Ao buscar alternativas para diversificar seus investimentos, você pode se deparar com vários tipos de fundos imobiliários como uma opção atrativa. Afinal, nem todo mundo quer ou pode comprar um imóvel físico para lucrar com o setor. 

Com os FIIs, é possível investir no mercado imobiliário de forma prática, recebendo rendimentos periódicos sem precisar lidar com burocracias. Mas quais são as categorias disponíveis e como escolher a melhor para sua carteira? Confira!

Sumário

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários (FIIs) são uma forma de investimento que permite ao investidor comprar cotas de imóveis ou de empreendimentos imobiliários. Eles consistem em grupos de investidores que transferem dinheiro ao conglomerado por meio da aquisição de cotas e permitem que esse capital seja administrado por um gestor especializado na área.

É uma maneira de diversificar o portfólio e obter exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel físico.

Por exemplo, se uma construtora está realizando um empreendimento e precisa de recursos para financiar o projeto, ela pode obter o dinheiro pelos FIIs, como se fosse um empréstimo. Por sua vez, os cotistas do fundo recebem juros pela antecipação do capital após determinado prazo.

Vantagens de investir em diferentes tipos de FIIs

Ainda vamos explicar quais as vantagens e riscos de cada categoria de fundo imobiliário, mas quando consideramos os benefícios gerais, eles incluem:

  • acesso a investimentos em imóveis de alto valor com aportes menores;
  • possibilidade de diversificação da carteira de investimentos;
  • liquidez diária para compra e venda de cotas na Bolsa de Valores (B3);
  • isenção de imposto sobre os rendimentos aos investidores pessoa física;
  • rendimento a partir da valorização dos imóveis da carteira;
  • administração realizada por um gestor profissional;
  • acesso a imóveis de diferentes setores, como escritórios, shoppings, galpões logísticos, dentre outros;
  • menor risco de investimento, se comparado a outros tipos de ativos.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, cada um com suas próprias características e estratégias de investimento.

Fundos de tijolo

Os FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, escritórios, galpões logísticos, hospitais e universidades. Seus rendimentos são provenientes do aluguel pago pelos inquilinos.

Vantagens

  • Renda previsível com aluguéis mensais.
  • Possibilidade de valorização dos imóveis.
  • Menor volatilidade em relação a outros ativos de renda variável.

Riscos

  • Impacto da economia na taxa de ocupação dos imóveis.
  • Risco de vacância e renegociação de contratos.

Fundos de papel

Os FIIs de papel investem em títulos financeiros ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Esses fundos não possuem imóveis físicos, mas geram renda por meio dos juros pagos pelos emissores desses títulos.

Vantagens

  • Menor volatilidade comparado a fundos de tijolo.
  • Rendimento previsível atrelado a indicadores como IPCA ou CDI.
  • Menor exposição a crises imobiliárias.

Riscos

  • Sensibilidade às taxas de juros.
  • Risco de inadimplência dos emissores dos títulos.

Tanto os fundos de tijolo quanto os de papel possuem características específicas que impactam seus rendimentos e riscos. Por isso, é essencial conhecer os principais indicadores para analisar a saúde financeira e o potencial de retorno de cada tipo de fundo.

Fundos de Fundos (FoFs)

Os Fundos de Fundos (FoFs) investem em cotas de outros FIIs, permitindo uma maior diversificação e gestão profissional.

Vantagens

  • Diversificação automática dentro do setor imobiliário.
  • Gerenciamento ativo por especialistas.
  • Flexibilidade para investir em diferentes tipos de FIIs.

Riscos

  • Dependência da qualidade da gestão.
  • Taxas de administração mais elevadas.

Fundos híbridos

Os FIIs híbridos combinam investimentos em imóveis físicos e títulos imobiliários, proporcionando maior flexibilidade.

Vantagens

  • Diversificação entre ativos físicos e financeiros.
  • Equilíbrio entre renda passiva e valorização patrimonial.
  • Flexibilidade para adaptar-se às condições de mercado.

Riscos

  • Maior complexidade na análise e gestão.
  • Sensibilidade às variações econômicas.

Fundos de desenvolvimento

Os FIIs de desenvolvimento investem na construção de novos empreendimentos, buscando ganhos com a valorização e venda dos imóveis.

