Você já se perguntou como os investidores avaliam o verdadeiro desempenho de um imóvel ou de um fundo imobiliário? A resposta está no Net Operating Income (NOI), um dos indicadores mais importantes do mercado imobiliário.

Essa métrica revela a capacidade dos ativos de gerar receita líquida operacional, ignorando despesas financeiras e depreciação. Em outras palavras, ele mostra quão bem um imóvel está performando em suas operações diárias.

Neste artigo, vamos explorar como o NOI funciona, sua importância para os Fundos Imobiliários.

O que é Net Operating Income?

O NOI ou Resultado Operacional Líquido, é um indicador fundamental. Ele mede a capacidade dos ativos do FII de gerar caixa operacional. Quanto mais positivo, melhor a indicação de que as lojas estão performando bem.

É importante comentar que o NOI não considera serviço da dívida e investimentos. Ele inclui a receita de aluguel e outras receitas operacionais, menos as despesas operacionais diretas, como condomínio, gestão, seguros, manutenção e impostos.

Qual a importância do NOI em Fundos Imobiliários?

O NOI é essencial para avaliar a rentabilidade operacional de um imóvel ou de um portfólio de imóveis dentro de um FII.

Essa métrica reflete a capacidade do imóvel de gerar receita líquida, descontadas as despesas operacionais. Ou seja, o NOI mostra o quanto um imóvel está gerando de lucro com suas operações, sem considerar aspectos financeiros como pagamento de juros ou amortização de dívidas.

Para os investidores, o NOI é essencial porque oferece uma visão clara e direta da eficiência operacional dos ativos do fundo.

Quanto maior o Net Operating Income, maior é a capacidade do fundo de gerar receita líquida, o que, em última análise, pode se traduzir em uma distribuição maior de rendimentos para os cotistas.

Exemplos de análise do indicador

Para ilustrar a importância do NOI na avaliação do desempenho de um FII, vejamos um exemplo prático.

Ao observarmos os dados operacionais dos shoppings do portfólio referentes ao mês de maio de 2024, foi possível observar bons resultados, com um crescimento de 9% no NOI, em comparação com o mesmo período de 2023.

Esse aumento de 9% indica que, em maio de 2024, os shoppings geraram 9% a mais de receita líquida operacional do que no mesmo mês do ano anterior. Esse crescimento é um sinal positivo, refletindo uma melhoria na eficiência operacional e na capacidade dos shoppings de gerar receita.

Além disso, se o Fundo divulgar os indicadores operacionais individuais de seus ativos, torna-se possível analisar o desempenho específico de cada shopping no portfólio durante o mês. Isso é extremamente positivo, pois permite identificar precisamente como cada ativo está contribuindo para a geração de receita.

Além disso, caso o administrador realize alguma ação no shopping, como a abertura de novas lojas ou a implementação de um restaurante, é possível avaliar se essas iniciativas tiveram sucesso ao observar o impacto nos resultados operacionais. A imagem abaixo ilustra essa analise individual.

É importante destacar que a análise dos indicadores dos FIIs de Shopping é sempre baseada no mês anterior ao período de referência. Assim, se o relatório gerencial é divulgado em junho, os indicadores apresentados referem-se a março, como ilustrado acima.

Como calcular o NOI?

O cálculo do NOI é simples. Basicamente, você deve subtrair as despesas operacionais da receita bruta gerada pelos imóveis. A fórmula básica é:

NOI = Receita bruta operacional - Despesas operacionais.

Onde:

receita bruta operacional inclui aluguéis recebidos, taxas de administração, receitas de estacionamento e outras receitas operacionais do imóvel;
despesas operacionais englobam custos como manutenção, impostos, seguros, serviços públicos, entre outros.

É importante destacar que o NOI não inclui despesas financeiras, como pagamento de juros de dívidas, nem a depreciação dos imóveis. Isso o torna um indicador puramente operacional, focado na eficiência de geração de receita do imóvel.

A Importância do NOI: por que é mais relevante em FIIs de shopping, mas não exclusivo a eles

Embora o Net Operating Income seja uma métrica importante em todos os tipos de FIIs, ele costuma ser mais destacado e discutido em FIIs de shoppings devido à natureza desses ativos.

Nos shoppings, a receita é diversificação, proveniente de aluguéis das lojas, estacionamento, receitas variáveis (como percentual das vendas dos lojistas), entre outras fontes. Como resultado, o cálculo do NOI se torna essencial para avaliar o desempenho operacional de um shopping.

