Fundos imobiliários e Fiagros continuam isentos na reforma tributária
FIIs e Fiagros não serão tributados com Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS). Entenda o que muda com a regulamentação da reforma tributária.
Atendendo a demandas do mercado, o grupo de trabalho que discute a regulamentação da reforma tributária na Câmara dos Deputados optou por manter os fundos imobiliários de papel e os Fiagros sem taxação como prestadores de serviços.
Dessa forma, os FIIs e Fiagros não serão tributados com Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS).
Entenda a opcionalidade no caso dos FIIs de tijolo
No entanto, os fundos imobiliários de 'tijolo' terão a opção e não a obrigação, de se tornarem contribuintes para obter benefícios fiscais.
De acordo com o Valor Econômico, "os fundos imobiliários de 'tijolo', que investem diretamente em empreendimentos, terão a opção de se tornarem contribuintes para obter crédito tributário e abater impostos. O relatório da reforma será apresentado pelo Grupo de Trabalho na Câmara dos Deputados ainda hoje”, diz o jornal.
Essa decisão foi tomada porque, segundo o Grupo de Trabalho, "a decisão de deixar a opcionalidade para os fundos de 'tijolo' ocorreu diante do entendimento de que, para os fundos imobiliários que trabalham com o desenvolvimento imobiliário, ou seja, aqueles que executam os projetos do zero, poderá fazer sentido econômico ser contribuinte para ter acesso ao crédito tributário."
Além disso, segundo fontes do Ministério da Fazenda que trabalharam na elaboração do texto da reforma tributária, “o objetivo de colocar esses fundos como contribuintes era exatamente permitir o uso desses créditos para o abatimento de impostos."
Como seria a taxação de fundos imobiliários e Fiagros?
Em 1º de julho de 2024, o governo retomou a discussão sobre a taxação de fundos imobiliários e Fiagros. O Grupo de Trabalho da Câmara dos Deputados discutia uma minuta no texto do Projeto de Lei Complementar 68/2024, que regulamenta a reforma tributária, prevendo a taxação da receita de alguns fundos.
Eu digo "alguns", pois a possibilidade era apenas os fundos que geram receitas por meio de aluguéis e/ou operações diretas com bens imóveis, ou seja, FIIs de tijolo e Fiagros detentores de terras/ativos para aluguel.
Apesar de ser apenas um boato até aquele momento, é aquela história que já conhecemos muito bem: "onde há fumaça, há fogo".
Além disso, conhecendo bem o Estado brasileiro, inchado e ineficiente, nunca dá para subestimar sua criatividade na criação de novos impostos.
E nada melhor do que aproveitar uma reforma tributária para isso, não é mesmo?
Mas, dessa vez, a discussão não era a tributação dos rendimentos dos FIIs e Fiagros distribuídos aos investidores pessoas físicas, como ocorreu em governos anteriores.
O risco agora seria que esses fundos deixassem de ser reconhecidos como "entes sem personalidade jurídica" e fossem categorizados como prestadores de serviços, portanto, sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Lembrando que, justamente por não terem personalidade jurídica, as receitas auferidas por esses veículos são, atualmente, isentas de impostos, como PIS e Cofins, quando atendidos os requisitos previstos na lei que instituiu os FIIs (Lei Nº 8.668/93).
Apesar de o impacto de uma medida como essa ser incerto, as estimativas iniciais indicaram uma redução entre 10% e 20% na rentabilidade dos cotistas.
Sem falar nas incertezas jurídicas e distorções que poderiam ser geradas nos contratos de locação desses veículos.
Não por outro motivo, vimos o IFIX cair quase -1% no dia em que a notícia foi veiculada, o que pode parecer pouco, mas é incomum para esse mercado.
O que vai mudar com a reforma tributária?
A princípio, entre as motivações que envolviam a possibilidade de taxação, estava a ideia de que esses fundos poderiam se apropriar dos créditos em suas aquisições de imóveis para, posteriormente, compensá-los em um momento futuro.
Mas, cá entre nós, melhor do que menos imposto é a ausência dele, não é mesmo?
Independentemente da real motivação da proposta, o fato é que, depois da repercussão negativa do 'boato' e da mobilização dos segmentos que seriam afetados pela iniciativa, o governo recuou.
Dessa forma, o grupo de trabalho da reforma tributária decidiu manter todos os FIIs e Fiagros como não contribuintes no texto final, ou seja, isentos da tributação do CBS e IBS, desde que atendam aos requisitos estabelecidos na Lei Nº 8.668/93.
A única mudança proposta no texto em relação à condição atual é que os FIIs de Tijolo terão a opção de se tornarem contribuintes e, consequentemente, contar com a possibilidade de utilização de créditos tributários para o abatimento de impostos.
Essa opção, de fato, pode ser útil em alguns casos específicos, como os de fundos de desenvolvimento imobiliário, mas, definitivamente, não é representativa da grande maioria dos fundos negociados no mercado.
O que muda para o investidor de FIIs e Fiagros?
Por enquanto, não vemos como necessário que os investidores tomem decisões precipitadas. Isso sigifica que os FIIs e Fiagros estão permanentemente livres do fantasma da tributação? Com certeza, não!
O fantasma da tributação seguirá à espreita dos investidores enquanto existir o benefício da isenção desses veículos.
Até mesmo porque, como você bem sabe, somos um país gastão e sedento por novas fontes de receitas…
Além disso, esses veículos não deixariam de ser interessantes para os investidores em caso de tributação. Afinal, o mercado se adaptaria à nova realidade e o valor dos imóveis permaneceria.
De qualquer forma, é importante que o investidor esteja ciente desse risco e o coloque no preço que está disposto a pagar pelas cotas e no tamanho da exposição que deseja ter a esses fundos.
Benefício de isenção de IR
Atualmente, o rendimento recebido de um fundo imobiliário ou Fiagro é isento de Imposto de Renda desde que a carteira siga três regras:
- Cotas devem ser negociadas na Bolsa
- Nenhum investidor pode ter mais de 10% das cotas
- O fundo deve ter mais de 50 cotistas
Por que FIIs e fiagros são isentos de IR?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Fundos de Investimento do Agronegócio (Fiagro) são isentos de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos distribuídos aos seus cotistas devido a políticas fiscais adotadas pelo governo brasileiro com o objetivo de incentivar investimentos nesses setores. Aqui estão os principais motivos para essa isenção:
- Fomento ao mercado imobiliário e agrícola
- Desenvolvimento econômico
- Atração de investidores
- Diversificação de investimentos
O fantasma da tributação
Em outubro de 2023, foi encaminhado um novo projeto de taxação dos fundos de alta renda, como parte de uma série de medidas que o Ministério da Fazenda usará para tentar cumprir a meta fiscal em 2024.
A chegada dos Fiagros na indústria trouxe um suporte maior para os fundos imobiliários, uma vez que ambos seguem um conjunto comum de regras.
A nosso ver, a influência da bancada ruralista, a qual é bastante representativa, acabou por fornecer um apoio aos fundos imobiliários, que anteriormente não desfrutavam desse respaldo nessa questão.
Uma estratégia para viver de renda
Devido a esse risco, procuro sempre incentivar os assinantes do Nord FIIs a procurarem outras fontes de investimento para complementar a renda passiva, como a renda fixa, ações pagadoras de dividendos, entre outras opções.
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Lembre-se sempre que, no longo prazo, montar uma carteira com excelentes ativos é muito mais importante para o seu sucesso. E se eles continuarem livres de imposto, melhor ainda.
