O Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) deve anunciar nesta quarta-feira, 11, um novo aumento da Selic após o fechamento do mercado.

Para a decisão de hoje, a expectativa é de que a taxa possa subir entre 0,75 p.p. e até mesmo 1 ponto. Ficando, então, entre 12% e 12,25% ao ano.

No final do ano passado, a taxa de juros registrava quatro quedas consecutivas durante o segundo semestre, com expectativas de novas quedas que poderiam levá-la a um dígito em 2024. 

No entanto, a inversão do ciclo da política monetária, que agora está em contração, penaliza o IFIX (índice de fundos imobiliários).

O IFIX acumula uma perda de -5% em dois meses, destacando o impacto da elevação das taxas sobre o valor das cotas.

O que está acontecendo com os fundos imobiliários hoje?

Em geral, juros mais altos por mais tempo impactam diretamente os preços das cotas dos fundos imobiliários na Bolsa. Isso porque a relação entre os dois é inversamente proporcional. Ou seja, se a Selic está alta, os fundos tendem a cair. No entanto, se a Selic cai, os fundos se valorizam.

Quando o cenário vai melhorar?

Não no curto prazo. Para que as cotas dos fundos voltem a se valorizar, seria necessário um afrouxamento na política monetária, algo que está longe de acontecer nos próximos meses.

Os 3 melhores FIIs para investir com a alta da Selic

Apesar da perspectiva nada otimista para a categoria, o momento pode ser favorável para investir nesses fundos com um horizonte de longo prazo, comprando fundos de boa qualidade que operam com descontos relevantes no momento. 

Se você quer aproveitar o último mês do ano para formar uma renda passiva, vou te apresentar os 3 melhores FIIs para 2025.

Kinea Securities (KNSC11)

O KNSC11 é um fundo imobiliário de papel gerido pela Kinea, uma das gestoras mais respeitadas do mercado. Com um perfil de risco intermediário, o KNSC11 oferece uma relação risco-retorno atrativa, graças à diversificação de sua carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

Atualmente, o fundo tem gerado uma rentabilidade média da carteira que está em torno de IPCA+ 10,68% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão.

Além disso, o KNSC11 possui uma parcela significativa de sua carteira atrelada ao CDI (38,9%), o que, em um cenário de Selic elevada, proporciona uma rentabilidade interessante para seus cotistas. 

Quanto paga de dividendos: estima-se que, nos próximos 12 meses, o fundo possa distribuir cerca de R$ 1,08 por cota, o que equivale a um yield de quase 13,4%, isento de Imposto de Renda para o investidor pessoa física.

O fundo também está negociando a preços atrativos, muito próximos do seu valor patrimonial (P/VPA 0,90), o que reforça a ideia de que o KNSC11 é uma excelente opção de investimento para quem busca um FII de papel com boa liquidez e segurança.

Valora RE III (VGIR11)

O VGIR11 é um fundo de papel que investe predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com foco em operações atreladas ao CDI. Seu objetivo é proporcionar rendimentos superiores ao CDI aos cotistas. 

Em relação ao perfil das operações, o Fundo conta atualmente com 100% da carteira atrelada ao CDI. Sendo uma das maiores exposições ao indexador entre os FIIs de papel, essa característica beneficia o Fundo no cenário de altas da Selic.

Além disso, as suas operações estão atreladas principalmente ao segmento residencial (73,2%) e contam, em grande parte, com garantias robustas, como a alienação fiduciária de terrenos e imóveis, além de cotas de SPEs detidas pelas incorporadoras.

Quanto paga de dividendos: estima-se que o Fundo poderá realizar distribuições de R$ 1,35/cota nos próximos 12 meses, o que equivale a um yield de 15,3%, com base no preço atual.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Por fim, o BTLG11, gerido pelo BTG Pactual, tem implementado diversas reciclagens no portfólio, vendendo imóveis que não estão mais aderentes à sua estratégia e destravando ganho de capital aos cotistas. Esse processo tem resultado em uma crescente distribuição de dividendos do Fundo.

Além disso, a gestão tem realizado a aquisição de novos portfólios com cap rates superiores aos do seu portfólio, melhorando sua rentabilidade.

Com 1,3 milhão m² de ABL distribuídos em 36 imóveis, sendo 90% localizados no estado de São Paulo, o portfólio apresenta padrão construtivo A+. 

A maior parte dos ativos está situada em um raio de 30 km da capital paulista, enquanto 40% estão dentro de um raio de 60 km. Essas regiões são altamente demandadas por empresas de e-commerce e logística. Essa localização estratégica assegura baixa vacância e cria oportunidades para reajustes dos aluguéis acima da inflação.

Quanto paga de dividendos: estima-se que, nos próximos 12 meses, o fundo pague R$ 9,43/cota (yield de 10,47% no preço atual).

Com um portfólio de imóveis de alta qualidade, excelente localização e uma gestão eficiente, o BTLG11 oferece um valuation atrativo. Atualmente, o fundo está negociando abaixo de seu valor justo, estimado em R$ 107,50 por cota, o que torna essa uma oportunidade interessante para investidores.

4 dicas para escolher os melhores FIIs:

  • Gestão de Qualidade: Verifique a reputação e o histórico da gestora do fundo. Uma gestão competente é crucial para o sucesso do investimento.
  • Vacância: Avalie o índice de vacância dos imóveis do fundo. Taxas elevadas podem indicar dificuldades em gerar renda consistente.
  • Liquidez: Considere a facilidade de compra e venda das cotas no mercado. FIIs com maior liquidez oferecem mais flexibilidade ao investidor.
  • Diversificação: Opte por fundos com portfólios diversificados em termos de localização geográfica e tipos de imóveis, reduzindo riscos específicos.

Considerações finais

Nos últimos meses, a expressiva desvalorização dos FIIs reforça a importância de adotar uma estratégia bem estruturada de diversificação, capaz de mitigar os impactos dessas oscilações e proteger o portfólio contra volatilidades excessivas. 

Além disso, é fundamental alinhar os investimentos ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Estamos aqui para te ajudar a investir com segurança e cautela nesse momento de crise.