Copom subirá Selic para 14,25%, qual fundo imobiliário vale mais a pena?
BC deve elevar Selic para maior nível desde 2016. Aproveite FIIs com preços atrativos antes do próximo ciclo
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central se reúne a cada 45 dias para decidir a taxa de juros da economia, a Selic. As reuniões acontecem em dois dias consecutivos. No primeiro dia, a equipe técnica do Banco Central apresenta uma análise do cenário econômico. No segundo dia, os membros do Copom debatem e votam a nova taxa Selic.
Nesta quarta-feira, 19, acontece a segunda etapa da reunião do Copom para definir a taxa básica de juros, a Selic. A previsão aponta para uma nova elevação de 1 ponto percentual, dos atuais 13,25% ao ano para 14,25% ao ano.
A elevação da taxa básica de juros traz desafios para os fundos imobiliários, mas, ao mesmo tempo, abre oportunidades de ganho de capital futuro e dividendos (carrego da posição).
O IFIX, o principal índice do setor, tem um comportamento contrário às taxas de juros da economia. Juros para cima, IFIX para baixo. Juros para baixo, IFIX para cima. E, como todo bom investidor deve saber, o melhor momento para investir em um ativo é na baixa.
Mas não adianta apenas saber disso, pois o psicológico do investidor normalmente não aguenta períodos prolongados de queda das cotações: assim, boa parte dos investidores vende ativos quando o mercado está em baixa, assume prejuízos e depois investe quando está tudo subindo, ou seja, comprando na alta.
O bom investidor é paciente e consegue suportar longos períodos de queda de cotações nos investimentos de renda variável. Esses colhem os frutos, doces e maduros.
Recente recuperação do IFIX
Em fevereiro, o IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3, fechou com alta de +3,34% após cinco meses consecutivos de perdas. Isso empolgou os investidores, que esperavam uma recuperação do mercado, o que beneficiaria os fundos imobiliários.
A recuperação foi moderada, mas evidenciou aos investidores que tanto a Bolsa quanto os fundos imobiliários estão sendo negociados a valores atrativos. Em particular, os FIIs de escritórios apresentam descontos que chegam a aproximadamente 50%.
Ainda não há um horizonte claro pela frente, pois não há consenso sobre quando os juros devem começar a cair — fato que irá desencadear um aumento nos preços das cotas dos FIIs e das ações da Bolsa.
Ainda assim, o momento é bom para acumular ativos a preços baixos, para que o ganho de capital seja sobre um patrimônio maior.
Não há promessa de ganhos rápidos, há expectativas para ganhos superiores para quem investir nos momentos de baixa da Bolsa. Muito melhor do que investir na alta, onde o risco é maior, a margem de segurança é menor e o retorno é incerto.
Vale a pena investir em FIIs com taxa Selic em 14,25% a.a?
Mesmo em um cenário macroeconômico de incerteza para a indústria de FIIs (e justamente por isso), o dividend yield médio do índice de fundos imobiliários é de 12,5% a.a atualmente — pouco abaixo da Selic antes do último ajuste.
No entanto, se considerarmos a Selic com desconto de IR na alíquota de 15%, o que sobra para o investidor, já descontados os impostos, são exatos 12,11% a.a, valor abaixo do DY médio dos Fundos Imobiliários, que são isentos do IR para a pessoa física. Assim, o carrego dos fundos imobiliários (DY anual) está próximo à rentabilidade da Selic.
Cabe mencionar que, à medida que a taxa Selic retornar a patamares mais racionais — sim, a economia é cíclica e, cedo ou tarde, volta aos tempos de euforia —, é esperado que o valor das cotas se valorize, proporcionando ganho de capital aos investidores que mantiverem seus aportes nessa classe de ativos.
Selic a 14,25%, qual fundo imobiliário vale mais a pena?
Em 2025, vemos fundos imobiliários com portfólios de qualidade e com potencial de crescimento de receita, sendo negociados abaixo do seu valor intrínseco. São vários os casos de FIIs de escritórios, shoppings e de recebíveis com descontos que vão de 10% a 50% sobre o valor patrimonial e/ou que possuem um excelente carrego (DY).
Um exemplo é o JSRE11, um FII de lajes corporativas, que atualmente está com 44% de desconto, isso é, um P/VP de 0,56. Além disso, a previsão de distribuição para os próximos 12 meses é de R$ 5,76, o que representa um DY de 1% a.m, ou seja, 12% a.a, considerando o preço da cota atual de R$ 57,34.
Outro caso é o KNSC11, um FII de recebíveis que possui em sua carteira ativos indexados ao CDI (45%) e ao IPCA (55%), e que deve se beneficiar tanto do aumento da Selic quanto do aumento da inflação. A carteira indexada ao CDI possui taxa de CDI+3,35% a.a, enquanto os ativos indexados ao IPCA possuem taxa média de IPCA+10,36% a.a.
Embora o KNSC11 não tenha atualmente desconto frente ao VP, o carrego do fundo será superior à Selic do período, já que a carteira possui spread acima de 3 p.p acima do CDI (55% da carteira) e 10 p.p acima da inflação (45% da carteira) isento de imposto de renda para pessoas físicas.
É importante destacar que investidores bem-sucedidos realizam aportes em momentos de crise, quando a margem de segurança é maior, sempre com foco nos ganhos de longo prazo. Você está preparado para o próximo ciclo de valorização do mercado?
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