Default em CRIs dobra e afeta os FIIs: como se posicionar diante dos desafios?
Inadimplência cresce e exige análise criteriosa; entenda os desafios dos FIIs high yield e onde investir
O mercado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) tem sentido o peso dos juros elevados e o avanço dos custos da construção civil. Segundo levantamento do Clube FII a pedido do Neo Feed, de abril até dezembro de 2024, foram registrados 58 casos de default em CRIs, o dobro do observado no mesmo período do ano anterior.
Isso ocorre quando um devedor não paga uma dívida no prazo acordado. É claro que isso não é o fim, mas, a partir desse ponto, iniciam-se as negociações, a busca por garantias e, se necessário, a atuação da área jurídica.
Em janeiro de 2025, ocorreram mais 10 casos de default em CRIs, representando um crescimento de 20% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Os dados indicam que a maioria dos problemas está concentrada em CRIs de desenvolvimento, emitidos para financiar novos projetos imobiliários.
O aumento dos juros e, consequentemente, dos custos de construção tem impactado negativamente a execução e a comercialização desses empreendimentos, acarretando um aumento na inadimplência.
Esses títulos são lastreados na venda futura dos imóveis, tornando-os mais vulneráveis às oscilações do mercado. Afinal, o imóvel que ainda não existe é uma garantia menos firme do que um imóvel que já existe, não é mesmo?
Default em CRIs dobra e impacto nos FIIs cresce
Os FIIs de TVM (apelidados de FIIs de papel), que frequentemente investem em CRIs para compor suas carteiras, também estão sendo afetados por esse cenário.
Em 2024, metade dos CRIs que entraram em default estavam dentro de fundos imobiliários, um aumento significativo em comparação aos 8% registrados em 2023. Isso porque o mercado de CRIs cresce, bem como os FIIs em tamanho e patrimônio líquido.
O grande risco é que esse aumento na inadimplência afete a rentabilidade e a confiança dos investidores dos fundos imobiliários expostos a esses ativos problemáticos.
É claro que nem todos os FIIs de CRI passam pelas mesmas dificuldades. Os FIIs high grade possuem mais garantias ou devedores com uma melhor condição financeira e, por isso, têm menos riscos. Mas, no caso dos FIIs high yield, isso é diferente, já que diversos devedores não são grandes empresas, mas sim pequenas e médias empresas de desenvolvimento imobiliário ou do setor de multipropriedades.
DEVA11, HCTR11 e TORD11: perigo por trás dos FIIs high yield
O caso do Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) mostra os riscos da alocação de CRIs em fundos imobiliários. Os primeiros sinais de problemas em suas operações de crédito surgiram em meados de 2023 e, mesmo após um período considerável, algumas operações continuam enfrentando desafios, levando à concessão recorrente de waivers (isenções contratuais).
O mesmo aconteceu com os CRIs da Hectare que estavam expostos ao desenvolvimento imobiliário e ao setor de multipropriedades — a pandemia pegou em cheio esse setor, que necessita de uma economia pujante para se desenvolver (afinal imóvel para férias não é uma prioridade do brasileiro, em caso de crises).
O Grupo Gramado Parks entrou com pedido de recuperação judicial em abril de 2023, afetando os credores, entre eles os cotistas do Hectare CE (HCTR11).
O Tordesilhas EI (TORD11) também foi outro FII que investe em desenvolvimento e que teve seu fluxo de caixa comprometido com problemas nos CRIs que levaram, inclusive, o Fundo a suspender os rendimentos distribuídos a partir de março de 2023.
As flexibilizações temporárias das condições contratuais dos CRIs (waivers) permitem que os devedores ganhem mais tempo para ajustar suas finanças e tentem equilibrar os resultados. O reperfilamento da dívida é um caminho anterior à declaração de default (inadimplência), onde as dívidas serão recebidas pela execução das garantias.
No entanto, ao fim dessas concessões, novas flexibilizações têm sido necessárias, evidenciando que os devedores continuam com dificuldades e que as operações não se sustentam como esperado. Juros altos dificultam muito a vida do empresário!
