Dividendos do BTLG11 vão aumentar?
BTLG11 tem feito a reciclagem de ativos para destravar lucro e incrementar a distribuição aos cotistas. Veja nossa perspectiva para os dividendos do fundo
O FII BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou ao mercado que assinou uma carta de intenções para a aquisição de 11 imóveis em São Paulo, que estão em operação.
Os imóveis somam aproximadamente 550 mil m², com 93% da receita dos galpões situados no raio de até 60 km da capital paulista.
Detalhes da operação
A aquisição do portfólio está avaliada em R$ 1,75 bilhão a serem pagos da seguinte forma:
(i) Primeira parcela: 65%, equivalente a R$ 1,14 bilhão, será efetuado na data do fechamento do acordo; e
(ii) Segunda parcela: os 35% restantes, R$ 610 milhões, serão pagos após 18 meses, corrigidos pelo IPCA.
Vale comentar que, embora o pagamento seja parcelado, o BTLG terá direito ao recebimento integral das receitas dos imóveis logo após o pagamento da primeira parcela.
A abordagem, chamada de “sellers finance”, proporcionará ao Fundo uma rentabilidade mais elevada até o pagamento da parcela final, contribuindo para um melhor desempenho de seus rendimentos durante esse período.
Considerando o valor vigente dos imóveis, o cap rate da operação está entre 9,0% e 10,0%, em linha com o informado no pipeline da última emissão de cotas.
A operação é altamente rentável, sobretudo pela expectativa de uma boa qualidade imobiliária dos imóveis, uma vez que eles serão incluídos no portfólio da Log.
A conclusão da operação está sujeita às condições acordadas entre as partes.
Estratégia de reciclagem de ativos
O BTLG11 tem usado uma estratégia de reciclagem de portfólio para aumentar os resultados.
Além da possível compra dos 11 imóveis em São Paulo, o Fundo também informou, na semana passada, a venda de dois galpões de seu portfólio que não estavam de acordo com a sua estratégia de investimento, que foram adquiridos por meio de uma incorporação.
A iniciativa reflete a prática de gestão ativa do Fundo, visando a otimização e a reciclagem de ativos.
Dessa forma, foram vendidos os ativos Ambev Feira de Santana, localizado na Bahia, e BTLG Guarulhos, em São Paulo, pelo valor total de R$ 133,11 milhões (R$ 4.329/M²).
A primeira parcela, de R$ 71,07 milhões, foi paga à vista na última terça-feira, 16. O restante do valor, de R$ 62,03 milhões, será pago em três parcelas de R$ 20,7 milhões. Os valores serão corrigidos por uma rentabilidade de IPCA + 2,00% a.a., o que é excelente, pois além de proteger o capital do cotista da inflação, ainda são cobrados juros pelo parcelamento.
Na nossa visão, foi uma venda excelente, com um ganho de capital de 35%, proporcionando uma excelente TIR de 18,9% a.a. e um lucro em regime de caixa de R$ 35,6 milhões, resultando em um impacto positivo de R$ 0,82 por cota, a ser distribuído aos cotistas nos próximos semestres.
Entendemos que as movimentações recentes são positivas e podem se traduzir em maiores dividendos para o bolso dos cotistas.
Vale a pena investir no BTLG11?
O BTLG11 é uma das recomendações do Marx na carteira de fundos imobiliários da Nord Research, chamada Nord FIIs.
Entre os motivos para a nossa preferência, estão: (i) o FII tem um portfólio de imóveis premium e bem posicionado para atender às demandas exigidas do mercado de galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores e inquilinos resilientes; (iii) um bom mix de contratos entre os típicos e atípicos; (iv) a possibilidade de desinvestimento em alguns imóveis — com direito a ganho de capital.
Além disso, a equipe de gestão tem feito um trabalho notável desde que assumiu o Fundo, no final de 2019, não somente pela geração de valor aos cotistas com a reciclagem do portfólio, mas também pelo aumento de sua receita recorrente.
Devido ao bom trabalho que fizeram até agora, temos observado um aumento consistente de seus rendimentos nos últimos anos.
Dividendos do BTLG11
O dividendo do BTLG11 está em R$ 0,76 por cota, o que representa um Dividend Yield de 0,71%, com base na cotação de R$ 106,58 no mês de abril de 2024.
Considerando todos esses aspectos, entendemos que o BTLG11 é um dos fundos imobiliários com o maior potencial da bolsa.
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