Esta semana, o Fundo imobiliário TRXF11 comunicou ao mercado a conclusão da aquisição de quatro imóveis locados para o Grupo Mateus Supermercados, iniciada em setembro de 2024.‍

Confira no artigo mais informações sobre a transação.

TRXF11 investe em imóveis estratégicos do Grupo Mateus‍

Dos ativos adquiridos, três serão construídos sob contratos de locação atípicos na modalidade built to suit (BTS), com prazo de 20 anos, situados em Ananindeua e Marituba (PA) e em São Mateus do Maranhão (MA).‍

Já o quarto imóvel, localizado em Russas (CE), está pronto e em operação. Ele também possui contrato atípico de 20 anos, mas na modalidade sale & leaseback (SLB), em que o imóvel será alugado ao vendedor após a conclusão da operação.

O valor total da operação foi de R$ 122,85 milhões (R$ 4,12 mil/m²), sendo R$ 56,32 milhões pagos à vista e R$ 66,53 milhões serão pagos em seis parcelas mensais consecutivas, sendo a primeira em 30 dias.‍

O que a aquisição de imóveis do Grupo Mateus significa para os cotistas do TRXF11?

No total, as áreas de terrenos somam 68,37 mil m², com aproximadamente 29,77 mil m² de área construída. ‍Como o aluguel médio dos empreendimentos será de R$ 29,57/m², a operação resultará em um cap rate de 8,6%.‍

O guidance permanece inalterado, entre R$ 0,90 e R$ 0,93/cota até jun/25. No entanto, há expectativa de um valor superior no fechamento do semestre (dez/24), impulsionado por uma distribuição extraordinária estimada entre R$ 1,80 e R$ 3,50/cota, dependendo da conclusão da venda dos dois ativos.

Conforme já havíamos comentado, avaliamos a transação como neutra, considerando que a localização menos evidente de alguns ativos poderia ser compensada por um cap rate mais atrativo no momento da aquisição.

Contudo, o aspecto mais relevante da operação está na solidez dos contratos de locação, que possuem prazo de 20 anos, penalidades expressivas em caso de rescisão antecipada (equivalentes ao saldo remanescente até o término do contrato) e cláusulas que asseguram a ausência de revisões nos valores de aluguel.

Além disso, a fiança pessoal do controlador do Grupo Mateus oferece uma camada adicional de segurança.