No mercado de investimentos, os fundos imobiliários (FIIs) são alternativas atrativas para quem busca diversificação e renda passiva. Eles se dividem em dois principais tipos: FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos, e FIIs de papel, focados em ativos financeiros. 

Para tomar decisões informadas, é essencial conhecer os melhores indicadores para avaliar essas categorias de FIIs.

Neste artigo, exploraremos os indicadores mais eficazes para analisar e comparar esses fundos.

Sumário

Indicadores essenciais para FIIs de tijolo

Localização dos imóveis

A localização é um dos fatores mais importantes ao avaliar FIIs de tijolo. Imóveis bem situados, próximos a centros urbanos ou com acesso à infraestrutura, tendem a atrair inquilinos qualificados e manter a ocupação estável.

Vacância histórica

Taxas de vacância oferecem insights sobre a estabilidade dos rendimentos do fundo. Altas taxas podem indicar dificuldades em locar os imóveis e devem ser analisadas com atenção.

Perfil dos inquilinos

A qualidade e solidez dos inquilinos impactam diretamente na segurança dos rendimentos. Empresas estabelecidas e contratos de longo prazo são preferíveis.

Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

Este indicador revela se as cotas do fundo estão sendo negociadas com desconto ou sobrevalorização em relação ao valor patrimonial dos ativos. Um P/VP próximo ou abaixo de 1 é ideal.

Receitas e reajustes de aluguel

FIIs de tijolo geram renda por meio de aluguéis. Avalie o histórico de receitas e a presença de cláusulas de reajuste nos contratos, como o IPCA ou IGP-M, para proteger o rendimento contra a inflação.

Indicadores essenciais para FIIs de papel

Taxa média do portfólio

Verifique a taxa média dos ativos no portfólio do FII, como CRIs e LCIs. Quanto maior a taxa, maior a rentabilidade potencial, mas isso também pode implicar maior risco.

Diversificação do portfólio

Um portfólio bem diversificado, com vários ativos e emissores, reduz o risco de inadimplência ou impacto significativo de um único evento adverso.

Rating de crédito

A qualidade de crédito dos ativos é fundamental. Ratings elevados, emitidos por agências como Moody’s ou Fitch, indicam menor probabilidade de inadimplência.

Indexadores dos ativos

FIIs de papel frequentemente têm sua rentabilidade atrelada a índices como o IPCA ou taxas como o CDI. Analise como a carteira está indexada para entender a sensibilidade do fundo às flutuações econômicas.

Gestão ativa do portfólio

Fundos com uma gestão ativa, que realizam reciclagem de ativos para melhorar a rentabilidade ou diversificação, oferecem mais segurança e potencial de ganhos no longo prazo.

Comparação entre FIIs de tijolo e papel

FIIs de tijolo e papel atendem a diferentes perfis de investidores. 

Enquanto os fundos de tijolo oferecem estabilidade por meio de imóveis físicos, os FIIs de papel proporcionam maior liquidez e rendimentos atrelados à renda fixa.

Ambos, no entanto, exigem análise criteriosa para alinhar riscos e retornos ao objetivo do investidor.

Perguntas frequentes

Quais são os custos associados aos FIIs?

Os custos podem incluir taxas de administração, performance, corretagem na compra e venda das cotas e eventuais impostos sobre os rendimentos.

Posso ter FIIs de tijolo e papel na mesma carteira?

Sim, a combinação pode ajudar na diversificação e no equilíbrio entre estabilidade e liquidez.

Como os FIIs são tributados?

Os rendimentos dos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que atendam a critérios como negociação em bolsa e participação de pelo menos 50 investidores. No entanto, ganhos de capital na venda de cotas são tributados em 20%.

 O que observar na gestão dos FIIs?

A experiência do gestor, a estratégia adotada e a transparência na comunicação com os investidores são fundamentais para avaliar a gestão de um FII.