TRXF11 investirá R$ 160 milhões em imóvel para Obramax no Rio de Janeiro
Fundo imobiliário concluiu a aquisição do terreno e anunciou o início das obras de construção de uma nova loja da rede Obramax em São Gonçalo.
O Fundo Imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) concluiu a aquisição do terreno localizado na cidade de São Gonçalo, no Rio de Janeiro, por aproximadamente R$ 160 milhões onde será construído um imóvel para locação à rede varejista de materiais de construção Obramax (BMB Material de Construção), pertencente ao grupo relacionado à Leroy Merlin, com perfil "Big Box".
O TRXF11 havia anunciado a aquisição desse imóvel para desenvolvimento em outubro de 2023 e, após a superação das condições suspensivas e a aprovação da construção pela prefeitura, o processo de compra foi finalizado.
Detalhes da operação
O valor total da operação para o desenvolvimento do projeto está em aproximadamente R$ 160 milhões, a ser desembolsado ao longo de seu andamento. O Fundo já realizou o pagamento de R$ 34 milhões para a aquisição do terreno.
No total a área adquirida tem cerca de 31,84 mil m² (R$ 5,6 mil/m²), e a loja terá aproximadamente 18,6 mil m² de área construída.
A operação resultará em um cap rate de 9,43% durante o período de desenvolvimento, enquanto o cap rate estimado após a conclusão será de 8,50%.
O contrato de locação é atípico, na modalidade built to suit (BTS), com prazo de vigência de 20 anos, a partir da entrega do imóvel, com penalidades robustas em caso de rescisão antecipada (saldo remanescente até o vencimento contratual) e sem revisão dos valores do aluguel.
Além disso, a fiança pessoal da controladora do Leroy Merlin como garantia oferece uma camada adicional de segurança.
Vale destacar que, durante o desenvolvimento da loja, a “BMB” locatária operando sob a marca Obramax, realizará o pagamento de um aluguel provisório ao Fundo, funcionando como uma espécie de Renda Mínima Garantida (RMG) até a conclusão das obras.
Sobre a nova Obramax no Rio de Janeiro
O imóvel será desenvolvido em São Gonçalo, cidade da região metropolitana do Rio de Janeiro, com uma população de 960.652 habitantes (248,160 mil/km²). Segundo a gestão, o imóvel estará situado em uma área relativamente movimentada da cidade, com proximidade a pontos de referência importantes. Entre eles, o Assaí Atacadista, localizado a apenas 1,6 km, o São Gonçalo Shopping, a 2,5 km, a universidade da cidade (UERJ), a 1,8 km e a 4,4 km do centro de São Gonçalo.
Portfólio após a aquisição
A expectativa é de que a obra seja concluída em 12 meses. Com isso, o portfólio do TRXF11 passará de 55 para 56 imóveis, e o prazo médio contratual será elevado de 15,29 para 15,53 anos. O guidance foi mantido entre R$ 0,90 e R$ 0,93.
Do ponto de vista qualitativo, a integração Obramax ao portfólio do TRX contribuirá para a diversificação da receita imobiliária do Fundo, que atualmente está centrada em três locatários principais: Assaí (31,9%), Grupo Mateus (23,19%) e Pão de Açúcar (15,14%).
Com a inclusão do novo locatário, as concentrações serão reduzidas para 24,90% no Assaí, 21,77% no Grupo Mateus e 14,68% no Pão de Açúcar.
O contrato com a Obramax é vantajoso para o Fundo?
A aquisição do terreno para a construção do ativo segue em linha com a estratégia do TRX em focar em imóveis de varejo de rua no estilo “Big Box”. Ou seja, lojas grandes geralmente localizadas dentro da cidade, como no caso deste ativo, com espaço similar à de um galpão.
Vale destacar também que o terreno conta com uma área total de 31.842,09 m², enquanto a ABL a ser construída representa aproximadamente 58,4% desse total. Isso indica que é possível que haja espaço para ampliação da ABL, o que poderia ser muito positivo.
Embora o Fundo esteja adquirindo um imóvel em desenvolvimento, a gestão realiza a contratação de uma empresa parceira para a construção, de forma que os riscos relacionados à execução do projeto não serão 100% assumidos pelo Fundo. Contudo, o ponto de atenção nesta operação é a possibilidade do TRXF11 ter que realizar desembolsos além do previsto, em função de um eventual estouro no orçamento da obra.
Quanto ao cap rate informado, temos que o inicial (9,43%) é superior ao cap rate gerado após a inauguração do empreendimento (8,50%). A gestão não esclareceu o motivo dessa diferença, mas é provável que esteja relacionada ao recebimento integral da “RMG”, somado aos desembolsos para o desenvolvimento da obra que ocorrerão de forma gradual ao longo dos próximos 12 meses, que tende a proporcionar uma rentabilidade mais elevada devido ao fluxo escalonado dos aportes.
Por fim, a gestão não divulgou a exposição em caixa do projeto e o cronograma físico-financeiro da obra, o que seria importante para acompanhar o andamento do investimento. Contudo, com as informações disponíveis, o Fundo possui recursos suficientes em caixa para sustentar os desembolsos ao longo dos próximos meses.
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