O fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou a aquisição de 43% do Edifício Cidade Jardim, referente a oito unidades, que correspondem a 6.157 m².

Vale comentar que esta aquisição já estava prevista conforme o pipeline de destinação de recursos da sua 7ª emissão de cotas.

Sobre o ativo

O imóvel é classificado como AA pela Buildings e está localizado em São Paulo–SP, mais precisamente na Avenida Cidade Jardim, a poucos metros da Avenida Faria Lima. Portanto, segue a mesma linha de padrão construtivo e localização dos ativos que compõem o portfólio do Fundo.

Atualmente, o edifício está 100% locado, principalmente para grandes instituições financeiras, com destaque para inquilinos como Pátria Investimentos, WHG e Banco ABC Brasil.

Fonte: VBI Prime Properties

Detalhes da operação

O valor total da transação é de R$ 280,16 milhões, o equivalente a R$ 45,5 mil/m², pagos à vista, conforme detalhado a seguir:

  • R$ 155,45 milhões pagos à vista no ato da lavratura da Escritura; e
  • R$ 124,71 milhões pagos mediante a subscrição de cotas.

Embora o edifício esteja com vacância zerada, o acordo prevê uma Renda Mínima Garantida (RMG) pelo prazo de 18 meses no valor de R$ 300,00/m².

Sendo assim, ao considerarmos a RMG, temos que a transação foi celebrada a um cap rate de 7,9% a.a., e deve gerar um incremento estimado em R$ 0,07/cota na receita imobiliária do portfólio, já levando em conta o aumento do número de cotas do PVBI após a integralização da 7ª emissão.

Com a conclusão desta transação, o PVBI11 assume todos os direitos e obrigações dos contratos de locação das unidades adquiridas.

Adicionalmente, foi firmado um compromisso de compra e venda para a aquisição remanescente de mais 695 m² no valor de R$ 31,6 milhões. O montante será pago após o cumprimento de determinadas condições precedentes, no prazo de 36 meses e caso superada, o Fundo passará a deter 48% do ativo.

Portfólio do PVBI11 após a aquisição

Além dos aspectos abordados sobre a aquisição do ativo e sua qualidade, a transação também resulta em uma diluição da participação da Prevent Senior no portfólio, o que é muito positivo, considerando especialmente os riscos associados à exposição excessiva à empresa.

Com a aquisição, a exposição ao ativo e à empresa passará de 32% para 24%, e o Ed. Cidade Jardim passará a responder por 11% das receitas do Fundo.

Fonte: VBI Prime Properties

Podemos concluir que o ativo é de qualidade e está alinhado com a estratégia do Fundo, localizado em uma região promissora, embora não exatamente na Avenida Faria Lima. 

Quanto ao valor pago pela participação no Ed. Cidade Jardim, considero a compra um bom negócio. No entanto, é importante observar a necessidade de elevação do valor médio do aluguel antes do término da Renda Mínima Garantida (RMG).  

Isso se deve ao fato de que o ativo foi recentemente transacionado no Fundo BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), gerando uma renda média de R$ 243/m², valor 19% inferior ao previsto para a RMG. 

Portanto, caso essa elevação não ocorra, a rentabilidade do ativo será impactada, resultando em uma redução da receita do PVBI após o vencimento da RMG.