Investir no exterior tem atraído cada vez mais a atenção de investidores que buscam diversificação e exposição a outras moedas. Tanto no mercado brasileiro quanto no internacional, existem diversas opções, e o mercado americano, em particular, oferece uma ampla gama de oportunidades e entre elas estão os REITs. 

Para aqueles que gostam de investir em imóveis, esta classe é uma boa alternativa, que é uma opção similar aos fundos imobiliários que temos aqui no Brasil, mas com algumas diferenças que os tornam atrativos. 

Neste texto, você vai entender o que são REITs, como funcionam, suas vantagens, os cuidados que você precisa ter ao investir e muito mais. 

Continue lendo para descobrir como essa estratégia pode ser uma excelente opção para quem busca diversificação e renda passiva vinda do exterior com foco em longo prazo.

Sumário

O que são REITs?

Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são empresas que investem em imóveis e oferecem aos investidores uma maneira simples de ter participação no setor imobiliário. Diferente de comprar uma propriedade diretamente, REITs permitem que qualquer pessoa compre cotas e receba parte dos lucros gerados por aluguéis ou vendas de imóveis. 

Esse modelo é popular em mercados como os Estados Unidos, onde os REITs investem em uma ampla variedade de imóveis comerciais, como shoppings, escritórios e hospitais.

Quais são os requisitos para ser um REIT?

Para que uma empresa seja classificada como um REIT, ela precisa atender a algumas exigências específicas. Primeiramente, ela deve distribuir pelo menos 90% dos seus lucros anuais em forma de dividendos aos acionistas. 

Além disso, pelo menos 75% dos seus ativos devem estar investidos em imóveis ou em financiamentos imobiliários. Outra exigência é que a empresa tenha pelo menos 100 acionistas, o que garante que ela não seja controlada por poucos indivíduos. 

Essas regras são fiscalizadas nos Estados Unidos pela SEC (Securities and Exchange Commission), garantindo que os REITs sigam normas de transparência e distribuição de lucros.

Quais são os tipos de REITs? 

Os REITs podem ser classificados de acordo com o tipo de imóvel ou o foco da sua estratégia de investimento. Existem os REITs de renda, que investem em imóveis comerciais como escritórios e hotéis, com o objetivo de gerar renda de aluguel. 

Há também os REITs de desenvolvimento, focados na compra de terrenos e construção de novos empreendimentos para venda futura. Outros exemplos incluem os REITs de infraestrutura, que investem em ativos como torres de telecomunicações e redes de energia, e os REITs residenciais, focados em imóveis para locação de casas e apartamentos.

Além disso, há REITs especializados em propriedades especiais, que incluem hospitais, escolas e até mesmo centros de dados

Quais as vantagens dos REITs?

Investir em REITs oferece diversas vantagens. Uma das principais é a possibilidade de receber dividendos regularmente, já que os REITs são obrigados a distribuir grande parte dos seus lucros aos investidores. 

Além disso, eles permitem que qualquer pessoa tenha acesso ao mercado imobiliário, participando de grandes empreendimentos com um investimento relativamente pequeno. Outro benefício é a diversificação, já que os REITs investem em diferentes tipos de imóveis, conforme já mencionado, ajudando a reduzir o risco do investidor.

Quais os pontos de atenção?

Apesar das vantagens, é importante ficar atento aos riscos. A volatilidade do mercado pode impactar o valor das cotas dos REITs, assim como em qualquer investimento de renda variável. 

Além disso, muitos deles utilizam alavancagem, ou seja, contraem dívidas para adquirir mais imóveis. Isso pode aumentar o retorno, mas também aumenta o risco em momentos de crise ou quando as taxas de juros sobem. 

Outro ponto de atenção é o risco de crédito, que envolve a capacidade dos inquilinos de honrar os pagamentos de aluguel, algo que pode impactar os lucros e, consequentemente, os dividendos.

Por que investir em Real Estate Investment Trust?

Investir em REITs é uma excelente maneira de participar do mercado imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente. Eles proporcionam uma renda passiva consistente, além de serem mais acessíveis e menos complicados do que adquirir e gerenciar um imóvel próprio. 

Além disso, eles oferecem diversificação, com a possibilidade de investir em diferentes setores e regiões. Com o aumento da demanda por imóveis comerciais e novas tendências como data centers e infraestrutura digital, os REITs continuam sendo uma opção atrativa para investidores que buscam crescimento a longo prazo com a segurança de uma renda estável.

Quanto os REITs pagam de dividendos?

Os REITs são conhecidos por sua forte distribuição de dividendos, o que atrai muitos investidores em busca de renda passiva. 

Por serem obrigados a distribuir pelo menos 90% dos seus lucros, eles costumam pagar dividendos regulares, geralmente de forma trimestral. O valor exato dos dividendos varia de acordo com o desempenho dos imóveis e a eficiência da gestão, mas, em geral, oferece um fluxo de caixa estável e atraente.

Quais são os melhores REITs para investir?

