Comprar imóvel ou investir: o que vale mais a pena?
Um cliente comprou um imóvel por R$ 1,2 milhões e vendeu por R$ 2,3 milhões. Ele fez um bom negócio? Fizemos as contas!
Investir em imóveis sempre foi uma prática comum entre brasileiros que buscam proteger e valorizar seu patrimônio. A ideia de possuir um bem tangível, que pode ser visto e tocado, sempre gerou uma sensação de segurança e solidez, ainda mais quando consideramos a instabilidade que nosso país carrega.
Ademais, histórias de sucesso sobre a valorização expressiva de propriedades ao longo do tempo contribuem para perpetuar a crença de que o mercado imobiliário é, não só um porto seguro para o investidor, como uma fonte de potenciais retornos excepcionais.
Entretanto, por trás dessa percepção de segurança, existe um debate mais profundo sobre a real eficácia dos imóveis como investimento a longo prazo, especialmente quando comparados a outras classes de ativos financeiros.
Ao longo desta newsletter, vamos explorar essa comparação, trazendo à tona fatos e dados que podem surpreender aqueles que veem os imóveis como a melhor alternativa de investimento.
Comprar imóvel é mais rentável que aplicações financeiras?
A motivação para escrever essa newsletter veio de uma conversa recente com um cliente. Ele estava empolgado com o sucesso de um investimento imobiliário, onde adquiriu um imóvel em abril de 2016 por R$ 1,2 milhões e, recentemente, em julho de 2024, vendeu por R$ 2,3 milhões.
À primeira vista, esse retorno parece extraordinário, e o cliente estava seriamente considerando imobilizar uma parte significativa de seu capital em novos empreendimentos imobiliários, motivado por essa aparente rentabilidade.
Curioso com os números, decidi analisar mais de perto para verificar se o retorno era realmente tão expressivo quanto ele imaginava.
Já vimos muitas comparações rasas, observando apenas uma ou outra variável, mas quis fazer uma análise detalhada, levando em conta tudo que podia: custos de corretagem, impostos sobre o lucro imobiliário, a inflação acumulada no período e inclusive os valores recebidos de aluguel (ou custo de oportunidade).
A conclusão foi reveladora: o retorno real do investimento foi bem mais modesto. Mesmo considerando a possibilidade de o imóvel ter sido alugado 100% do tempo, o retorno seria de IPCA+5,25% a.a., que pouco se distanciaria de outras opções de investimento de renda fixa disponíveis no mercado no mesmo período.
No caso específico desse cliente, houve dificuldades para alugar o imóvel durante a pandemia, e, considerando um cenário em que o imóvel esteve alugado a 0,3% ao mês em 2/3 dos meses, a rentabilidade líquida caiu para IPCA+3,99% a.a., bem abaixo de outras aplicações financeiras.
Além disso, já consideramos que os valores recebidos de aluguel já estavam rendendo 0,3% ao mês líquido de IR, mas na maioria das vezes as pessoas esquecem de descontar os 27,5% que devem pagar na declaração anual de ajuste destes aluguéis recebidos.
Também consideramos que o proprietário não teve nenhum custo com reparos e pagamento de administração imobiliária.
Essa análise nos faz refletir, além do retorno, sobre as desvantagens inerentes aos imóveis físicos, como a baixa liquidez, custos de manutenção e as dificuldades de venda, que muitas vezes são subestimadas.
Foi uma experiência interessante ver que após uma análise séria e imparcial, aquele investimento que "quase dobrou" se torna mais um investimento na média de retorno do mercado, então, decidi aprofundar ainda mais a análise.
Será que esse caso, comparado a outros imóveis, realmente se destacaria como um sucesso ou seria um retorno aquém da média? Qual é a média de retorno nesse tipo de investimento?
Essas perguntas nos levaram a uma investigação mais ampla, que vamos explorar no próximo capítulo.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel?
O primeiro passo da minha investigação foi encontrar a média de retornos dos imóveis no Brasil.
Para fundamentar essa análise, utilizei os dados do FipeZap, uma referência sólida que realiza cálculos detalhados sobre os retornos de imóveis comerciais e residenciais, com uma ampla cobertura geográfica.
Essa análise é feita mensalmente e os dados estão facilmente disponíveis no site da Fipe (sim, a mesma instituição que publica a famosa tabela de preços de veículos).
Com base nesses números, plotamos o retorno histórico médio dos imóveis no Brasil, comparando-os com o CDI, o IPCA e o IPCA+6% (que utilizamos como uma referência para uma carteira de investimentos diversificada).
Além disso, criamos um retorno genérico do imóvel somado ao aluguel, considerando um retorno de aluguel de 0,3% ao mês.
Eis os resultados:
Os resultados foram surpreendentes e me levaram a perceber rapidamente que, de fato, o caso anterior que motivou este texto representava um retorno acima da média.
