O Fundo Imobiliário CSHG Logística (HGLG11) anunciou uma parceria estratégica com o fundo imobiliário XP Log (XPLG11) para a administração conjunta de dois galpões logísticos adjacentes em Duque de Caxias, na Baixada Fluminense, Rio de Janeiro. 

Nessa parceria, o XP Log adquiriu 49% do galpão HGLG WL, enquanto o CSHG Logística adquiriu 49% do Syslog Galeão.

Segundo o fundo, o objetivo desta transação é reduzir a concorrência e a disputa por preços no mercado de locação de áreas logísticas. 

Para isso, foi negociada uma compra e venda entre as partes, precificada de forma neutra. Ou seja, em um primeiro momento, nenhum Fundo levará vantagem financeira com a transação, permitindo um alinhamento estratégico a fim de garantir um melhor retorno aos imóveis. 

Antes de partirmos para os detalhes da transação, vamos compreender sobre a chegada dos FIIs na região. 

XP Log (XPLG11)

Em julho de 2020, o XP Log adquiriu o Syslog Galeão, um imóvel classificado como AA pela Buildings. Na época da compra, o imóvel tinha uma vacância física de 74%, com cerca de 42.230 m² vagos. 

Contudo, a XP junto aos corretores locais e consultorias realizou melhorias significativas, como a criação de um refeitório, área de descompressão e a contratação de transportes seguros para os usuários.

Como resultado dessas ações, atualmente a vacância física no imóvel é de apenas 7% e, quanto ao valor de aluguel praticado, é de R$ 18,43/m².

CSHG Logística (HGLG11)

Em julho de 2021, o CSHG Logística adquiriu o galpão HGLG WL, com classificação A pela Buildings, situado ao lado do Syslog Galeão. No momento da compra, a vacância no ativo era de 31% e o aluguel médio era de R$ 16,44/m². Hoje, a vacância caiu para 11% e o aluguel médio subiu para R$ 19,75/m². 

Apesar dessa melhora, a gestão comunicou que a região de Duque de Caxias enfrenta alta vacância e competição por aluguéis mais baixos, de modo que a região segue desafiadora, justificando assim, a estratégia conjunta com a XP Log.

Detalhes sobre os acordos de HGLG11 e XPLG11

Venda do ativo HGLG WL para o XPLG

O HGLG vendeu 49% do ativo HGLG WL, com uma Área Bruta Locável (ABL) total de 48 mil m², para o XP Log, por R$ 79,72 milhões (R$ 3,4 mil/m²), a serem pagos da seguinte forma:

  • Primeira parcela: R$ 39,8 milhões (50%), recebida em 31/05.
  • Segunda parcela: R$ 19,9 milhões (25%), a ser recebida em 12 meses.
  • Terceira parcela: R$ 19,9 milhões (25%), a ser recebida em 18 meses, corrigidas pelo CDI.

Quanto ao investimento do HGLG em seu ativo, segundo o comunicado, considerando o custo total da aquisição, transação e benfeitorias, foi equivalente a R$ 59,04 milhões (R$ 2.508,32/m²).

Assim, o preço de venda foi 35% superior ao valor investido (TIR de 15,6% a.a.) e 28% superior a seu valor no laudo referente a 2023, proporcionando um lucro em regime caixa, conforme o fluxo de recebimento das parcelas de R$ 20,7 milhões (aproximadamente R$ 0,61/cota). 

Venda do Syslog Galeão para o CSHG Logística

Já o XPLG vendeu 49% do Syslog Galeão, com uma ABL total de 57 mil/ m², por R$ 88,27 milhões (R$ 3,2 mil/m²), para o HGLG, que serão pagos ao Fundo da seguinte forma: 

  • Primeira parcela: R$ 44,14 milhões (50%), paga em 31/05.
  • Segunda parcela: R$ 22,06 milhões (25%), a ser paga em 12 meses.
  • Terceira parcela: R$ 22,06 milhões (25%), a ser paga em 18 meses, corrigidas pelo CDI.

A gestão do XPLG estima um ganho de capital de R$ 17,3 milhões (R$ 0,59/cota), com a venda para o HGLG.

Informações adicionais 

Um ponto relevante sobre as transações é que o HGLG terá direito a 49% das receitas do Syslog Galeão, correspondendo a cerca de R$ 0,017 por cota mensalmente. 

Da mesma forma, o XPLG receberá 49% das receitas do HGLG WL, equivalente a uma média mensal de aproximadamente R$ 0,016 por cota, considerando o número de cotas emitidas do Fundo.

Isso porque, ambos os ativos possuem vacância financeira, de modo que o HGLG receberá a renda complementar referente ao aluguel das áreas vagas do Syslog Galeão por 24 meses, e o XPLG receberá a mesma compensação pelas áreas vagas do HGLG WL, também pelo mesmo período.

Considerações finais

Portanto, a parceria entre XP e Pátria Investimentos demonstra um alinhamento estratégico para otimizar o desempenho dos fundos na região, buscando garantir uma melhor sinergia e eficiência operacional. 

Para os cotistas dos Fundos, em termos de portfólio não terá mudanças, visto que ambas as gestoras seguiram com o controle dos seus respectivos galpões. No entanto, em termos de ganhos não recorrentes, haverá um benefício para as distribuições dos Fundos no curto prazo, ajudando ambos os FIIs a manter seus atuais níveis de distribuição.

Conforme enfatizado no fato relevante da CSHG, o principal propósito dessa transação é evitar a competição entre os ativos, combinando a sinergia e a expertise de ambas as gestoras para aprimorar o gerenciamento dos empreendimentos e beneficiar todas as partes envolvidas. Logo,nos parece um movimento bastante interessante das gestoras, com potencial para gerar bons resultados para os ativos. Vamos acompanhar de perto o desenvolvimento deste trabalho.