Built to suit: como funciona e suas vantagens para Fundos Imobiliários
Entenda como o contrato built to suit oferece estabilidade para locadores e investidores, e saiba como ele é regulamentado pela Lei do Inquilinato.
O contrato built to suit se destaca no mercado imobiliário por proporcionar segurança tanto para locadores quanto para investidores, especialmente aqueles envolvidos em Fundos Imobiliários (FIIs).
Continue no conteúdo para entender melhor sobre essa modalidade, suas particularidades legais e os impactos financeiros para quem investe no setor.
O que é o built to suit?
Essa é uma modalidade de contrato no setor imobiliário em que um imóvel é construído ou adaptado sob medida para atender às necessidades específicas de um locatário.
Nesse tipo de contrato, o locatário geralmente se compromete a ocupar o imóvel por um longo período, o que dá ao proprietário a segurança necessária para investir na construção ou adaptação da propriedade.
Este modelo é comum em projetos corporativos, onde empresas precisam de instalações customizadas, como escritórios, centros de distribuição ou fábricas.
Exemplo, na prática
Imagine que uma grande empresa de logística precise de um novo centro de distribuição em uma localização estratégica. Em vez de procurar um imóvel já existente e fazer adaptações, a empresa opta por um contrato built to suit.
O proprietário do terreno constrói um armazém totalmente personalizado para atender às necessidades operacionais da empresa, desde o layout interno até as especificações técnicas de segurança.
Em contrapartida, a companhia assina um contrato de locação de longo prazo, geralmente entre 10 a 20 anos, garantindo o retorno do investimento para o proprietário.
Built to suit e a Lei do Inquilinato: o que a legislação diz sobre esse tipo de contrato
Os contratos Built to suit possuem uma regulamentação específica na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que foi alterada pela Lei nº 12.744/2012 para incluir disposições sobre essa modalidade:
- renúncia à revisão do aluguel: o locatário pode abrir mão do direito de pedir revisão do valor do aluguel durante o contrato.
- multa rescisória: as partes podem negociar uma multa mais alta para rescisão antecipada, levando em conta o investimento feito pelo locador.
- contratos personalizados: permite mais flexibilidade nas cláusulas contratuais, adaptando-as às necessidades específicas de locador e locatário.
Essas mudanças garantem mais segurança jurídica para esse tipo de contrato.
Como é calculado o valor da locação nos contratos built to suit?
Nos contratos built to suit, o valor da locação é calculado de forma a permitir que o locador recupere o investimento feito na construção ou adaptação do imóvel para atender às necessidades específicas do locatário. Esse cálculo considera principalmente três fatores:
1. Custo do investimento
O valor investido pelo locador na construção ou reforma do imóvel é um dos principais componentes do cálculo. Isso inclui os custos de terreno, materiais, mão de obra e qualquer personalização necessária para atender às exigências do locatário.
2. Prazo do contrato
O prazo de locação acordado entre as partes influencia o valor do aluguel. Quanto maior o prazo do contrato, menor tende a ser o valor mensal, pois o locador tem mais tempo para amortizar o investimento inicial. Em prazos mais curtos, o valor da locação geralmente será maior para garantir a recuperação do capital em um período menor.
3. Rentabilidade esperada
Além de recuperar o investimento, o locador também busca uma rentabilidade compatível com o mercado. Esse retorno adicional é incluído no cálculo do valor da locação, como uma espécie de “cap rate” (taxa de capitalização), que varia conforme o mercado e o risco percebido pelo locador.
Vantagens dos Fundos Imobiliários com contratos built to suit
- Estabilidade de receita: contratos built to suit são, em sua maioria, de longo prazo, o que proporciona uma estabilidade significativa de receita para os Fundos Imobiliários. Isso garante um fluxo de caixa previsível.
- Risco reduzido de inadimplência: como o imóvel é construído sob medida para o locatário, a probabilidade de inadimplência é menor. O locatário tem maior interesse em manter o contrato, pois atende às suas necessidades específicas.
- Valorização do imóvel: imóveis construídos sob medida tendem a ser mais valorizados, especialmente se o contrato de locação for longo e o locatário for uma empresa sólida. Isso pode resultar em ganhos de capital para o fundo no longo prazo.
Desvantagens dos Fundos Imobiliários com contratos built to suit
- Dependência de um único locatário: fundos com contratos built to suit muitas vezes dependem de um único locatário. Se este decidir encerrar o contrato antecipadamente ou não renovar, o fundo pode enfrentar dificuldades para encontrar outro inquilino com necessidades semelhantes.
- Risco de especificidade do imóvel: imóveis construídos sob medida podem ser altamente especializados, o que pode dificultar a realocação para outros locatários caso o contrato original seja encerrado. Isso pode resultar em
- Custos elevados de construção: o custo inicial para construir um imóvel built to suit pode ser elevado. Embora o retorno seja garantido a longo prazo, o fundo precisa estar preparado para o desembolso inicial significativo e para possíveis atrasos ou complicações na construção.
Ainda assim, para investidores que buscam estabilidade e segurança em seus rendimentos, FIIs que operam com contratos built to suit representam uma alternativa atraente.
Esses fundos combinam o potencial de valorização dos imóveis com a previsibilidade de receita oferecida pelos contratos de longo prazo. Exemplos de FIIs que adotam essa modalidade são: TRXF11, ALZR11, HGRU11 e RBRD11.
Quais os outros tipos de contratos de FIIs?
Além do built to suit (BTS), os Fundos Imobiliários podem trabalhar com outros tipos de contratos, como:
- contratos atípicos: contratos de longo prazo, onde o locatário renuncia a certos direitos, como a revisão de aluguel, e geralmente há uma multa mais alta por rescisão antecipada;
- contratos típicos: os contratos padrão de locação, com prazos mais curtos e cláusulas comuns da Lei do Inquilinato, permitindo revisão periódica dos valores de aluguel;
- Sale and Leaseback: o proprietário vende o imóvel para o FII e continua a usá-lo como locatário, pagando aluguel. Esse contrato ajuda empresas a liberar capital sem abrir mão do uso do ativo;
- contratos de curto prazo: usados em operações como lajes corporativas ou imóveis comerciais, com menor compromisso do locatário, mas mais volatilidade para o fundo.
Esses diferentes tipos de contratos oferecem opções variadas de segurança e rentabilidade para os FIIs, dependendo das características do imóvel e das necessidades dos locatários.
