Você já ouviu falar em custo de reposição? Entenda o que é
Entenda o que é o custo de reposição imobiliária, como calculá-lo e sua importância na avaliação de investimentos. Descubra como ele se compara com outras métricas de avaliação.
O custo de reposição é o somatório do custo do terreno, custo da obra (matéria-prima e mão de obra), pagamento de licenças legais para construção, como, por exemplo, outorga onerosa e Cepacs, além dos custos administrativos e do dinheiro no tempo para se construir um imóvel imobiliário idêntico ao que esta sendo analisado na mesma região em que ele se encontra.
Como calcular o custo de reposição, na prática?
O cálculo basicamente envolve estimar o valor necessário para construir ou substituir um imóvel similar ao que está sendo avaliado, considerando características comparáveis de localização, qualidade e funcionalidade.
O processo inclui as seguintes etapas:
1. Identificação do imóvel
Primeiramente, é necessário definir o imóvel que será comparado, levando em conta seu tamanho, localização, padrão de construção, idade, entre outros aspectos.
2. Custo por metro quadrado
Determina-se o custo por metro quadrado de construção para o tipo específico de imóvel. Isso pode variar dependendo de fatores como o padrão de acabamento, materiais usados e técnicas de construção.
Esses custos podem ser obtidos em fontes como o CUB (Custo Unitário Básico), divulgado por sindicatos da construção civil ou estimativas do mercado.
3. Terreno
Estima-se o valor do terreno onde o imóvel está ou seria construído, considerando a localização e o potencial de valorização.
4. Cálculo total
O custo de reposição será a soma do valor estimado do terreno e do custo de construção. A fórmula básica é:
Custo de reposição = (Área do imóvel em m² x Custo por m²) + Valor do terreno.
Como analisar o custo de reposição?
Essa abordagem busca comparar o preço de um FII de tijolo negociado na bolsa com o custo de construção de seus ativos com o objetivo de inferir se há ou não oportunidade nesse mercado.
Caso o Fundo esteja negociando abaixo do custo de reposição dos seus imóveis, por exemplo, podemos comprá-lo a um preço inferior ao que gastaríamos desenvolvendo seus empreendimentos “do zero”.
Cuidados importantes para análise
Apesar de importante, esse indicador não deve ser analisado de maneira isolada, visto que também devemos entender a dinâmica imobiliária das regiões em que seus ativos estão localizados.
Afinal, um imóvel com vacância elevada (seja por excesso de oferta, seja por baixa demanda) negociando abaixo do custo de reposição não necessariamente é um bom investimento.
Bons investimentos que estão negociando abaixo do custo de reposição em regiões muito demandadas e com escassez de terrenos, como Faria Lima, são um dos aspectos que consideramos quando analisamos segmentos de lajes corporativas, por exemplo.
Qual a diferença entre custo de reposição e valor de mercado?
O custo de reposição é o valor que você teria que gastar para substituir um bem por outro similar, novo e com as mesmas características. É como calcular quanto custaria comprar ou produzir novamente esse item, considerando todos os gastos envolvidos.
Já o valor de mercado é o preço pelo qual esse bem poderia ser vendido hoje, levando em conta quanto os compradores estariam dispostos a pagar e os vendedores dispostos a aceitar. Esse valor é influenciado por fatores como a oferta e demanda, a condição do bem e o cenário econômico.
Em resumo, enquanto o custo de reposição foca em quanto custaria repor o bem, o valor de mercado reflete o preço que ele alcançaria em uma venda atual.
Comparando custo de reposição com outras métricas de avaliação imobiliária
Além das duas métricas apresentadas que são as mais conhecidas do mercado, como o custo de reposição e valor de mercado, há também outras formas de se avaliar um imóvel que são pouco conhecidas e usuais, sendo:
- valor justo: também conhecido como valor de avaliação, é o preço pelo qual um imóvel seria trocado entre um comprador e um vendedor em uma transação ordenada. Esse valor é determinado por um avaliador com base em métodos como comparação com propriedades similares, análise de renda gerada pelo imóvel e custos de construção. O valor justo é frequentemente usado para propósitos fiscais e contábeis;
- valor venal: é o valor atribuído pelo poder público para fins de cálculo de impostos, como o IPTU. Ele considera o valor de mercado, mas geralmente é uma estimativa conservadora, inferior ao valor que o imóvel realmente alcançaria em uma venda. O valor venal é utilizado principalmente para fins tributários e pode não refletir o verdadeiro potencial de venda do imóvel;
- valor de liquidação: refere-se ao preço que o imóvel poderia alcançar em uma venda rápida, geralmente em um cenário de urgência, como uma execução judicial. Esse valor tende a ser mais baixo, refletindo a necessidade de vender rapidamente, muitas vezes a preços abaixo do mercado.
Ao comparar essas métricas, fica claro que o custo de reposição se concentra em quanto custaria reconstruir ou substituir o imóvel, enquanto as outras métricas, como valor de mercado e valor justo, são mais focadas em como o imóvel se comporta no mercado, seja em uma venda tradicional, para fins fiscais ou em situações de liquidação rápida.
Escolher a métrica correta depende do objetivo específico da avaliação.