O investidor precisa compreender a tese por trás do ativo em que está investindo. No caso dos FIIs de perfil high yield é fundamental estar ciente que, geralmente, esses fundos envolvem operações mais arriscadas, seja pela exposição a ativos de crédito com maior risco de inadimplência, seja pela dependência de estruturas mais complexas para gerar retornos elevados ou pelas garantias que não são tão firmes.
Por isso, a relação entre risco e retorno deve sempre ser analisada com atenção, considerando o perfil e os objetivos do investidor. Quem busca maior retorno, tem que estar ciente de onde vem o maior risco.
Cresce o apetite por CRIs no Brasil
Paralelamente, observa-se um aumento expressivo na participação de pessoas físicas no mercado de CRIs. De acordo com a Anbima, os investidores brasileiros encerraram 2024 com R$ 85,5 bilhões aplicados diretamente em CRIs, um crescimento de 250% em três anos.
Esse movimento foi ainda mais acentuado entre investidores de varejo e de alta renda, com aumentos de 342% e 459%, respectivamente. Em dezembro de 2024, 584 mil brasileiros possuíam exposição direta a CRIs.
No contexto de um mercado predominantemente voltado para o rentismo, a busca por investimentos em renda fixa com maior rentabilidade torna-se uma estratégia recorrente entre investidores dispostos a assumir um nível de risco ligeiramente superior em troca de um potencial retorno mais atrativo.
O problema acontece quando o filtro de risco está deixando passar coisas demais e a ânsia por maiores retornos leva a prejuízos.
KNSC11: segurança e rentabilidade em um só FII
Diante desse cenário, é necessário um maior rigor na seleção desses títulos. Muitos investidores não percebem o aumento do risco e a inadimplência só se torna evidente quando ocorre.
Assim, para o investidor de perfil mais conservador, que busca menor exposição ao risco, existem boas opções no mercado que oferecem um equilíbrio mais favorável entre segurança e retorno.
O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo imobiliário de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Seu objetivo é gerar renda recorrente por meio dos rendimentos de títulos de crédito lastreados no setor imobiliário.
Ele é gerido pela Kinea, uma respeitável casa de gestão de recursos, braço do Itaú, que é um dos bancos mais importantes do Brasil.
Composição da carteira do KNSC11
A carteira do KNSC11 é diversificada por segmento, com a seguinte distribuição:
- 26,1% alocados em CRIs do setor escritório e corporativo
- 20,3% alocados em Residencial
- 17,9% Residencial Pulverizado
- 16,8% em logistico
- 10,8% Shopping
- 8,1% distribuídos entre outros setores
Proteção contra inadimplência
O FII KNSC11 adota mecanismos para mitigar riscos de crédito, como garantias sólidas, estruturação robusta das operações e diversificação da carteira, reduzindo a exposição a eventuais problemas financeiros de um único tomador. A carteira possui um Loan-To-Value (LTV) médio ponderado de 59%.
Na prática, isso significa que o valor dos ativos dados em garantia na operação equivale a aproximadamente 1,69 vezes o valor do saldo devedor dos recebíveis (razão de garantia de 1,69 x), ou seja, um bom patamar considerando o risco de crédito das operações.
Atualmente, nenhuma operação do fundo está inadimplente, o que reforça a qualidade da gestão e a segurança da carteira.
Default em CRIs pode crescer: prepare sua estratégia
Com a manutenção de juros elevados e o aumento dos custos no setor da construção civil, espera-se que o número de defaults em CRIs possa continuar crescendo em 2025. Esse cenário exige dos investidores uma análise criteriosa dos ativos e uma diversificação adequada das carteiras para mitigar os riscos associados.
Além disso, é importante que o investidor fique atento às teses de FIIs voltados para desenvolvimento. Embora essa estratégia possa ser interessante, especialmente para capturar ganhos de valorização dos ativos, o cenário atual de juros altos impõe desafios adicionais à sua execução.
Prefira se arriscar mais em cenários mais previsíveis, com taxas de juros mais baixas e crédito mais barato.
Isso porque vender um ativo em um período de juros elevados tende a ser mais difícil, já que o custo de financiamento mais alto reduz a demanda e pode pressionar os preços para baixo.
Portanto, nesses casos, o horizonte de investimento e a capacidade de aguardar ciclos de mercado mais favoráveis são fatores essenciais para a tomada de decisão.
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