qualidade dos ativos detidos pelo fundo, as taxas de administração e despesas associadas, assim como o comportamento do mercado financeiro em geral.

Em resumo, a rentabilidade de um FII é composta por duas partes principais:

Rendimentos periódicos

Nesse caso, os FIIs geralmente distribuem rendimentos aos investidores de forma regular, provenientes dos aluguéis e/ou dos ativos imobiliários que compõem o portfólio do fundo. Esses valores são pagos aos cotistas, geralmente mensal ou trimestralmente, e representam uma parcela significativa da rentabilidade total do investimento.

Valorização das cotas

Além dos rendimentos periódicos, a valorização das cotas dos fundos imobiliários também contribui para a rentabilidade total do investimento.

A valorização das cotas pode ocorrer devido a diversos fatores, incluindo a valorização dos imóveis no portfólio do fundo, a demanda por essas cotas no mercado secundário e mudanças nas taxas de juros que afetam a avaliação dos ativos imobiliários.

Vale destacar que os investimentos em FIIs estão sujeitos a riscos, incluindo os de mercado, associados ao mercado imobiliário, riscos de inadimplência de locatários, entre outros.

Portanto, sua rentabilidade pode variar ao longo do tempo, podendo não ser garantida. Dessa forma, é recomendável que os investidores considerem cuidadosamente sua situação financeira e objetivos de investimento antes de investir em fundos imobiliários.

Como funciona a tributação de FIIs?

A tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) possui algumas características específicas, como:

  • Imposto de Renda (IR): os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o investidor seja titular de até 10% das cotas do fundo negociadas em bolsa ou que o fundo imobiliário tenha pelo menos 50 cotistas e seja listado em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
  • ganho de capital: caso o investidor venda suas cotas por um valor superior ao preço de aquisição, ele estará sujeito à incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. A alíquota é de 20% sobre o lucro obtido, e a responsabilidade pela apuração e recolhimento do imposto é do próprio investidor;
  • IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): esse tributo incide sobre o lucro obtido com a venda de cotas de FIIs em operações realizadas em prazos curtos, conforme a tabela regressiva de IOF para aplicações financeiras;
  • tributação na fonte: em algumas situações, como em caso de rendimentos recebidos de FIIs por pessoas jurídicas, pode haver incidência de IR na fonte, com alíquotas que variam de acordo com a natureza do rendimento e o perfil do investidor;
  • tributação sobre ganho de capital para estrangeiros: investidores estrangeiros estão sujeitos à tributação sobre ganho de capital e rendimentos com FIIs, com alíquotas específicas e regras estabelecidas pela legislação brasileira.

Um ponto importante é que a tributação de FIIs pode variar de acordo com a legislação vigente e a situação específica de cada investidor. Por isso, é recomendável buscar orientação de um profissional especializado em questões tributárias para entender melhor como a tributação se aplica ao seu caso específico.

Quais são as vantagens de investir em FIIs?

As vantagens de investir em FIIs são:

  • geração de renda passiva, devido ao pagamento de dividendos mensal. A média fica entre 0,65% e 1,15% por mês, com isenção de Imposto de Renda (IR);
  • investimento inicial baixo. Você consegue aplicar cerca de R$ 100;
  • segurança, já que o investimento em FIIs é regulamentado e fiscalizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM);
  • facilidade, porque você não precisa se preocupar com a gestão de imóveis nem lidar com impostos, contratos, cobranças e mais;
  • praticidade, já que o gestor será responsável pela alocação de capital;
  • menos burocracia do que comprar um imóvel;
  • possibilidade de investir em grandes empreendimentos;
  • possibilidade de reinvestir os dividendos em novas cotas para formar um patrimônio.

Ou seja, você não precisa tomar outras decisões de investimento. Assim, tem mais tranquilidade para gerenciar outros ativos e entender a importância do fluxo para uma carteira de investimentos.

Dessa forma, todas as vantagens apresentadas contribuem para a construção de um portfólio diversificado. Porém, é preciso ter cuidado e o recomendado é que você não acredite em tudo o que lê sobre fundos imobiliários. O ideal é obter o máximo de conhecimento possível a partir de fontes confiáveis.

Quais são os riscos de investir em FIIs?

Os riscos de investir em FIIs são diversificados. Créditos: Freepik

Os riscos de investir em FIIs são diversificados. Um dos principais é o risco de mercado. Ele se refere à possibilidade de vacância e também pelo fato das cotas serem negociadas na bolsa de valores. Assim, elas estão sujeitas à oferta e demanda. Como resultado, sofrem alta volatilidade e você pode ter prejuízo, se for necessário vendê-las.

Ainda existem outros riscos. Veja quais são os principais.

