KNSC11 é o melhor FII para receber dividendos em 2024
FII KNSC11 oferece uma rentabilidade média implícita de aproximadamente IPCA + 7,9% a.a.; veja nossa análise
Com a recente melhora do ambiente econômico no Brasil e lá fora e a consequente recuperação dos mercados, iniciaremos 2024 em um contexto virtuoso tanto para os FIIs de tijolo, quanto para os FOFs.
Mas será então que os FIIs de papel de perfis de risco baixo/intermediário deixarão de ser importantes para a composição da carteira do investidor?
Hum… eu entendo que não!
Primeiramente, porque eles continuarão a oferecer proteção em caso de mudanças no cenário econômico, como um aumento repentino da inflação e a necessidade de elevação das taxas de juros.
Depois, eles seguirão tendo um papel fundamental no gerenciamento de risco da carteira dos investidores, proporcionando menor volatilidade e, por sua vez, maior estabilidade com as variações de preço de mercado.
Além disso, com o IPCA de curto prazo rodando em patamares baixos há alguns meses e as quedas graduais da Selic pelo Copom, muitos desses fundos já tiveram suas distribuições afetadas.
E como o mercado é muito reativo ao nível dos rendimentos de curtíssimo prazo, temos atualmente ótimos FIIs de papel negociando abaixo do valor patrimonial sem que se tenha qualquer problema de crédito na carteira.
Esse é exatamente o caso do Kinea Securities (KNSC11), que conta atualmente com uma carteira de risco de crédito intermediário e muito bem diversificada, e cuja rentabilidade média implícita está em aproximadamente IPCA + 7,9% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão.
Vem comigo, pois falaremos mais sobre o fundo no texto de hoje!
O Fundo KNSC11
O Kinea Securities é um fundo imobiliário que busca gerar rendimentos e ganhos de capital a seus cotistas, por meio principalmente de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
O Fundo deu início às suas atividades em outubro de 2020, e é gerido pela renomada Kinea – maior gestora do mercado de FIIs, com quase R$ 26 bilhões sob gestão. A gestora dispensa apresentações, sendo que é uma das mais tradicionais do mercado e possui um corpo técnico de muita qualidade e experiência.
Com um Patrimônio Líquido de aproximadamente R$ 1,2 bilhão e uma base de cotistas superior a 122 mil investidores, o KNSC conta com uma ótima liquidez no mercado secundário, negociando uma média diária de R$ 3,2 milhões.
A sua taxa de administração de 1,20% ao ano lhe confere um custo um pouco superior ao praticado pelos pares de referência. Em contrapartida, o regulamento do Fundo não prevê a cobrança de taxa de performance.
Portfólio do KNSC11
Em seu relatório de novembro, é possível notar que o KNSC possuía uma alocação de 110% do PL em ativos, sendo 106,3% em 72 operações de CRIs, 0,8% em cotas de FIIs e o restante (2,8%) em caixa.
Além disso, é válido destacar que todas as operações estavam em dia com suas obrigações.
A alocação total do Fundo ultrapassou o seu PL em 10 p.p. em razão da alavancagem via operações compromissadas reversas lastreadas em CRIs.
Vale comentar, entretanto, que por terem um prazo longo de vencimento e indexadores compatíveis com os de alguns ativos da carteira, entendemos que esse patamar de alavancagem não adiciona grandes riscos ao Fundo.
Carteira de CRIs
A carteira de CRIs é voltada principalmente aos segmentos residencial (34,9%) e de escritórios (34%), ainda que o KNSC tenha operações de outros setores, tais como logístico, shoppings e corporativo.
Em relação aos indexadores que remuneram os CRIs, o Fundo possui maior exposição ao IPCA (57,6%), mas vem elevando gradativamente a alocação em operações atreladas ao CDI (atualmente em 40% da carteira) como forma de aproveitar o cenário de juros ainda altos pelo qual o país está passando.
Essa capacidade de adaptação da carteira — seja entre os indexadores dos CRIs ou até mesmo em relação aos riscos de crédito das operações — de acordo com as condições macroeconômicas, é uma grande vantagem do KNSC em relação aos outros fundos de recebíveis da Kinea, que possuem mandatos menos flexíveis.