Escolher os melhores REITs depende dos seus objetivos de investimento. Alguns REITs focam em setores mais tradicionais, como escritórios e shoppings, enquanto outros investem em áreas mais inovadoras, como data centers e torres de telecomunicações. 

Ao avaliar um REIT, é importante considerar a qualidade dos ativos, o histórico de gestão e o potencial de crescimento dos imóveis. 

No entanto, uma maneira prática de investir em vários REITs ao mesmo tempo, é por meio de ETFs (Exchange Traded Funds). Os ETFs de REITs reúnem diversos REITs em um único ativo, permitindo que o investidor tenha uma exposição mais ampla ao mercado imobiliário com uma só aplicação. 

Essa opção é interessante para quem quer diversificar seu portfólio sem precisar escolher individualmente cada REIT.

Uma alternativa para investidores que buscam diversificar no mercado imobiliário americano, dependendo de seus objetivos, é o ALUG11, que permite exposição a REITs sem a necessidade de investir diretamente em ativos dos Estados Unidos. 

Esse ETF imobiliário segue o índice Vanguard Real Estate (NYSE: VNQ), composto por uma cesta de REITs que atuam em setores como data centers, torres de telecomunicações, depósitos e residenciais e tem como objetivo seguir a performance do índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

Além de oferecer retorno pela valorização dos ativos imobiliários, o ALUG11 gera ganhos com os dividendos distribuídos pelas empresas que integram o fundo. Embora esses proventos não sejam pagos diretamente aos cotistas, uma característica interessante é que o gestor do ETF reinveste automaticamente os dividendos, ampliando a posição em ativos que compõem a carteira.

No gráfico abaixo, conseguimos ver a performance do índice ao longo do tempo, comparado com o Vanguard.

Fonte: Buildings

Apesar de ser uma opção prática para ter exposição ao mercado imobiliário internacional, é importante ficar atento à taxa de administração, que é um pouco mais alta em comparação com outros ETF. Isso porque, há a taxa tanto do ETF que é de 0,48% ao ano, quanto do VQN, 12% ao ano, que somadas se consolidam em 0,60% ao ano.

Indicadores de performance de REITs

Para avaliar a performance de um REIT, alguns indicadores são essenciais. O FFO (Funds from Operations) é um dos mais utilizados, pois mede o lucro operacional excluindo depreciações e vendas de ativos, refletindo de forma mais precisa a geração de caixa do REIT. 

Outro indicador importante é o Dividend Yield, que mostra o percentual de retorno com base nos dividendos distribuídos. Além disso, o P/FFO (Preço sobre o FFO) ajuda a avaliar se um REIT está caro ou barato, comparando o preço das cotas com o fluxo de caixa gerado.

Qual a diferença entre REITs e FIIs?

Embora REITs e FIIs tenham uma proposta similar, há diferenças importantes.

Os REITs, por exemplo, podem operar em mercados mais amplos e diversos, como torres de telecomunicações e data centers, enquanto os FIIs são geralmente mais focados em imóveis tradicionais, como escritórios e galpões. 

Além disso, nos EUA, os REITs têm maior liberdade para usar alavancagem, o que pode aumentar os retornos, mas também o risco. Já os FIIs têm uma regulação mais restritiva nesse aspecto.

Qual a diferença entre REITs e ETFs?

Os ETFs são fundos que reúnem várias empresas ou ativos em uma única cesta, incluindo REITs. A principal diferença entre eles é que, ao investir diretamente em um REIT, você compra cotas de uma empresa específica do setor imobiliário. 

Já ao investir em um ETF de REITs, você diversifica sua aplicação automaticamente, comprando cotas de um fundo que contém vários REITs. Isso reduz o risco, mas também limita os ganhos potenciais de um REIT individual que possa ter um desempenho excepcional.

O futuro dos REITs

Os REITs têm mostrado um forte potencial de crescimento nos últimos anos, impulsionados por novas demandas, como data centers e infraestrutura digital. Setores como saúde e logística também se destacam, especialmente com o aumento das vendas online e a necessidade de mais espaços de armazenamento.

Além disso, quando há um ambiente de juros baixos favorece o setor, pois facilita o financiamento de novos projetos. Para o futuro, espera-se que os REITs continuem se adaptando às novas tendências, mantendo-se como uma opção atrativa para investidores que buscam diversificação e rendimento.

Como investir em um REIT?

Para investir em um REIT de maneira segura, é importante seguir alguns passos essenciais. 

Primeiramente, defina seus objetivos financeiros e escolha um REIT que esteja alinhado com eles. Analisar fatores como o histórico de desempenho, a rentabilidade média, a diversificação dos ativos e a saúde financeira do fundo, além da confiança do gestor. 

Em seguida, você pode adquirir cotas diretamente através de uma corretora ou optar por investir em ETFs, conforme a opção destacada neste artigo, que oferecem uma carteira diversificada de REITs, permitindo a exposição a múltiplos ativos com uma única compra. 

Mas, se precisar de uma visão mais especializada, vale a pena consultar um especialista, que pode ajudar a selecionar os REITs mais adequados ao seu perfil e fornecer orientações para decisões de investimento mais informadas.