HGRU11 conclui aquisição de 22 imóveis da Lojas Pernambucanas
A aquisição deve resultar em um yield-on-cost (YoC) de 9,8% nos primeiros 12 meses, devido ao pagamento parcelado, e um cap rate estabilizado de 8,6%, considerando o aluguel mínimo.
O Pátria Renda Urbana (HGRU11) concluiu o processo de aquisição em lote dos 22 imóveis locados para a Lojas Pernambucanas, que se iniciou em junho deste ano, pelo valor nominal de R$ 189.540.409,85.
Detalhes do acordo milionário
O valor total da transação foi de R$ 189,5 milhões (R$ 4.350,78/m²), dos quais R$ 91 milhões já foram pagos, e o restante será quitado da seguinte forma:
(i) Parcela de confirmação: R$ 78,9 milhões a serem pagos em até 12 meses, já considerando um reajuste de 3,92% em relação ao valor original; e
(ii)Saldo do preço: R$ 19,6 milhões a serem pagos em até 24 meses, condicionado ao cumprimento de determinadas condições, com uma atualização de 7,66% tambémsobre o valor original.
Impactos na receita
Em relação ao aluguel dos imóveis, haverá um valor fixo (valor mínimo), correspondente à média das 22 lojas, totalizando R$ 1.366.256,48 por mês (equivalente a R$ 31,4/m²), o que representa aproximadamente R$ 0,07/cota. Há ainda a possibilidade de aumento desse valor, dependendo do desempenho das vendas das lojas. Quanto aos contratos de locação, são 100% atípicos, com prazo médio de 12,3 anos.
Além disso, a aquisição deve resultar em um yield-on-cost (YoC) de 9,8% nos primeiros 12 meses, devido ao pagamento parcelado, e um cap rate estabilizado de 8,6%, considerando o aluguel mínimo. Portanto, bons níveis de rentabilidade.
Lembrando que as lojas estão distribuídas por diversos estados, incluindo São Paulo, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná, totalizando uma área de 43,5 mil m² e agora o Fundo passará a ter 66 lojas da rede varejista no portfólio.
Sobre os imóveis ocupados pela Pernambucanas
Quanto às lojas, não há muitas novidades, pois a rede varejista é uma das principais locatárias do portfólio do FII. Atualmente, o HGRU possui 44 ativos ligados a essa companhia, representando 17,1% das receitas.
Vale lembrar que, no passado, o Fundo já adotou a estratégia de adquirir imóveis em atacado, e posteriormente realizar vendas pontuais no varejo para gerar ganhos de capital. Portanto, essa aquisição em lote deve seguir a estratégia que o HGRU11 já costuma aplicar.
Por fim, nesta nova aquisição, as lojas estão distribuídas por diversos estados, incluindo São Paulo, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná, totalizando uma área de 47.703 m² (R$ 4.174/m²).
Abaixo, apenas como curiosidade, deixo os endereços retirados da íntegra:
Considerações finais
Por fim, destacamos que esse movimento está alinhado à estratégia bem-sucedida adotada pelo HGRU11 no passado, que consiste em adquirir imóveis a valores atrativos no atacado para, posteriormente, vender os menos estratégicos em condições mais favoráveis, gerando ganhos de capital no processo.
Inclusive, o Fundo já deu início a esse processo ao anunciar a possível venda da loja localizada em Campo Mourão/PR pelo valor de R$ 6,92 milhões.