Comprar imóvel ou investir: o que vale mais a pena?
Ao observar uma análise retrospectiva iniciada em 2010, notamos que os imóveis tiveram um desempenho notável, sobretudo devido à recuperação pós-crise imobiliária de 2008, que tornou a classe de ativos imobiliários extremamente atrativa.
Investidores que aproveitaram esse momento de entrada colheram os frutos de anos de crescimento expressivo.
Contudo, a partir de 2014, observamos uma clara estagnação nos retornos imobiliários. Qualquer investimento líquido realizado desde então teria superado os imóveis em termos de rentabilidade.
Olhando essa análise histórica no mesmo formato do exemplo inicial, percebemos rapidamente que o investimento médio em imóveis residenciais nos últimos anos não foi muito favorável:
É fundamental lembrar que estamos falando de médias. Não se trata de desmerecer os imóveis como uma classe de investimento — afinal, eles foram grandes protagonistas entre 2008 e 2013. A verdadeira reflexão aqui é sobre a prudência de colocar todos os ovos em uma única cesta.
Casos de sucesso existem em todas as formas de investimento. Quem nunca ouviu falar de alguém que conseguiu um ótimo negócio comprando um imóvel? Contudo, esses casos, por mais inspiradores que sejam, não devem ofuscar a necessidade de diversificação e de uma análise mais ampla.
No próximo tópico, vamos mergulhar um pouco mais fundo nessa questão.
Comprar imóvel faz sentido em algum momento?
Depende. A jornada do investidor é repleta de escolhas, cada uma delas carregando seus próprios sonhos e incertezas. Quando pensamos em imóveis, é fácil nos deixarmos seduzir pela ideia de algo concreto, visível e, aparentemente, eterno.
Afinal, o imóvel é mais do que um investimento; é a promessa de um lar, a segurança de um bem tangível e, para muitos, a realização de um sonho. Mas será que esse sonho se traduz sempre em sucesso financeiro?
Nos últimos anos, a realidade tem mostrado que os imóveis nem sempre entregam o brilho que prometem. As estatísticas nos contam uma história de retornos que, ao longo da última década, foram superados por alternativas mais líquidas e flexíveis no mercado financeiro.
Contudo, essa constatação não deve ser interpretada como uma condenação aos imóveis, mas sim como um convite à reflexão. Não há verdades absolutas quando se trata de investir, e cada decisão deve ser pautada por um olhar atento ao contexto e, acima de tudo, às circunstâncias e objetivos individuais.
Cada situação é única e os imóveis podem fazer sentido dentro de um planejamento financeiro que busca diversificação, segurança patrimonial ou até mesmo uma estratégia de geração de renda passiva.
O mercado imobiliário é cíclico e é possível que em algum momento volte a oferecer retornos expressivos. Para o investidor paciente e bem-informado, boas oportunidades podem surgir, principalmente em cenários de preços depreciados ou em locais com grande potencial de valorização.
O mais importante é não tratar nenhum investimento como uma verdade absoluta. O mercado financeiro é dinâmico e as melhores decisões são aquelas que consideram a totalidade das opções disponíveis, sempre alinhadas aos objetivos pessoais de longo prazo. Imóveis podem e devem ser uma peça no quebra-cabeça, mas jamais a única.
É aqui que a Nord Wealth entra, trazendo sua expertise em gestão de patrimônio e auxiliando investidores a montar portfólios que realmente reflitam seus objetivos e tolerância ao risco.
Como a Nord Wealth atua para aumentar o patrimônio financeiro
Na Nord Wealth, acreditamos que cada cliente é único, com aspirações e necessidades financeiras que merecem atenção e cuidado.
Nosso papel vai além de simplesmente orientar sobre onde investir; estamos aqui para ajudar você a entender o que realmente faz sentido dentro do seu planejamento financeiro. Imóveis, por vezes, surgem como uma opção atraente, mas é essencial refletir sobre como essa escolha se alinha aos seus objetivos de vida e à sua realidade financeira.
Quando você trabalha conosco, não se trata apenas de seguir uma fórmula pronta, mas de embarcar em uma jornada de autoconhecimento financeiro. Analisamos, com profundidade e personalização, como cada ativo — incluindo imóveis — pode ou não contribuir para a construção de um patrimônio sólido e duradouro.
Nosso compromisso é garantir que suas decisões de investimento sejam sempre orientadas por uma estratégia diversificada e equilibrada, que considere tanto as oportunidades quanto os desafios que o mercado apresenta.
A Nord Wealth se destaca como uma das principais e mais importantes consultorias de investimento independentes no Brasil, oferecendo um serviço que combina transparência, personalização e uma abordagem holística na gestão patrimonial.
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