O fantasma da taxação sempre ronda os investidores, seja de fundos imobiliários ou quem investe em ações de empresas. Afinal, o que é isento hoje pode não ser amanhã. Isso incomoda os investidores, que acabam vendendo suas cotas quando surgem notícias de taxação, levando a quedas no preço desses ativos no mercado secundário (Bolsa). Mas será que isso faz sentido?

O veto do Lula na reforma tributária vai impactar os FIIs?

O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou para empresários da construção civil, no dia 28 de janeiro, que o Governo Federal não tem a intenção de taxar os FIIs.

Ele declarou que houve um "erro de interpretação" e se comprometeu a ajustar o texto sancionado pelo presidente Lula no último dia 16 de janeiro, segundo informações divulgadas pelo Estadão. 

Haddad fez uma declaração parecida na semana anterior, quando foi dito que “caso fosse necessário fazer algum ajuste no texto para deixar claro que não há a incidência de IBS e CBS sobre as aplicações dos Fundos de Investimento em títulos e valores mobiliários, o ministério iria trabalhar para isso”. 

A ANBIMA também entrou na briga e divulgou nota em apoio à derrubada do veto do presidente. Além disso, toda a bancada do agronegócio na Câmara dos Deputados também se mobilizou nesse sentido, já que os Fiagros estão na mesma lei que os Fundos Imobiliários.

Vender quando a notícia é divulgada: a pior opção

Quando uma notícia que impacta o preço de um ativo ou de uma classe de ativos é divulgada, automaticamente ela se reflete no preço do ativo/classe de ativos. Muitos investidores se assustam com a notícia e com a queda automática nos preços e acabam vendendo os ativos com medo de perder mais dinheiro. 

Venda concretizada, prejuízo realizado, não tem mais jeito. Vender um ativo na baixa é a pior opção adotada por investidores, já que o prejuízo é permanente e não apenas uma “marcação a mercado”, ou seja, variação natural do preço de tela de um ativo.

Qual seria o impacto de uma possível taxação dos FIIs e Fiagros?

O primeiro impacto seria sentido no setor imobiliário. A tributação seria repassada ao valor dos aluguéis, nos casos em que o mercado está favorável ao locador, quando há baixa vacância. 

Os financiamentos imobiliários (CRIs) também teriam um maior custo, o que levaria à diminuição do capital disponível para o financiamento do setor, gerando menor arrecadação e maior desemprego — já que o setor imobiliário é muito importante no contexto nacional.

O segundo impacto seria no patrimônio dos investidores que possuem cotas de FIIs. O preço das cotas tende a cair na proporção da queda de seus rendimentos, o que afetaria o patrimônio já adquirido, caso o valor do novo imposto não seja repassado ao inquilino. 

Para os novos investidores, nada mudaria, já que o preço da cota vai se ajustar para que a rentabilidade (DY) continue a mesma — e mantenha o spread com os títulos do Governo.

O terceiro impacto seria para as pessoas que moram de aluguel. O valor do aluguel subiria para compensar o aumento de impostos, o que atingiria a economia do setor em cheio. 

Pelos motivos acima mencionados, considero que a medida deve ser revertida pelos políticos que já se pronunciaram sobre o assunto.

O veto de Lula vai reduzir os rendimentos dos FIIs?

É importante esclarecer que a proposta não se trata de uma tributação direta sobre os rendimentos, mas sim sobre os resultados gerados pelos fundos. 

Caso implementada, essa cobrança impactaria a distribuição dos rendimentos, uma vez que está sendo proposta uma alíquota unificada sobre as receitas do fundo, cujo percentual ainda não foi definido. 

Mesmo que a mudança seja confirmada, a implementação da nova regra será gradual, conforme mencionado. Esse período de transição permitirá ao mercado se ajustar e aos investidores avaliarem os impactos com mais clareza, planejando suas estratégias de forma consciente.

A taxação tiraria a atratividade dos fundos imobiliários?

Entendo que não. Os FIIs são ativos que entregam renda mensal, algo necessário para muitos investidores que querem usufruir do patrimônio acumulado. 

Outra classe, ainda mais recente, que também entrega rendimentos mensais são os FI-Infras, mas que também podem ser tributados um dia. 

A mesma coisa acontece com os dividendos das empresas, um dia também podem ser tributados. Ativos que são geradores de renda têm uma característica previdenciária, então continuarão a ser demandados por investidores que precisam de renda — sendo tributados ou não.

Fundos Imobiliários são o melhor investimento para 2025?

Apesar da perspectiva nada otimista para a categoria, o momento pode ser favorável para investir nesses fundos com um horizonte de longo prazo, comprando fundos de boa qualidade que operam com descontos relevantes diante das incertezas do momento.

Se tem gente vendendo em pânico, é a melhor hora para a compra. As elevadas taxas de juros, que jogaram os preços dos ativos financeiros para baixo, reforçam o bom momento. 

Muita incerteza, muito risco percebido, maior a probabilidade de retorno. Entre 2016 e 2019, último momento de alta antes da pandemia de Covid-19, o IFIX subiu 128,69%, uns 10 anos de rentabilidade da Taxa Selic. Isso ocorre por conta dos preços descontados e do carrego (DY) interessante dessa classe de ativos.

Por conta disso, 2025 promete ser um ano excelente para acumular ativos que geram renda e, ainda por cima, pode haver uma forte valorização caso a taxa de juros da economia comece a cair e as perspectivas para o futuro melhorem.

Renda Passiva com FIIs

Se você tem foco na geração de renda passiva para complementar a aposentadoria, o Kinea Securities (KNSC11) é uma excelente opção para sua carteira de investimentos.

Este Fundo oferece uma relação risco-retorno atrativa, graças à diversificação de sua carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

Atualmente, o KNSC11 tem gerado uma rentabilidade média da carteira que está em torno de IPCA+ 11,42% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão, o que representa um spread acima de 3p.p da NTNB de vencimento equivalente.

Além disso, o KNSC11 possui uma parcela significativa de sua carteira atrelada ao CDI (41,2%), o que, em um cenário de Selic elevada (13,25%), proporciona uma rentabilidade interessante para seus cotistas, ao mesmo tempo que a parcela indexada à inflação assegura o ganho real, garantindo uma diversificação de indexadores.

No mês de dezembro de 2024, a rentabilidade foi de 124% do CDI, considerando o valor líquido de impostos.

Não é o fim dos FIIs, muito pelo contrário. O segredo por trás do retorno acima da média está justamente em aproveitar esses momentos excepcionais!

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