Em outros tipos de FIIs, como os de lajes corporativas ou galpões logísticos, o foco pode estar em outras métricas, como a taxa de vacância, o cap rate ou rentabilidade do imóvel. No entanto, o NOI continua sendo uma medida relevante para entender a rentabilidade operacional desses fundos também.

Portanto, enquanto o Net Operating Income pode ser mais comum em FIIs de shopping, ele é igualmente aplicável e importante para todos os tipos de FIIs.

O que é cap rate NOI?

O cap rate, ou taxa de capitalização, é uma métrica que relaciona o NOI ao valor de mercado do imóvel ou do portfólio de imóveis de um fundo. A fórmula para o cálculo é:

Cap rate = NOI / Valor de mercado do imóvel.

O cap rate ajuda os investidores a entenderem a rentabilidade de um imóvel em relação ao seu valor de mercado. Um índice mais alto indica uma maior rentabilidade, enquanto um índice mais baixo pode sugerir que o imóvel está supervalorizado ou que sua capacidade de gerar receita é limitada.

Diferença do NOI para outros indicadores

Embora seja uma métrica poderosa, o NOI não é o único indicador utilizado para avaliar desempenhos. Outros exemplos comuns incluem:

Ebitda (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization): é semelhante ao NOI, mas inclui o lucro operacional antes de juros, impostos, depreciação e amortização. O Ebitda é mais usado em empresas do que em FIIs, pois leva em conta uma visão mais abrangente dos resultados financeiros;
NOL (Net Operating Loss): enquanto o NOI mede o lucro operacional, o NOL é o oposto, representando uma perda operacional líquida. Ele pode ocorrer quando as despesas operacionais superam a receita gerada pelos imóveis.

Saiba quais as limitações no uso do NOI

Embora seja uma ferramenta valiosa, ele tem suas limitações. Primeiramente, o NOI não leva em conta despesas financeiras, como juros de dívidas, que podem impactar significativamente a rentabilidade líquida de um Fundo. Além disso, ele ignora fatores não operacionais, como depreciação, que podem ser relevantes para uma análise completa.

Outro ponto importante é que o Net Operating Income não reflete diretamente a distribuição de rendimentos para os cotistas, já que não considera todos os custos envolvidos na operação de um fundo. Portanto, embora o NOI seja um excelente ponto de partida, é importante complementá-lo com outras métricas para ter uma visão mais completa do desempenho de um FII.

Quais são outros indicares na análise de um Fundo Imobiliário de Shopping

É importante estar a atento a diversos fatores e métricas na hora de investir. Confira alguns deles nesse contexto:

indicador de vendas: ele mede a evolução das vendas das lojas, uma parte essencial da receita do FII, que depende do desempenho das lojas. É especialmente relevante analisar as vendas por m², já que as vendas nominais (em dinheiro), podem ser influenciadas por novas aquisições;
Same Store Sales ou SSS: comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior;
same stores rent ou SSR: comparativo dos aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior. Vale comentar que esta informação, tanto do SSS e SSR, não são fornecidas por alguns FIIs de shopping;
fluxo de veículos: esse é um indicador importante de se analisar. Isso porque, há um impacto nas receitas do Fundo, já que este fluxo afeta diretamente as receitas oriundas dos estacionamentos. Além disso, analisar essa métrica nos dá uma noção do nível de atividade de pessoas que frequentam o shopping;
vacância: nos FIIs de shopping, embora a diversificação de locatários reduza o risco de vacância ligado a um único lojista, a taxa de ocupação estrutural dos shoppings ainda é importante. Se alguns lojistas devolvem espaços, isso pode elevar os custos operacionais e afetar negativamente o desempenho do FII, dado que shoppings possuem alto custo de manutenção;
inadimplência líquida: leva em consideração não apenas os valores recebidos referentes aos vencimentos do mês como também de boletos em aberto de vencimentos anteriores, ou seja, é a relação entre o total faturado no mês e o total recebido referente ao mês e a meses anteriores.

Por fim, ao dominar a análise dessas métricas, junto com a avaliação da qualidade do portfólio — que influencia diretamente esses indicadores — além de considerar a liquidez, o trabalho da gestão e a diversificação, o investidor estará construindo uma base sólida. Isso não apenas ajuda a compreender onde está investindo, mas também traz tranquilidade e confiança na tese escolhida.

Net Operating Income: o que é NOI e por que ele é essencial para os FIIs?