FII HGRE11 sobe 25,6% e está entre as maiores altas em três meses

Na última semana, vimos uma atualização importante de um fundo imobiliário recomendado pelo Nord FIIs e que segue sendo uma boa aposta para navegar no atual cenário: o CSHG Real Estate.

A tacada certa

O CSHG Real Estate (HGRE11) é um fundo de lajes corporativas gerido pela renomada Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), e a sua administradora comunicou recentemente ao mercado a formalização de um compromisso de venda do Ed. Alegria, localizado na região do Brás, em São Paulo.

O imóvel está 100% vago atualmente e possui baixa liquidez em função de sua localização pouco óbvia e de suas especificidades.

O compromisso de venda foi firmado com a SPE de uma incorporadora que pretende desenvolver um empreendimento residencial no local, sendo que a conclusão do acordo ainda está sujeita a algumas condições precedentes.

Uma vez superadas essas condições e a venda sendo efetivada, a compradora será responsável por construir o novo empreendimento sem que o Fundo tenha qualquer custo e/ou responsabilidade nesse processo. Portanto, o HGRE não estaria sujeito ao risco de desenvolvimento imobiliário.

Lucro milionário

O valor a ser pago ao Fundo em decorrência da venda do ativo será de R$ 70 milhões, proporcionando um lucro em regime caixa de R$ 11 milhões (aproximadamente R$ 0,93/cota).  Desse modo, o valor sem a correção prevista é 18,7% superior ao investido e 20,5% superior ao valor contábil do imóvel referente a 2022.

O acordo ainda prevê que parte dos valores a serem pagos ao Fundo pela compradora seja realizado com a venda das unidades do novo empreendimento, mas com a garantia de que o valor total da transação seja pago independentemente do volume de vendas alcançadas.

Pagamento

Quanto à forma de pagamento, uma vez confirmada a venda do imóvel, a compradora pagará um montante total de R$ 69,25 milhões dentro das seguintes condições:

(i) Parcela inicial: R$ 3,25 milhões em 4 prestações semestrais, sendo a primeira no valor de R$ 250 mil e as demais no montante de R$ 1 milhão cada.

(ii) Parcela VGV: R$ 66 milhões a serem pagos de forma parcelada em até 60 meses, conforme o fluxo de recebimento que a compradora obtiver com as vendas das unidades do empreendimento a ser desenvolvido. É importante comentar que essa parcela terá de ser quitada pela compradora em até 60 meses, acrescida de correção monetária, independentemente das vendas das unidades do empreendimento.

Além disso, no mesmo dia do pagamento da primeira prestação prevista no item (i), a compradora pagará uma indenização de R$ 750 mil ao Fundo como compensação pela não utilização e indisponibilidade do imóvel durante o processo de negociação. Essa indenização não será restituível, mesmo na hipótese de rescisão contratual entre as partes.

Nossa visão

Um ponto negativo do acordo é que ele prevê que a correção monetária das parcelas a prazo deve ser feita com base na variação positiva do IPCA apurado até a data de cada pagamento, mas limitada ao patamar de 4% a.a.

Ou seja, caso tenhamos uma inflação superior a esse patamar nos próximos anos, a correção monetária do saldo devedor será apenas parcial, o que é evidentemente negativo, embora não chegue a inviabilizar o acordo.

Posto tudo isso, o movimento vai ao encontro do processo de reciclagem de portfólio implementado pelo time de gestão há alguns anos.

Nesse caso em específico, temos uma possível venda de um imóvel desafiador cujo investimento não proporcionou uma boa TIR para o Fundo até o momento, mas que pode gerar algum ganho de capital a ser distribuído aos cotistas.

Além disso, uma vez confirmado o acordo, a vacância física do portfólio deve reduzir para 19,4% (de 27,7%), diminuindo, por sua vez, as despesas de vacância do Fundo, que ainda poderá focar suas atenções em imóveis mais relevantes.

HGRE11: por que investir?

Mesmo após a valorização de mais de 25% nos últimos três meses, sendo o 2º FII do segmento com maior valorização no período, seguimos otimistas com o CSHG Real Estate nos preços atuais.

Lembrando que se trata de uma tese para investidores com horizonte de investimento de longo prazo. Acesse a tese completa aqui.