Vantagens

  • Alto potencial de retorno no longo prazo.
  • Possibilidade de ganhos expressivos com a conclusão e venda dos projetos.

Riscos

  • Elevado risco de atrasos e problemas na construção.
  • Dependência da demanda do mercado imobiliário.

Fiagros

Os Fiagros investem em ativos do setor agropecuário, como terras, armazéns e CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio).

Vantagens

  • Exposição ao setor agroindustrial sem necessidade de comprar terras.
  • Potencial de retorno atrativo devido à demanda crescente pelo agronegócio.

Riscos

  • Sensibilidade às políticas agrárias e ao clima.
  • Risco de inadimplência dos emissores de CRAs.

Qual tipo de fundo imobiliário é melhor?

A resposta para essa pergunta depende do perfil e dos objetivos de cada investidor. Por exemplo, uma pessoa que prefere investimentos mais seguros pode optar por fundos de tijolo ou de papel. Por outro lado, um investidor disposto a assumir maiores riscos em busca de retornos mais altos pode selecionar fundos de desenvolvimento para seu portfólio.

Existem dois tipos de fundos imobiliários que têm boas perspectivas para 2025: o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Kinea Securities (KNSC11). O primeiro deve pagar, nos próximos 12 meses, R$ 9,43/cota (yield de 10,47% no preço atual), enquanto o segundo deve distribuir cerca de R$ 1,08 por cota, o que equivale a um yield de quase 13,4%, isento de Imposto de Renda para o investidor pessoa física.

Como escolher e investir em um fundo imobiliário?

Existem alguns critérios para prestar atenção antes de escolher entre os tipos de fundos imobiliários disponíveis. Confira!

Perfil de investimento

Compreender o perfil de investidor ajuda a escolher o fundo imobiliário mais adequado, levando em consideração o tipo de ativo, a rentabilidade e o risco envolvido.

Dividend yield

O rendimento do dividendo (dividend yield, em inglês) é a renda gerada pelo fundo imobiliário e distribuída aos cotistas. É importante avaliar o histórico de rendimentos do fundo para ter uma ideia de quanto você pode esperar receber em dividendos.

Situação do imóvel

Entre os diversos tipos de fundos imobiliários, aqueles que investem em imóveis de alta qualidade geralmente têm um risco menor e podem gerar rendas de aluguel mais estáveis.

Gestão do fundo

Fundos bem administrados por gestores experientes tendem a ter um desempenho melhor, o que traz maiores perspectivas de retorno. Eles saberão escolher os tipos de fundos imobiliários que trarão maiores retornos para sua carteira.

P/VPA

O P/VPA é uma medida que faz a relação entre o valor patrimonial e o número de ações ou cotas do fundo. Um P/VPA menor que 1 indica que o conglomerado está subvalorizado, enquanto um valor maior que 1 indica que o fundo está sobrevalorizado.

Diversificação da carteira

A diversificação é uma estratégia de investimento que envolve a distribuição dos investimentos entre múltiplos ativos para reduzir o risco. Nesse sentido, fundos que investem em diversos tipos de imóveis ou em vários títulos de dívida imobiliária apresentam tal vantagem em relação a outros que se restringem em um nicho específico.

Taxa de vacância

A taxa de vacância é a porcentagem de imóveis do fundo que estão desocupados. Uma taxa de vacância alta pode indicar um risco maior, pois significa que o fundo não está gerando renda de aluguel de todos os seus imóveis.

Liquidez

A liquidez se refere à facilidade com que um investimento pode ser convertido em dinheiro. Fundos com alta liquidez são mais fáceis de comprar e vender, o que é uma vantagem se você precisar negociar suas cotas rapidamente.

Se você está considerando investir em fundos imobiliários, a Nord pode ajudá-lo a escolher os melhores fundos e investimentos para você.

Descobrir os melhores FIIs para investir

Os tipos de fundos imobiliários oferecem diversas oportunidades para quem busca diversificação e renda passiva. Entender as particularidades de cada FII é essencial para tomar decisões alinhadas ao seu perfil de investidor. Avalie sempre os riscos, os rendimentos e as taxas antes de investir.

Lembre-se: FIIs são ativos de renda variável e não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Mantenha seu perfil de investidor atualizado para fazer escolhas mais seguras.