BTLG11: vale a pena investir após as vendas estratégicas recentes?
O BTG Pactual Logístico (BTLG11) informou ao mercado a assinatura de um compromisso de compra e venda com o Fundo Imobiliário GGR Copevi Renda (GGRC11) para a alienação de dois ativos do seu portfólio.
O primeiro ativo é o BTLG Camaçari, localizado na Bahia, vendido por R$ 27,2 milhões (R$ 6.169/m²), com uma área total de 4.415 m². Já o outro ativo é o BTLG Campinas, situado em Campinas – SP e vendido pelo mesmo valor de R$ 27,2 milhões, porém com uma área de apenas 1.999 m², resultando em um preço de venda equivalente a R$ 13.626/m².
É importante lembrar que ambos os imóveis são monousuários, tendo sido integrados ao portfólio do BTLG após a incorporação do FII V2, ocorrida há cerca de dois anos.
Quais os detalhes da operação
Considerando o desconto atual nas negociações do GGRC11, que está sendo cotado abaixo do seu valor patrimonial, o valor efetivo da transação é de R$ 54,5 milhões (R$ 8,5 mil/m²), a ser recebido pelo BTLG da seguinte forma:
(i) recebimento à vista de R$ 24,5 milhões (aporte em cotas);
(ii) pagamento em dinheiro a prazo de R$ 30 milhões, dividido em duas parcelas de R$ 15 milhões, sendo a primeira em junho de 2025 e a última em dezembro de 2025, ambas corrigidas pelo IPCA.
Contudo, caso o GGRC volte a ser negociado próximo ao seu valor patrimonial, e considerando que o BTLG recebeu cotas do GGRC nessas condições, o valor da operação pode atingir R$ 57 milhões, como pagamento a ser realizado da seguinte forma:
(i) pagamento já recebido à vista de R$ 27 milhões (via emissão de cotas do GGRC);
(ii) duas parcelas de R$ 29,29 milhões cada, previstas também para junho de 2025 e dezembro de 2025, ambas com correção pelo IPCA.
Se confirmada a transação, teremos uma excelente venda realizada pelo BTLG. Afinal, o lucro estimado da operação é de considero a venda desses ativos coerente com o processo de reciclagem de portfólio, o equivalente a um ganho de capital de 34% (R$ 0,36/cota).
Além disso, a TIR projetada para a venda é de 23,9%, o que considero uma excelente taxa interna de retorno considerando que os ativos integraram o portfólio do Fundo há apenas dois anos.
No mesmo comunicado, o BTLG ainda informou um aditamento ao acordo para a venda do imóvel BTLG Ambev Santa Luzia, realizada em junho de 2023 para o FII SNLG11 (antigo MGLG11), que resultou em um reajuste positivo de 6% sobre o valor previamente anunciado para a operação, de R$ 75,6 milhões (R$ 4.691/m²).
Com isso, o valor ajustado foi elevado a R$ 80 milhões (TIR de 21,5%), a serem pagos da seguinte forma: (i) R$ 35 milhões pagos na data do fechamento (13/11); (ii) R$ 44,9 milhões a serem pagos em dezembro de 2024.
Com o recebimento dessas parcelas, o Fundo irá concluir a venda dos ativos BTLG Ambev Santa Luzia e BTLG Dutra/RJ (Supermarket). Vale comentar que o imóvel Dutra já havia sido vendido, sendo este apenas um complemento ao fato relevante anteriormente publicado pelo Fundo.
Portanto, considero a venda desses ativos coerente com o processo de reciclagem de portfólio promovido pela gestão do BTG Pactual desde que assumiu o Fundo.
Afinal, os galpões BTLG Camaçari, Campinas e Santa Luzia possuem classificação limitada (Classe C, conforme a Buildings) e já não atendiam às demandas do mercado atual devido à sua baixa qualidade imobiliária e ao fato de serem mais voltados para o segmento industrial.
A operação contribui para aumentar a concentração do portfólio do Fundo em ativos de maior qualidade, localizados na principal região logística atualmente (raio de até 60 km da cidade de São Paulo).
Além disso, há a destrava de valor para os cotistas por meio da realização de ganhos de capital, já que ambas as operações geraram um lucro total de R$ 0,81/cota, elegível para distribuição.
BTLG11 vale a pena?
Sim, vale a pena ter BTLG11 na carteira. Os movimentos destacados acima apenas reforçam a nossa confiança na qualidade do BTLG e na competência de sua gestão.
Desde que assumiu o BTLG no final de 2019, a equipe de gestão do BTG vem fazendo um excelente trabalho de reciclagem do portfólio, além de reduzir a concentração a poucos locatários — desafio antigo do Fundo até então.
Como consequência do bom trabalho desempenhado até o momento, temos visto um aumento consistente de sua distribuição de proventos nos últimos anos.
Além disso, o BTLG conta atualmente com:
(i) um portfólio de imóveis bem posicionado para atender às demandas exigidas do mercado de galpões logísticos;
(ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores resilientes;
(iii) bom mix de contratos entre os típicos e atípicos;
(iv) possibilidade de novos desinvestimentos com direito a ganhos de capital em alguns imóveis.
Esses pilares, somados ao seu valuation ainda atrativo (estimativa de R$ 107 por cota) e à boa capacidade de distribuição projetada para os próximos 12 meses (em torno de R$ 9,43 por cota), levam-me à conclusão de que o BTG Pactual Logística é um fundo logístico indispensável na carteira do investidor no momento.
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