Garantias
Quando tratamos de fundos de recebíveis imobiliários também é essencial analisarmos as garantias que envolvem as estruturas dos CRIs em vista de uma possível necessidade de executá-las em caso de inadimplência.
No caso do Kinea Securities, temos garantias bastante sólidas e que proporcionam maior segurança aos cotistas, já que grande parte das operações conta, entre outros mecanismos, com a alienação fiduciária dos terrenos e das SPEs dos projetos, assim como cessões fiduciárias dos recebíveis oriundos das vendas das unidades e aval dos acionistas. Portanto sobre os recebíveis, trazendo maior segurança aos cotistas.
A carteira possui um Loan-To-Value (LTV) médio ponderado de 57%. Na prática, isso significa que o valor dos ativos dados em garantia na operação equivale a aproximadamente 1,75 vezes o valor do saldo devedor dos recebíveis (razão de garantia de 1,75x), ou seja, um bom patamar considerando o risco de crédito das operações.
Rentabilidade
Por fim, mas não menos importante, pela tabela de sensibilidade disponibilizada pela Kinea, que informa a rentabilidade implícita de acordo com as oscilações da cota de mercado, é possível notar que no preço atual (R$ 8,80/cota) a rentabilidade média da carteira está em torno de IPCA + 7,9% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão.
Ou seja, uma rentabilidade que julgamos ser muito atrativa para uma carteira muito bem diversificada, de risco de crédito controlado e que conta com uma gestão profissional capaz de trazer benefícios aos cotistas.
KNSC11 vale a pena?
Além de possuir uma gestão diligente e com vasta experiência na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, a nossa recomendação de compra de KNSC no Nord FIIs no preço atual está pautada nos seguintes pilares:
- Elevada qualidade do time de gestão na seleção, estruturação e monitoramento das operações;
- Excelente liquidez no mercado secundário para o padrão dos FIIs;
- Portfólio pulverizado em operações com risco de crédito controlado e com garantias robustas;
- Spread médio líquido bastante atrativo tendo em vista os riscos e a duration das operações;
- Portfólio balanceado entre indexadores; e
- Desconto sobre o valor patrimonial (P/VPA de 0,98).
KNSC11 dividendos
Pelas nossas estimativas, baseadas em informações disponíveis hoje, temos que o Fundo poderá entregar proventos em torno de R$ 1,07/cota aos cotistas nos próximos 12 meses, o equivalente a um yield anualizado de 12% no preço atual.
Portanto, um patamar de rendimento bastante atrativo diante de todos os benefícios que o Fundo pode proporcionar aos investidores, já considerando uma inflação mais estabilizada e reduções na Selic nos próximos meses.
Riscos
Como principais riscos para o Kinea Securities, destacamos:
i) Risco de crédito: assim como todo fundo de recebíveis imobiliários, o principal risco ao qual o KNSC está exposto é o de crédito dos devedores dos CRIs. Em caso de um eventual default, os pagamentos dos CRIs serão interrompidos, impactando negativamente as suas distribuições. Mesmo que as suas operações contem com mecanismos de proteção robustos e garantias suficientes para cobrir as dívidas, o processo de execução é moroso e, ainda assim, o Fundo pode incorrer em eventuais perdas patrimoniais.
ii) Risco de pré-pagamento e reinvestimento: com as taxas de juros ainda próximas das mínimas históricas, não é improvável que os devedores pré-paguem as dívidas antigas (de juros mais elevados) para financiar novos débitos a juros inferiores. Caso isso venha a acontecer ou os CRIs simplesmente vençam, o fundo pode ter alguma dificuldade de reinvestir os recursos na mesma taxa de juros. Esse também é um risco a que todos os FIIs de papel da indústria estão sujeitos.
iii) Risco de mercado: como o Fundo é negociado em bolsa, também há o risco relacionado à oscilação no valor de suas cotas de acordo com os momentos do mercado.
Considerações finais
Lembre-se sempre de que o investimento em fundos imobiliários envolve riscos, sendo preciso considerá-los na hora de investir. Além disso, é importante ter uma carteira diversificada entre fundos e segmentos para melhor navegar em meio às incertezas do cenário econômico.
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A Nord Research tem uma série focada em FIIs. Lá, você encontra uma carteira balanceada com os melhores Fundos para investir neste momento, já com as nossas expectativas para o yield de cada Fundo para os próximos 12 meses.
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