BTLG11 vai pagar R$ 1,7 bilhão por galpões logísticos
Os imóveis possuem excelente qualidade imobiliária (classificação A+), com um total de 17 locatários.
O fundo imobiliário BTLG11 informou fato relevante na última sexta-feira, 16, a assinatura de um contrato de compra e venda para a aquisição de um portfólio composto por mais de dez ativos, com uma área total de 541,72 mil m², predominantemente localizados no estado de São Paulo.
Vale lembrar que, em abril de 2024, o Fundo já havia anunciado a assinatura de uma carta de intenções para a aquisição desses imóveis, dando agora continuidade ao processo.
Detalhes da transação do BTLG11
A aquisição do portfólio está avaliada em R$ 1,77 bilhão (R$ 3.266 mil/m²), a serem pagos da seguinte forma:
(i) Primeira parcela: no valor de R$ 1,15 bilhão (65% do total), a ser efetuada à vista na data do fechamento do acordo; e
(ii) segunda parcela: no montante de R$ 614,25 milhões, a ser paga 18 meses após o fechamento do acordo, com correção pelo IPCA.
Vale comentar que, embora o pagamento seja parcelado, o BTLG11 já fará jus ao recebimento integral das receitas dos imóveis logo após o pagamento da primeira parcela.
Essa abordagem, denomina de “sellers finance”, proporcionará ao BTLG uma rentabilidade mais elevada até o pagamento da parcela final (com yield estimado de 14,6% a.a.), contribuindo para um melhor desempenho de seus rendimentos durante este período com a elevação temporária no FFO em 24%.
Após a quitação da última parcela, projeta-se um cap rate 9,5% para a operação — em linha com o informado no pipeline da 13ª emissão de cotas. Considero esse cap rate estabilizado excelente, especialmente pela minha expectativa em relação à alta qualidade dos imóveis e por ser superior à rentabilidade do portfólio atual.
Dividendos do BTLG11
Com isso, a gestão ajustou o guidance de distribuição dos próximos meses para o intervalo entre R$ 0,74 e R$ 0,80/cota, representando uma elevação no limite superior (anteriormente de R$ 0,78/cota).
Sobre os ativos adquiridos pelo BTLG11
O fato relevante não deixa claro se o Fundo adquirirá um portfólio composto por 11 ou 13 imóveis, sendo necessário aguardar a efetivação do acordo para confirmação.
Por ora, sabe-se que o portfólio possui excelente qualidade imobiliária (classificação A+) e conta com 541.720 m² de ABL, sendo 31% da receita imobiliária proveniente de galpões situados em um raio de até 30 km da capital paulista, e 94% em um raio de até 60 km da capital.
Os imóveis têm um total de 17 locatários. No entanto, como a maioria é monousuário, 76% da receita está concentrada em apenas oito inquilinos de referência em seus setores de atuação. Além disso, o prazo médio contratual é de seis anos, sendo que 88% desses contratos incluem multas robustas, superiores a quatro meses de aluguel ou equivalentes a um percentual da receita.
Também é importante destacar que a vacância física dos imóveis está atualmente em 4,7%. No entanto, como o acordo prevê uma Renda Mínima Garantida (RMG) por 18 meses ou até a locação, o que ocorrer primeiro, a vacância financeira é nula.
Portfólio do BTLG11 após as aquisições
Se a transação for concluída, o BTLG11 passará a deter um portfólio composto por 32 imóveis, com uma ABL total de 1,2 milhão de m².
O percentual da ABL referente a imóveis de elevado padrão construtivo (A+) será elevado de 92% para 97%, enquanto a exposição da receita contratada ao estado de São Paulo aumentará de 85% para 89%, resultando em uma exposição de 71% da receita do Fundo a imóveis localizados a até 60 km da capital paulista.
A vacância financeira do portfólio permanecerá em apenas 2%, enquanto a vacância física será elevada para 3,5%, ainda abaixo da média do mercado.
Quanto ao portfólio de locatários, espera-se uma diversificação ainda maior da já existente, com os dez maiores inquilinos representando 50% da receita (vs. 54% atualmente).
O que achamos sobre a compra dos galpões logísticos?
Embora ainda não tenhamos todas as informações para uma análise definitiva sobre a aquisição, considero a compra excelente até o momento.
Além de consolidar os principais indicadores do Fundo pela elevada qualidade imobiliária e localização na melhor região do país para o segmento logístico, o portfólio está sendo adquirido a um bom preço.
Afinal, os R$ 3.266 por m² desembolsados estão praticamente em linha com o custo de reposição para a construção de imóveis de qualidade na região. Além disso, aproximadamente 15% da ABL é de imóveis refrigerados, que geralmente são mais caros por serem mais equipados.
A aquisição também elevará a rentabilidade do portfólio, mesmo após o término do benefício gerado pelo pagamento parcelado, uma vez que o cap rate estabilizado da compra (9,5%) é superior ao do portfólio atual.
Ainda em relação ao parcelamento, a necessidade de desembolso de pouco mais de R$ 614 milhões, corrigidos pelo IPCA, 18 meses após o fechamento do acordo não me preocupa. Afinal, o Fundo ainda terá o equivalente a R$ 760 milhões em caixa após a aquisição, sem considerar as vendas de imóveis.
Por fim, movimentos como este apenas reforçam a minha confiança na qualidade do BTLG e na competência de sua gestão.
Lembrando que a conclusão da operação ainda depende da aprovação pelo Cade. Assim que houver novas informações sobre o acordo, voltaremos com mais informações.
