Veto de Lula vai reduzir rendimento dos FIIs e Fiagros?
Entenda por que Lula vetou a isenção fiscal para fundos de investimento na reforma tributária e quais entidades foram afetadas
Na última quinta-feira, 16, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) sancionou a regulamentação da reforma tributária com 15 vetos, entre eles, o que retirou a isenção fiscal para fundos de investimento. A medida abrange os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) e os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro).
A decisão foi fundamentada na Emenda Constitucional 132, que define quais entidades podem receber benefícios fiscais ou isenções de tributação.
Como ficam os FIIs e Fiagos com o veto da isenção?
Atualmente, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Fiagros são isentos de tributação sobre os resultados obtidos em suas operações. Um FII de Tijolo que recebe aluguéis de imóveis não é obrigado a recolher impostos sobre esses valores, nem sobre os ganhos de capital resultantes da venda de imóveis.
Essa isenção permite que os fundos repassem os lucros aos cotistas, que são obrigados a distribuir 95% tornando-se uma alternativa atrativa para quem busca renda passiva.
Com a reforma tributária, surgem três novos impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (CBS), o Imposto sobre Bens e Serviços Subnacionais (IBS) e o Imposto Seletivo. De forma gradual, a CBS substituirá o PIS, a COFINS e o IPI, enquanto o IBS tomará o lugar do ICMS e do ISS, impostos dos quais os FIIs, até o momento, são isentos.
Diante disso, o governo Lula vetou o trecho da reforma tributária que previa a isenção desses novos impostos unificados para os fundos de investimento e os fundos patrimoniais. Segundo a Advocacia-Geral da União (AGU), esse benefício fiscal para os fundos não estava previsto na Constituição, justificando a decisão de exclusão da isenção.
A nova proposta do governo
O veto em análise propõe que os FIIs e Fiagros passem a ser tributados como empresas. Isso significa que, caso a proposta seja implementada, os fundos teriam que pagar impostos sobre os aluguéis recebidos, ganhos de capital com vendas de imóveis e outros rendimentos, assim como qualquer outra pessoa jurídica.
Ou seja, é um impacto indireto: com a possível tributação sobre os resultados do fundo (aluguéis e ganhos de capital), o lucro líquido disponível para distribuição aos cotistas seria reduzido, o que, por sua vez, poderia impactar os rendimentos futuros.
Apesar disso, é importante ressaltar que, até o momento, os rendimentos distribuídos pelos FIIs permanecem isentos de tributação para pessoas físicas. Em outras palavras, os cotistas não seriam diretamente impactados por uma cobrança de IR sobre os rendimentos que recebem, pelo menos por enquanto.
Por que Lula vetou a isenção fiscal para fundos de investimento?
Durante uma coletiva de imprensa, Bernard Appy, secretário extraordinário da reforma tributária, explicou que não havia base constitucional para incluir esses fundos como beneficiários do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Segundo ele, a orientação para o veto seguiu estritamente as diretrizes da Emenda Constitucional 132, que já especifica as entidades aptas a receber incentivos fiscais ou isenções tributárias.
“Não havia amparo constitucional expresso para que esses fundos fossem considerados beneficiários do IBS e CBS”, destacou Appy durante coletiva de imprensa.
Quem será afetado pela decisão?
O veto impacta diretamente:
- Fundos de Investimento Imobiliário (FII): utilizados para aplicações no setor imobiliário, sobretudo, FIIs de tijolo e FIIs de papel.
- Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro): focados em projetos e negócios ligados ao agronegócio.
A decisão visa garantir que os benefícios fiscais sejam aplicados apenas às entidades que se enquadram nas normas constitucionais.
Quais fundos imobiliários são mais afetados pela Reforma Tributária?
Os FIIs de “tijolo” e “papel” são os mais afetados pelo fim da isenção de impostos para fundos de investimento.
No caso dos FIIs de tijolo, pode ocorrer um reajuste no valor dos aluguéis, a depender da localização do imóvel, ou o proprietário pode absorver o imposto. Em todo caso, é esperado uma redução no lucro desses FIIs, impactando, por consequência, seus rendimentos.
No caso dos FIIs de papel, o impacto do fim da isenção ainda não está claro. A princípio, o imposto pode ser cobrado apenas no momento da liberação dos recursos do CRI.
O impacto da cobrança de imposto também não está claro para os Fundos de Fundos (FOFs).
Impacto no rendimento dos FIIs
Com o fim da isenção para fundos de investimento, estimativas iniciais apontam uma possível redução entre 10% e 12% na rentabilidade dos cotistas, além das incertezas jurídicas e potenciais distorções nos contratos de locação relacionados a esses veículos.
Quando as mudanças nos impostos começam a valer?
Esse impacto ainda levará alguns anos, pois a previsão é que a unificação de impostos seja implementada gradualmente a partir de 2026, quando começa uma fase de testes, com impacto maior em 2027, e entre em vigor integralmente apenas em 2033. Assim, compreendemos que o mercado terá o tempo necessário para se adaptar, enquanto os investidores em fundos poderão planejar suas estratégias de maneira mais consciente.
Devo vender minhas cotas?
No momento, o investidor deve evitar tomar decisões precipitadas. Isso porque o veto pode ser derrubado. Caso o veto seja rejeitado, caberá ao próprio Presidente da República a promulgação do conteúdo anteriormente por ele vetado, em até 48 horas, especificando suas razões e argumentos.
Além disso, a questão não é uma tributação direta sobre os dividendos, mas sim sobre os resultados desses fundos. Essa cobrança, caso implementada, afetaria a distribuição dos dividendos, já que uma alíquota unificada está sendo proposta sobre as receitas do fundo, a qual ainda não está definida.
Não é a primeira vez que os investidores de fundos de investimento enfrentam discussões sobre tributação em outras ocasiões, e, mais uma vez, é importante manter a calma.
Mesmo que a mudança seja confirmada, é importante destacar que a implementação da nova regra será gradual, com início previsto entre 2026 e 2027 e plena aplicação apenas em 2033. Isso dá tempo para o mercado se ajustar, e para que nós, investidores, possamos avaliar o impacto com mais clareza e planejar nossas estratégias de forma consciente.
Outro ponto importante é que muitos FIIs negociam com descontos atrativos em relação ao seu valor patrimonial, indicando que podem estar subvalorizados. Essa situação pode representar uma oportunidade de compra para investidores que buscam ativos com potencial de valorização no médio a longo prazo.
Dessa forma, o mais importante neste momento é acompanhar as discussões e decisões com calma, sem tomar decisões precipitadas.
Lembre-se de que, no final das contas, aqueles que ficam vivos no mercado pelo longo prazo se dão bem.
Caso queira aprender a investir nesse mercado como um profissional, faça parte do Nord FIIs.
