O Pátria Real Estate (HGRE11) comunicou ao mercado a assinatura da escritura de venda e compra para a alienação do Edifício Antônio das Chagas, localizado na Chácara Santo Antônio, em São Paulo–SP.

A transação foi concluída por R$ 42 milhões, equivalente a R$ 8.709 por m², valor que já foi integralmente recebido pelo Fundo.

Retorno do investimento

O Edifício Antonio das Chagas, que representa 1,7% do PL do Fundo, foi adquirido em 2012 e representou um investimento total de R$ 38,3 milhões (R$ 7.946,42/m²). 

Assim, a sua venda por R$ 42 milhões representa um valor 10% superior ao montante investido e 44% superior ao valor de laudo de 2023, resultando em uma TIR nominal de 8,7% a.a. Ao descontarmos a inflação acumulada no período, a TIR real foi de apenas 2,6% a.a., o que evidencia a ausência de grandes valorizações no imóvel. Ainda assim, a operação gerou um lucro caixa de R$ 3,7 milhões, equivalente a R$ 0,31 por cota.

Nossa visão

O Ed. Antônio das Chagas era um dos principais desafios da carteira do HGRE. Com um perfil monousuário e padrão construtivo baixo (BB), o imóvel já não se alinha mais com a estratégia do Fundo e apresentava desafios para locação há bastante tempo.

Agora, com a concretização da venda, o Fundo consegue, no curto prazo, uma importante redução de sua vacância física para o patamar de 13,6% (de 16,7%). Além disso, a vacância financeira também teve uma importante redução, já que os 4.822 m² de ABL desocupados desde 2022 geravam custos e representavam 2,1% do indicador.

Embora a venda tenha proporcionado um ganho de capital marginal aos cotistas, dado o crescimento limitado do valor do imóvel ao longo do tempo, entendo que a decisão foi acertada, considerando os desafios que o ativo sempre apresentou, tanto em termos de qualidade imobiliária quanto por estar localizado em uma região mais desafiadora, como a Chácara Santo Antônio.

Assim, considero que a venda está alinhada com o processo de reciclagem do portfólio do Fundo, permitindo que ele concentre seus esforços em imóveis de maior qualidade e mais alinhados com a sua estratégia de longo prazo (core).