Saiba o que é cap rate e aprenda a avaliar a rentabilidade dos seus investimentos imobiliários
Entenda o que é cap rate e aprenda a avaliar a rentabilidade dos seus investimentos imobiliários.
Você provavelmente já se deparou com o termo "cap rate", uma abreviação de "capitalization rate", que em português significa Taxa de Capitalização ou Taxa de Retorno.
É comum ver esse termo em transações do mercado financeiro, especialmente em movimentações de Fundos Imobiliários (FIIs).
Embora o nome em inglês possa parecer técnico e complicado, o conceito por trás do cap rate é mais simples do que parece. Neste artigo, vamos explicar o que é essa métrica, como calculá-la e como avaliar sua relevância para seus investimentos.
O que é cap rate?
O cap rate, ou taxa de capitalização, é um indicador financeiro amplamente utilizado na avaliação de imóveis e operações de fundos imobiliários (FIIs).
Ele mede a rentabilidade de um imóvel ou de um portfólio de imóveis com base no total anual recebido de aluguel e o valor total do bem. Em outras palavras, o cap rate reflete o retorno esperado sobre o investimento.
Como calcular o cap rate?
O cálculo desse indicador é simples e direto. A fórmula básica é:
(Total recebido de aluguel em 12 meses / Valor do imóvel) x 100.
Assim, teremos a taxa de retorno do investimento em termos percentuais.
Às vezes, alguns fatos relevantes sobre transações de Fundos Imobiliários podem não divulgar a taxa de retorno (cap rate) de uma operação, por diversos motivos. Para esclarecer como calcular essa taxa mesmo na ausência desses dados, vamos considerar um exemplo simples de uma operação em que o cap rate não foi fornecido, mas cujas informações estão disponíveis para o cálculo.
Abaixo estão as informações de um fato relevante do Fundo Pátria Renda Urbana (HGRU11), que anunciou uma compra em atacado de 6 lojas Pernambucanas.
No comunicado, o Fundo não divulgou o cap rate da operação. No entanto, com as informações disponíveis, podemos estimar o potencial retorno desse investimento.
Para essa estimativa, vamos considerar os seguintes dados:
- valor total da aquisição: R$ 223.000.000,00;
- aluguel mínimo mensal: R$ 1.657.591,44;
- aluguel mínimo anual: R$ 1.657.591,44 * 12 = R$ 19.891.097,28.
A partir dessas informações, podemos calcular o cap rate da seguinte forma:
- cap rate = (aluguel mínimo anual / valor total da aquisição) * 100;
- cap rate = (R$ 19.891.097,28 / R$ 223.000.000,00) * 100 = 8,9%.
Portanto, a estimativa do cap rate para essa operação é de 8,9%.
Calcular essa taxa é simples, certo? É interessante que o investidor saiba onde buscar e filtrar as informações necessárias para realizar esse cálculo. Dessa forma, ele não fica dependente de dados que, por vezes, não são fornecidos pelos gestores.
Além disso, entender o cap rate permite uma breve análise do investimento que o Fundo está realizando com o nosso dinheiro.
O que pode impactar o cap rate?
O cap rate também pode ser afetado por alguns fatores, sendo qualquer um impacte a receita imobiliária. Portanto, ajustes nos contratos de aluguel, repasses de inflação (IPCA ou IGP-M), mudanças na taxa de vacância ou casos de inadimplência, por exemplo, podem influenciar o indicador.
Além disso, o valor de compra do imóvel desempenha um papel crucial. Se o imóvel for adquirido por um preço elevado, o cap rate tende a ser menor. Em contraste, um preço de compra mais baixo geralmente aumenta o retorno potencial do investimento.
Portanto, o cenário “ideal” é aquele em que o aluguel é alto e o valor de aquisição do imóvel é mais acessível.
Como interpretar um cap rate?
Para avaliar esse indicador é importante considerar alguns fatores, como riscos associados referente àquela aquisição, o nível do imóvel e também inquilinos, entre outros pontos.
Cap rate alto: um cap rate alto geralmente sugere um retorno maior em relação ao valor investido. Portanto, quanto maior a porcentagem, maior é o retorno esperado para o investidor. Por exemplo, um cap rate de 8% ou 9% ao ano é considerado um bom retorno, sendo claramente mais vantajoso do que um cap rate de 7% ou 6%.
Cap rate baixo: um cap rate baixo sugere um retorno menor, mas pode estar associado a imóveis de alta qualidade, localizados em áreas mais seguras ou com inquilinos sólidos e de longo prazo. Esses investimentos são considerados mais seguros, mas oferecem retornos mais modestos.
Comparação com outras aquisições e mercado: é valido também comparar o cap rate com outros investimentos similares que outros FIIs estão ou já realizaram em uma aquisição similar.
A título de exemplo, ainda seguindo o Fundo Imobiliário HGRU11 com a aquisição de lotes das casas Pernambucanas.
Em 2020, o Fundo havia comprado ativos semelhantes também locados para casas Pernambucanas, com um cap rate de 7,9%. Já em 2024, na operação ilustrada acima, o cap rate foi superior, atingindo 8,5%.
Isso demonstra que o Fundo seguiu a mesma estratégia ao longo dos anos, mas conseguiu adquirir um novo portfólio com um cap rate mais elevado, indicando uma negociação mais vantajosa em comparação à compra anterior.
Aqui, fica evidente a importância de comparar aquisições semelhantes realizadas anteriormente.
Importância do cap rate na avaliação de FIIs
No contexto dos Fundos Imobiliários (FIIs), o Cap Rate é crucial para avaliar a rentabilidade dos ativos que compõem o portfólio.
Os gestores de FIIs utilizam o cap rate como um critério na seleção de ativos, buscando sempre um equilíbrio entre retorno potencial e risco. Imóveis com cap rates mais elevados tendem a ser mais atraentes, pois sugerem uma taxa de retorno significativa em comparação ao valor investido.
Além disso, o cap rate é uma métrica importante para medir a performance geral de um Fundo Imobiliário. Um portfólio com cap rate elevado indica que os imóveis estão gerando um retorno consistente em relação ao capital investido.
Portanto, a análise do cap rate se torna indispensável na tomada de decisões estratégicas, ajudando a identificar as melhores oportunidades que conciliem retorno financeiro e objetivos de investimento.
Cap rate vs. outros indicadores de rentabilidade
Comparado a outros indicadores de rentabilidade, como o Retorno sobre Investimento (ROI) e o Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE), o cap rate oferece uma visão mais específica da rentabilidade do imóvel em questão.
Enquanto o ROI considera todos os custos e despesas associados ao investimento, o cap rate foca apenas na receita líquida operacional em relação ao valor do imóvel.
O ROE, por outro lado, analisa a rentabilidade do patrimônio dos acionistas, o que pode incluir outras variáveis financeiras além da renda operacional.
Por fim, é possível concluir que o cap rate é uma métrica essencial para avaliar a rentabilidade de investimentos imobiliários, especialmente em Fundos Imobiliários (FIIs).
Ele permite aos investidores analisar o retorno potencial de um imóvel em relação ao seu valor de aquisição, proporcionando uma visão mais clara sobre a eficácia do investimento que o fundo está realizando ou sobre a viabilidade de um desinvestimento.
Com essa análise, o investidor pode determinar se o investimento ou desinvestimento foi realmente vantajoso.
