Endividamento dos fundos imobiliários aumenta após dois anos de queda
A alavancagem dos FIIs de tijolo passou de 13,8% em 2023 para 15,9% em 2024. Entenda o motivo
A alavancagem dos fundos imobiliários de tijolo do IFIX passou de 13,8% em 2023 para 15,9% em 2024. É isso o que aponta um relatório recente do BTG sobre fundos imobiliários.
O índice dívida líquida/FFO também aumentou, chegando a 1,8x (ante 1,7x em 2023), devido ao crescimento do volume de dívidas, mesmo com as melhorias operacionais consistentes dos fundos e a menor exposição às operações atreladas ao CDI.
Entenda a crise nos FIIs de tijolos
Nos últimos dois anos, os fundos têm focado na quitação antecipada de dívidas atreladas ao CDI, aproveitando o ambiente de juros elevados para reduzir custos financeiros. Como resultado, a participação dessas operações no estoque total de dívida diminuiu de 19% para 11%.
Olhando para frente, essa nova composição da dívida deve aliviar as despesas financeiras dos fundos no cenário de alta nas taxas de juros de mercado.
Em termos setoriais, observamos um crescimento do endividamento nos segmentos de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas.
Por outro lado, os fundos híbridos e os shopping centers apresentaram uma redução no endividamento.
É interessante notar que grandes fundos, que estavam mais alavancados em 2023, reduziram significativamente a participação de dívidas em suas estruturas de capital em 2024. Isso impactou a média ponderada de seus respectivos segmentos, explicando a divergência entre a média e a mediana.
Entre os destaques estão os fundos BLMG11 (galpões logísticos), GARE11 (híbrido), BRCR11 (lajes corporativas) e HSML11 (shopping centers), que direcionaram recursos provenientes da venda de imóveis e/ou novas emissões de cotas para quitar antecipadamente uma parcela significativa de suas dívidas.
Essa estratégia fortalece a estrutura financeira dos fundos, reduzindo custos com juros e mitigando riscos em um cenário de taxas elevadas, o que é um movimento bastante positivo.
Perspectivas para os FIIs de tijolo em 2025
Para 2025, acreditamos que os fundos podem continuar recorrendo à alavancagem, principalmente devido à necessidade de caixa para honrar as últimas aquisições parceladas por meio de seller finance. Ou seja, um tipo de pagamento a prazo que prevê o recebimento de 100% das receitas desde o pagamento da primeira parcela.
Além disso, fundos com alavancagem mais elevada podem sentir um impacto maior nas despesas financeiras, especialmente em um cenário de Selic elevada por mais tempo, dependendo da indexação de suas dívidas, como no caso de passivos atrelados ao CDI.
