Imóveis ou fundos imobiliários: como encontrar o melhor investimento?
Vale mais a pena investir para receber aluguéis ou dividendos? Veja como utilizar o psicológico a seu favor para decidir
Não é incomum me deparar com investidores tentados a trocar seus imóveis de aluguel ou outros investimentos pelos FIIs devido às inúmeras vantagens que esses últimos possuem.
Ainda assim, essa é uma decisão sempre difícil de se tomar, pois envolve questões que vão além de um simples cálculo de rentabilidade do investimento.
Percebo, por exemplo, que a principal barreira que muitas vezes os impede de fazer a mudança é sempre a mesma: a Bolsa de Valores.
“Investir em Bolsa é muito arriscado!”
Ou seja, o fato de os FIIs serem negociados em Bolsa gera certa angústia àqueles que ainda não estão familiarizados com isso.
E compreendo o motivo.
Apesar de serem menos voláteis do que as ações, os preços das cotas dos FIIs também oscilam de acordo com o humor do mercado.
E você sabe como o mercado financeiro é maníaco depressivo.
Volatilidade dos fundos imobiliários
Há momentos em que ele está eufórico demais, como no último trimestre de 2019, em que vimos o IFIX subir mais de +21%, sem grandes motivos para tal.
Mas também há períodos em que ele pode se deprimir rapidamente, como no início de 2020, quando o IFIX chegou a cair -28% em questão de dias diante das incertezas ocasionadas pela pandemia.
Olhando para trás tudo faz sentido, mas não é fácil passar ileso a esses movimentos quando se está no olho do furacão, concorda comigo?
Quando vemos os tickers piscantes do Home Broker fecharem no verde durante semanas a fio, como no final de 2019, não queremos ficar de fora da festa.
Nosso instinto natural é de ir às compras!
Por outro lado, o jogo muda quando aqueles mesmos tickers passam semanas consecutivas no vermelho, como em março de 2020 e atualmente.
No início, até podemos enxergar a queda como uma oportunidade. Porém, conforme ela persiste, começamos a nos angustiar até a hora que decidimos vender as nossas posições no pior momento possível.
Enfim, se a variação do seu patrimônio em Bolsa te deixa desconfortável, acho válido fazer algumas considerações.
Investir em Bolsa é 110% psicológico
Lembre-se sempre de que, ao investir em fundos imobiliários, você está, na verdade, comprando uma fração dos ativos imobiliários daquele fundo.
Esses ativos podem ser dos mais variados tipos, como shoppings, escritórios comerciais, galpões logísticos, hotéis etc.
Mas fato é que eles são reais — assim como qualquer casa ou apartamento —, e não apenas um código de negociação piscante na tela do nosso celular. Sendo assim, devemos encará-los como tal!
Você venderia o seu apartamento pela metade do valor se um estranho te abordasse na rua fazendo esse tipo de proposta?
Imagino que não!
Ora, então por que ser mais suscetível quando está em frente ao home broker?
O princípio é o mesmo! Não é porque o mercado está negociando um FII a um determinado preço “x” que significa que esse preço está correto.
Lembre-se dos gráficos acima…
Investir em Bolsa é 110% psicológico, então use isso a seu favor!
Atenha-se aos fundamentos dos FIIs
Quando um FII ou uma ação sofre uma variação brusca de preço, seja para cima ou para baixo, costumamos procurar explicações que justifiquem o movimento, não é mesmo?
Em muitos casos não há motivos materiais, apenas “mais vendedores do que compradores” — e está tudo certo com isso.
Já em outros tantos, o motivo é o mercado ter “azedado” devido a uma troca de farpas em Brasília, tensões entre países do Oriente Médio e por aí vai.
Tudo isso é ruído de curto prazo. O que importa mesmo são os eventos com potencial de alterar os fundamentos do seu investimento. Você deve focar somente nisso.
Quais são os principais argumentos que podem ser utilizados para venda de fundos imobiliários?
Se uma desvalorização acentuada for acompanhada de uma deterioração dos fundamentos, por exemplo, é hora de reavaliar a sua estratégia.
Já se o FII seguir com boa capacidade de geração de renda e perspectivas positivas, o movimento pode até mesmo ser uma oportunidade de comprar mais por menos.
O desafio aqui é ter clareza sobre os fundamentos que regem o investimento, conhecer os riscos que estão à mesa, além de identificar a mudança de tendência, que muitas vezes é sutil em seu início.
Do contrário, você corre o risco de achar que tudo é ruído ou que tudo impacta os fundamentos. Aqui não tem muito jeito, é mão na massa! Até porque não encontraremos as respostas olhando para o preço de tela.
Cuidado com a sobrealocação
Por fim, mas não menos importante, cuidado com a sobrealocação (Overweighted)!
Aloque em ativos de renda variável negociados em Bolsa apenas o montante que você suporta ver variando ao sabor do mercado no decorrer do tempo.
É comum vermos investidores se gabando por terem quase 100% do patrimônio na Bolsa enquanto ela está subindo. “Meu nível de risco é arrojado, dizem eles”.
Mas só percebemos de fato se aquela exposição funciona mesmo para nós quando a Bolsa cai intensamente.
Geralmente, se você está muito preocupado com as oscilações do mercado, é porque está sobrealocado.
Comprar imóvel para alugar ou investir em fundos imobiliários?
Investimentos em Bolsa não deveriam ser considerados mais arriscados pelo fato dos seus preços flutuarem ao sabor do mercado.
Tudo depende da sua capacidade de controlar o seu psicológico, e o seu sucesso como investidor dependerá muito mais do seu comportamento do que de qualquer outra coisa.
Sabemos muito bem que nem sempre (ou quase nunca) os preços dos ativos negociados em Bolsa fazem sentido, logo, não se deixe afetar pelas oscilações.
Pelo contrário, utilize-as a seu favor!
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