O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) informou ao mercado a conclusão da aquisição de 25%  do  Jundiaí Shopping, administrado pela Multiplan (MULT3) e localizado em Jundiaí (SP).

O XP Malls havia anunciado a potencial aquisição do ativo em 8 de outubro, com a assinatura de um memorando de entendimento.

Detalhes da venda de 25% do Jundiaí Shopping

O valor da transação será de R$ 253,21 milhões (R$ 27.765,38/m², considerando a participação de 25%), sendo que R$ 126,6 milhões (50% do total) foram pagos à vista e o restante será pago em 12 e 18 meses em duas parcelas iguais de R$ 63,3 milhões (cada uma representando 25% do total), em dezembro de 2025 e junho de 2026, respectivamente.

Embora a gestão não tenha divulgado todos os detalhes da operação, estimei um cap rate inicial razoável de 7,4%. No entanto, devido ao parcelamento da compra, a aquisição pode proporcionar um Yield on Cost (YoC) de 14,8% nos primeiros 12 meses, considerando o retorno sobre o valor já desembolsado. 

A gestão estima que o impacto financeiro da transação sobre o resultado do portfólio nos próximos 12 meses é de R$ 18,7 milhões (R$ 0,34/cota), e o ativo representará 4% do NOI da carteira do fundo.

Sobre o ativo

Localizado na cidade de Jundiaí, a cerca de 50 km de São Paulo e com pouco mais de 440 mil habitantes, o Jundiaí Shopping foi inaugurado em 2012 e é voltado principalmente para o público das classes A e B. Atualmente, possui 36 mil m² de área bruta locável (ABL), com uma taxa de ocupação média de 96,2%, distribuídos em um mix diversificado de 224 lojas.

Bem posicionado em uma área densamente povoada, cercado por bairros e edifícios residenciais de alto padrão, e com fácil acesso às cidades vizinhas, o shopping atrai um fluxo significativo de visitantes mensais.

De acordo com dados de 2023, o shopping registrou 5,2 milhões de visitas, refletindo sua atratividade e os serviços oferecidos, como a academia Smart Fit. Além disso, atualmente há um projeto de expansão da área de varejo do shopping, com mais 13.260 m² de ABL, além da inclusão de duas torres comerciais anexas ao complexo.

Fonte: XP Malls RI

Nossa opinião sobre a transação

A aquisição do Jundiaí Shopping é positiva para o XPML11, especialmente por se tratar de um empreendimento dominante em uma região com grande potencial de crescimento imobiliário. 

Apesar do cap rate inicial da transação ser razoável, a qualidade do ativo, localizado em uma área densamente povoada, cercado por bairros e edifícios residenciais de alto padrão, e com fácil acesso às cidades vizinhas, compensa essa métrica e o torna uma adição estratégica ao portfólio do fundo.

Além disso, atualmente há um projeto de expansão da área de varejo do shopping, com mais 13.260 m² de ABL, além da inclusão de duas torres comerciais anexas ao complexo, que irá beneficiar ainda mais o fluxo de visitantes no Shopping futuramente.