Vacância

Especialmente, os fundos de tijolo sofrem com a vacância, isto é, o imóvel fica vago e deixa de trazer retorno. No entanto, até mesmo os fundos de papel têm impactos com esse fato, já que eles têm os empreendimentos como lastro.

O problema da vacância é o potencial aumento dos custos do fundo de investimento imobiliário. Isso porque há menos locações para o pagamento de despesas, como o IPTU. Com a necessidade de cobrir esse gasto, a rentabilidade repassada por meio de dividendos pode cair.

Inadimplência

O risco de crédito está presente nos FIIs justamente devido à vacância. Afinal, sem o fluxo regular de pagamento de aluguéis, a distribuição de dividendos projetada é afetada e isso pode levar à inadimplência. Além disso, a rentabilidade do investidor é impactada.

Liquidez

Os fundos imobiliários podem apresentar baixa liquidez. Vale a pena verificar essa característica. Afinal, esse é um critério a considerar. De toda forma, a maioria dos FIIs negociados em bolsa tende a ter alta liquidez.

Crise no mercado imobiliário

O mercado imobiliário passa por ciclos, alguns deles de queda na demanda. Com isso, existe esse risco, que pode afetar os seus ganhos.

Investir em FIIs ou comprar imóveis para alugar?

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou comprar imóveis para alugar são duas formas de investimento no mercado imobiliário, cada uma com suas próprias vantagens.

No caso da aquisição de um imóvel para alugar, o grande benefício é que ele pode se valorizar ao longo do tempo, especialmente em áreas com alta demanda. Com isso, o investidor pode obter ganhos de capital significativos no longo prazo.

Além disso, os fundos imobiliários oferecem uma forma de diversificar o investimento em diversos tipos de imóveis, como escritórios, shoppings, galpões logísticos, entre outros. Dessa forma, o investidor pode diluir seu risco ao investir em um portfólio de propriedades, em vez de concentrar seu capital em um único imóvel.

O investidor pode delegar a gestão dos imóveis ao administrador do fundo, que fica responsável pela manutenção, locação e demais aspectos operacionais. Isso elimina a necessidade de lidar diretamente com inquilinos, manutenções e outras questões relacionadas à administração de um imóvel físico.

Como investir nos fundos de investimento imobiliário?

Veja o passo a passo de como investir em fundos de investimento imobiliário:

  • Conheça o mercado financeiro e os fundos de investimento em geral. É relevante conhecer os fatores que impactam os preços, como localização, arredores, riscos ambientais, desempenho da economia etc. para tomar as decisões certas.
  • Abra uma conta em uma corretora de valores. Procure aquelas confiáveis e com uma boa assessoria de investimentos.
  • Transfira seu dinheiro para a conta da corretora.
  • Defina o melhor FII a investir. Procure pelo ticker, isto é, as quatro letras seguidas do número 11 que identificam o fundo.
  • Insira a quantidade de cotas e confira o valor a aplicar. Se estiver tudo certo, confirme a operação.

Perceba que essa é uma forma de você alcançar a diversificação de carteira com muito pouco capital. Ao mesmo tempo, se seguir as dicas deste post, também evitará os erros que todo investidor comete. Você pode ver quais são eles no vídeo abaixo:

Agora, você já entende o que são os fundos de investimento imobiliários (FIIs) e como utilizá-los na sua carteira de ativos. Essa é uma oportunidade a considerar, sempre avaliando seu perfil de investidor e objetivos que deseja alcançar. Assim, sua decisão será acertada.

Quer saber mais sobre os FIIs? Aproveite e veja o que é aluguel de FIIs e quando vale a pena.

Resumindo

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário funcionam da seguinte maneira:

  • a gestora cria o FII e o divide em uma quantidade específica de cotas;
  • as cotas são vendidas para investidores pessoa física e jurídica por meio da bolsa de valores;
  • o fundo adquire ou constrói empreendimentos com o capital dos investidores, ou aplica em títulos atrelados ao mercado imobiliário;
  • o fundo é gerenciado pelo gestor para trazer a máxima rentabilidade;
  • os ganhos obtidos são distribuídos entre os investidores por meio do repasse de dividendos. O pagamento é feito proporcionalmente à quantidade de cotas.

Quais são os fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário podem ser de tijolo, papel, fundos de fundos (FoFs), híbridos, de compra e venda, de desenvolvimento e de renda. Cada um tem suas características, como os FoFs, que investem os recursos dos investidores em outros FIIs. Assim, é possível diversificar mais a carteira, mesmo sem burocracia e com pouco dinheiro.

Quanto rende R$ 1.000 por mês em fundos imobiliários?

O rendimento de R$ 1.000 por mês em fundos imobiliários depende da distribuição de dividendos, variando conforme o desempenho do fundo e sua política de distribuição de rendimentos aos cotistas.

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