Buy to lease: o que é e como se diferencia dos demais contratos de locação
Entenda como o modelo buy to lease garante receita passiva desde a aquisição e como se compara com outros contratos de locação.
Diferentemente dos métodos tradicionais onde o investidor busca inquilinos após a compra, o buy to lease garante uma receita passiva desde o momento da aquisição.
Neste conteúdo, vamos explorar como essa modalidade se compara com outros tipos de contratos de locação e como ela pode ser uma peça-chave na sua estratégia de investimento imobiliário.
O que é buy to lease?
Entre os brasileiros, um dos investimentos mais comuns é a compra de imóveis ou terrenos visando gerar uma renda passiva mensal por meio de locação. Uma estratégia que se destaca nesse cenário é o buy to lease, que significa comprar para alugar.
Nesse modelo, a pessoa adquire a propriedade com o contrato de locação já pré-acordado. Ou seja, o imóvel é adquirido com a locação previamente estabelecida, garantindo que o comprador já tenha um inquilino comprometido antes mesmo de finalizar a compra.
Como funciona o modelo Buy to Lease em fundos imobiliários?
O modelo "Buy to Lease" em fundos imobiliários consiste na aquisição de imóveis com o objetivo pré-definido de locá-los para inquilinos específicos.
Ao contrário do modelo tradicional, onde o imóvel é adquirido primeiro para depois buscar locatários, no Buy to Lease a locação é previamente acordada, garantindo maior segurança e previsibilidade de receita ao Fundo.
Esse modelo é amplamente utilizado em contratos atípicos, em que o locatário tem interesse em ocupar o imóvel a longo prazo, o que proporciona estabilidade no fluxo de caixa e minimiza riscos de vacância.
Como avaliar a viabilidade de um investimento Buy to Lease
Para avaliar a viabilidade desse tipo de investimento, é importante considerar a qualidade do inquilino, a localização do imóvel, as condições do contrato de locação (prazo, valor do aluguel, multas por rescisão), e o retorno esperado.
Deve-se analisar o cap rate (taxa de capitalização), TIR (Taxa Interna de Retorno) e a segurança oferecida pelos contratos, uma vez que esses fatores influenciam diretamente o retorno financeiro do fundo. A atratividade do imóvel no mercado também é fundamental, pois o objetivo é garantir um inquilino sólido e estabilidade na receita.
Diferenças em relação aos demais contratos de locação
No mercado há dois principais tipos de contratos mais conhecidos, sendo built to suit (BTS) e sale and leaseback.
No BTS o ponto principal é uma operação em que o investidor adquire um terreno e constrói o imóvel sob medida para o locatário. Ou seja, uma modalidade de contrato com uma proposta diferente do Buy to Lease.
No Sale and Leaseback, o investidor compra a propriedade diretamente do locatário, que continua ocupando o espaço após a venda.
Nos modelos tradicionais, o investidor primeiro compra o ativo e depois busca inquilinos. No buy to lease o processo é inverso: a locação é acordada previamente à compra.
Em resumo, o diferencial do buy to lease em relação aos contratos tradicionais é que, antes mesmo da compra do imóvel, já há um acordo firmado com o futuro inquilino.
Buy to lease: prazos contratuais e penalidades
A maioria dos contratos nessa modalidade possui prazos de locação de longa duração, muitas vezes superiores aos contratos de aluguel tradicionais. Além disso, esses contratos geralmente incluem cláusulas com multas robustas, caso o inquilino decida rescindir o contrato antes do término acordado.
Vantagens e desvantagens do buy to lease
Entre as principais vantagens, destaca-se a previsibilidade de receita, já que o imóvel é adquirido com a locação garantida.
Além disso, o investidor pode se beneficiar de contratos mais longos e de uma menor exposição ao risco de vacância.
Em contrapartida, as desvantagens incluem a menor flexibilidade, uma vez que o imóvel já vem com um inquilino e um contrato preestabelecido, limitando a capacidade de negociação e de reavaliação de preços de aluguel a curto prazo.
Buy to lease e uma estratégia aplicável
O Fiagro da Riza Asset Management (RZAT11) usa essa estratégia em seus contratos de locação.
Basicamente o Fundo realiza a aquisição uma terra agrícola e faz o arrendamento com uma opção de compra para o arrendatário. Em caso de inadimplência, a terra volta ao fundo, devido a uma opção de recompra da terra, sem que haja prejuízos aos cotistas.
Por fim, vale destacar que não há um contrato de locação que seja universalmente superior aos outros; a escolha ideal depende dos objetivos e da estratégia do investidor. Cada modalidade — built-to-suit, sale and leaseback e buy to lease — oferece vantagens específicas que atendem a diferentes necessidades e contextos.
